保利激進(jìn)拿地

牛紫千

2009年，購(gòu)地總金額超過(guò)了銷售回款額；2010年，超八成的銷售回款額用在了購(gòu)地上；由于保利仍將“快速增長(zhǎng)”，2011年，其激進(jìn)的拿地態(tài)度不會(huì)改變。

2011年1月12日，保利地產(chǎn)在其公告中宣布全年銷售額達(dá)661.68億元，僅次于萬(wàn)科的銷售成績(jī)。而同時(shí)，由于保利地產(chǎn)2010年馬不停蹄地拿地，使其又成為僅次于萬(wàn)科的拿地大戶。激進(jìn)拿地

在很多業(yè)內(nèi)人士眼中，保利在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直是個(gè)激進(jìn)派。其激進(jìn)的表現(xiàn)要從2009年說(shuō)起，2009年保利地產(chǎn)全年新增土地儲(chǔ)備1338萬(wàn)平方米，總金額達(dá)460億元，而當(dāng)年保利全年的銷售額只有430億元。購(gòu)地總金額超過(guò)了銷售額，不僅如此，這一年保利在全國(guó)9個(gè)城市拍出了11個(gè)地王，既有北京、上海等一線城市，也有南京、重慶、杭州、佛山等二三線城市。

保利當(dāng)年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)令業(yè)界驚嘆，為此也有專家曾預(yù)言，保利有望在土地儲(chǔ)備和銷售面積上超過(guò)萬(wàn)科，成為新的地產(chǎn)龍頭。

2010年，雖然增速放緩，但是保利的拿地態(tài)度，依然還是很激進(jìn)。據(jù)民生證券最新發(fā)布的保利地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，2010年保利全年新增項(xiàng)目權(quán)益建筑面積1484萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.95％，相對(duì)2009年83％的增速明顯放緩。

據(jù)保利全年發(fā)布的公告測(cè)算，保利地產(chǎn)2010年新增項(xiàng)目42個(gè)，總建筑規(guī)劃面積約1786萬(wàn)平方米，而總土地金額高達(dá)558億億元。相對(duì)于保利地產(chǎn)2010年661.68億元的銷售總額，保利2010年銷售回款額中，超過(guò)84％都用在了購(gòu)置土地上。

保利如此激進(jìn)的拿地，與其“快速增長(zhǎng)”的企業(yè)理念不無(wú)關(guān)系。某業(yè)內(nèi)人士分析，與萬(wàn)科相似，保利也走的是一條快速滾動(dòng)，快速周轉(zhuǎn)的擴(kuò)張之路，而快速的開發(fā)就需要大規(guī)模的土地供應(yīng)。保利近三年銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很快，但保利的特點(diǎn)是追求速度而不是高溢價(jià)，因此，要滿足銷售，就要通過(guò)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。

緣何膽大

與保利激增的銷售業(yè)績(jī)與強(qiáng)大的土地儲(chǔ)備相比，其在資金上的表現(xiàn)一直顯得不那么“漂亮”。近兩年保利的現(xiàn)金流一直呈現(xiàn)負(fù)數(shù)狀態(tài)，而根據(jù)2010年三季度的公-告顯示，第三季度末，保利地產(chǎn)現(xiàn)金流總額為261.08億元。

而保利現(xiàn)金流負(fù)增長(zhǎng)與其大舉拿地有著分不開的關(guān)系，與萬(wàn)科相比，萬(wàn)科2010年拿地總金額為567億元，雖然絕對(duì)數(shù)值高于保利，但是相對(duì)于其1081.6億元的銷售金額，只占大約52％的比例，遠(yuǎn)低于保利的84％。而與保利2009年相比，這個(gè)差距還要更大。

保利為何在資金鏈持續(xù)緊張的情況下，大舉激進(jìn)拿地，高價(jià)拿地?某金融信用分析員強(qiáng)調(diào)，負(fù)現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)，尤其是對(duì)于保利這種成長(zhǎng)型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，更是如此。只要不達(dá)到一定的程度，不會(huì)影響到公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而保利目前的銷售情況，還是可以應(yīng)對(duì)。

但是保利從有數(shù)據(jù)可查的2003年開始，其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈額一直是負(fù)數(shù)，七年總計(jì)流出247億元。在A股市場(chǎng)，還沒(méi)有企業(yè)的負(fù)現(xiàn)金流現(xiàn)象如此持續(xù)，并且數(shù)額巨大。而保利應(yīng)對(duì)資金困難的法寶，恐怕是其央企背景下，相對(duì)通暢的融資環(huán)境。

目前在中國(guó)，國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)在銀行貸款方面無(wú)法獲得相同的待遇，在貸款發(fā)放要求、貸款審批程序和效率、不良貸款處理、等方面對(duì)民營(yíng)企業(yè)的要求極為苛刻，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)有企業(yè)。而央企因其自身資金雄厚，更是銀行追逐的貸款對(duì)象。

不僅如此，國(guó)企與民營(yíng)企業(yè)貸款所需的成本也相差甚遠(yuǎn)，陽(yáng)光100置業(yè)總裁易小迪曾透露，目前房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款利息的成本高達(dá)12％，而國(guó)有企業(yè)只有6％。某金融研究員還指出，保利地產(chǎn)依靠背后的保利集團(tuán)，集團(tuán)融資將提供更加強(qiáng)大的后盾。

除了銀行貸款，保利利用上市企業(yè)的優(yōu)勢(shì)積極在資本市場(chǎng)融資。除2008年一年沒(méi)有進(jìn)行股權(quán)融資以外，2006年、2007年和2009年僅三年的時(shí)間，就分別從資本市場(chǎng)融資20.19億元、68.15億元、78.15億元，合計(jì)166.49億元。

2010年，在國(guó)家調(diào)控全面收緊了融資渠道的情況下，招商地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、萬(wàn)科等地產(chǎn)商增發(fā)紛紛碰壁，保利地產(chǎn)仍然搶著從資本市場(chǎng)融資近百億。今年3月，保利地產(chǎn)公布定向增發(fā)7億股融資96億元，4月份保利地產(chǎn)公布該方案已獲國(guó)資委批復(fù)。

強(qiáng)大的融資能力給了保利拿地的保障，但是，隨著調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，房企的融資面臨越來(lái)越多的壓力，保利的融資環(huán)境與前幾年相比也變得越來(lái)越難。2011年，調(diào)控將持續(xù)，保利如果繼續(xù)激進(jìn)拿地其現(xiàn)金流將面臨巨大考驗(yàn)。

拿地態(tài)度不變

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，保利未來(lái)“快速增長(zhǎng)”的發(fā)展理念不會(huì)改變，而保利地產(chǎn)仍將自身未來(lái)的發(fā)展定義為“成長(zhǎng)型”公司，爭(zhēng)取3—5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)。某地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，如果按照保利的這個(gè)計(jì)劃，未來(lái)其公司規(guī)模將擴(kuò)大至少一倍，而所需求的土地儲(chǔ)備還會(huì)大量增加，因此，保利2011年甚至更長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，其激進(jìn)的拿地態(tài)度不會(huì)有所改變。

雖然態(tài)度上仍然激進(jìn)，但是未來(lái)保利在土地市場(chǎng)以及公司發(fā)展上的布局還是有所調(diào)整。原本以一線城市為核心的保利，也開始加快二三線城市的拿地步伐。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前一線城市土地資源越來(lái)越稀缺，而拿地成本越來(lái)越高，向二三線城市布局，獲得土地更容易而且成本也能降低。對(duì)于保利持續(xù)的資金緊張而言，布局二三線城市可以降低一些拿地成本，而2010年的市場(chǎng)也表明，二三線城市的銷售情況也好于一線城市，也符合保利追求快速回款的發(fā)展模式。

除此之外，一向以發(fā)展住宅為重點(diǎn)的保利，已經(jīng)出現(xiàn)了向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的趨勢(shì)。2010年4月，保利地產(chǎn)曾對(duì)外宣布，未來(lái)3－5年，公司持有性商用物業(yè)的投資比例將增大到全部投資的30％，并將持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。2010年5、6月份，保利就分別在成都、上海、廣州、南昌以及武漢等地拿下商住或純商業(yè)地塊不下10宗。

另?yè)?jù)保利公告顯示，2010年全年拿下的地塊中，約有27宗為商住兩用地和純商業(yè)用地，占總地塊的大約64％，而投資金額高達(dá)285.25億，占總金額的約51％。雖然有研究員認(rèn)為，商住用地保利一樣可以用來(lái)建住宅。但是就目前狀況而言，保利確實(shí)具備向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力的條件。

而從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，持有商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)定現(xiàn)金流，保持可持續(xù)增長(zhǎng)有著積極的作用。賣住宅快速回籠資金拿地?cái)U(kuò)張，持有一定高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流也許是保利在不改快速增長(zhǎng)初衷的情況下一條新的發(fā)展道路。