榆林：膨脹難忍的房地產

◎文/趙鋒 黃杰

榆林：膨脹難忍的房地產

◎文/趙鋒 黃杰

保守估計，陜西榆林來自煤老板群體多達300億元～600億元的民間資本，由于受制于當地政府對礦產資源大力整合的“封閉期”，以及西安等周邊城市的房產限購政策，加速涌入當地土地與房產市場，使縣城房價、地價遠超省城——

位于陜西省最北部的榆林市的房地產市場正在持續發酵膨脹。

“榆林市區每平方米萬元以上的房價稀松平常，而最牛的郊縣神木縣的房價已達每平方米兩萬元，常常讓不少外地人感覺似乎是置身北京、上海、廣州等一線城市。”榆林市政府一位不愿具名的高層官員對采訪記者表示：“ 由于地下豐富的煤、油、氣等資源，使這里成為寸土寸金的城市，每平方公里就坐擁10億元的地下財富，也使得榆林成為中國盛產隱性億萬富豪的城市。”

保守估計來自煤老板群體多達300億元～600億元的民間資本，由于受制于當地政府對礦產資源大力整合的“封閉期”，以及西安等周邊城市的房產限購政策，加速涌入當地土地與房產市場。

爆發式房價

“我在房產方面的投資不算多，僅僅一個億。”榆林市一位王姓煤老板向記者笑談，“那些炒地皮的老板們，動輒就是三五個億的投資。”據他介紹，受2010年以來一線城市持續限購的重壓，如今，更多的資金再次回到本地。

就陜西而言，陜北購房團一直是省會西安最大的主流投資群。陜西榮民集團董事長史貴祿此前向記者坦言，在陜北煤老板看來，投資房地產等不動產歷來被視為最安全有效的投資方式。他認為，過去幾年，陜北煤老板在省內帶熱了西安等地的房價，也從中獲取了大量收益，因此，眼下受制政策重壓時，大資金理所當然地殺回沒有政策限制的縣城房地產業。

“我2009年花費34萬元在神木縣縣城中心買的一套房產，今年6月份已經有人出價170萬元。可我覺得，有那么多煤老板在一個單元一個單元地掃房，下半年房價應該還有更高的價格。”在媒體工作的何先生如此認為。他透露，在神木買房的煤老板，購置房產的形式只有兩種，一種是一棟一棟的買，另一種是購置一個單元或者一層樓。“尤其是榆林市的神木縣、府谷縣兩地，伴隨近年來煤價暴漲，這里煤老板的財富幾乎是爆炸式增長，此前他們在一線城市置業的成功經驗，也讓煤老板堅信家門口的房地產更容易變現。”何先生說。

來自榆林市統計局的官方數據也佐證了何先生的說法：2003年，神木縣平均房價僅為890元/平方米。隨后一路飆升，到2007年，已上漲到4000元/平方米。2009年以后，神木縣的房價開始加速狂飆，進入2010年，則一舉消滅每平方米萬元以下的價格。

記者了解到，截至2011年上半年，神木縣的房價再次刷新高點達到1.5萬～2萬元每平方米；而榆林市另一個縣府谷縣，目前的普通房價均價在6000元每平方米至8000元每平方米左右，一些高檔小區的房價也超過1萬元每平方米。

“其實，神木、府谷近年來修建了不少樓房，一棟棟高樓拔地而起，但遠遠供不應求。”當地一位炒房客告訴記者：“在這兩個縣城里，隱性的億萬富豪有上千個，他們常常是卷地皮式的整棟購買。”

一個來自業內的空置率數據表明，即使榆林市區的榆陽區空置率也達到50%以上。據業內人士估計神木縣商品房空置率更高，達到70%。

瘋狂炒地皮

如果說房價的爆發式飆升是一場資金游戲，那么地價的炒作就更是一場瘋狂賭博了。

今年5月26日，神木縣拍地現場產生了一項陜西省的新紀錄，小小縣城的“地王”價格，居然超越了省城西安的“地王”。

據了解，在這個盛產煤老板的小縣城，本次拍賣86.34畝的土地，以11.05億元的天價成交，平均成交價達1280萬元/畝。而此價格要比西安1080萬元/畝的最高價高出200萬元。

神木縣國土資源局的數據顯示，其上述公開拍賣出讓的6宗土地為商業用地，位于神木新村，面積合計 86.34畝，保證金為1000萬元人民幣。

神木縣第一拍地塊面積 金額17461.15m21.05 27373.65m21.5 37885.22m21.26 4 7885.22m21.61 513475.67m22.63 613477.36m23平均地價（萬元/畝）1280樓面價（元/平方米） 6146單位：億元榆林市市區每平方米萬元以上的房價已經稀松平常，它的一個縣城神木縣的房價已經達到每平方米兩萬元，不輸一線城市的房價。

“在拍賣開始以前，我們共收到19億元的競拍保證金，也就是說，包括一人繳納多份保證金的情況在內，共有190人次參與了這次競拍。”日前，陜西正泰拍賣有限公司經理黃煒表示，對于這樣熱情的投標結果，其實并不感到意外。

他回憶稱，當天經過一個多小時的激烈競爭，最終6宗土地分別以1.05億元、1.5億元、1.26億元、1.61億元、2.63億元、3億元的價格成交，平均每畝地價高達近1280萬元，以此折算出來的樓面地價為每平方米6146元。這個價格比當地去年最高800余萬元的價格高出50%。

記者了解到，上述6宗土地中的4宗土地使用權均被神木縣當地的煤老板包攬。其中，面積一樣大的3號、4號地拍賣價格差了3500萬元；而面積相差不到2平米的5號、6號地，價格竟然差了3700萬元。

榆林學院一位長期關注當地商品房市場的研究者王先生認為，目前在榆林當地至少超過500億元的民間資本正成為一種洪水猛獸，向區區320余萬總人口的整個城區（包括縣）房地產市場發起沖刺。而其背景則是，榆林這樣的三四線城市目前并不限購，神木、府谷這樣的縣城更是煤老板家門口炒作的自由市場。

500億元閑錢的出路

在上述拍賣會上敗北給煤老板的一家房地產公司負責人告訴記者，其實每畝近1300萬元的地，即使拿到手里也是一件燙手的事情。“樓面地價為每平方米6146元的土地成本，未來建造的房價已經不低了，再拿的話就完全變成炒地皮了。”

前述榆林市政府高級官員對于神木新“地王”一事向記者表示，一畝近1300萬元的地價，雖然超出了人們的預料，但也在情理之中。在這位官員看來，當地從去年以來的礦產資源整合，讓暫時停下來的煤老板群體們得以去“圈地購房”，而大城市限購之后不確定的房價走勢，也讓陜北煤老板群體的資金回流到本地房地產市場。

當地觀察者認為，保守估計來自煤老板群體的300億元～600億元的民間資本，正在回流至當地土地與房產市場。

不久前，高和投資發布的《中國民間資本投資調研報告》更是高調認為，盡管2010年，國務院出臺最嚴厲的房地產調控措施，但神木、府谷兩縣房價土地價格卻出現快速攀升。如神木縣土地價格已接近800萬元/畝。府谷縣沿黃河居民住宅價格已超過1萬元/平方米，2010年神木縣許多新建商品房價格則上漲了2倍，條件稍好點的房子達到2萬元/平方米。

雖然神木與府谷兩個縣城都是不足20萬人的常住人口，其目前供不應求的商品房以及火熱的拿地熱情，都顯示這兩個地方實際上的房價和地價泡沫已經相當嚴重了。

500億元游資炒房資金以及存量空置的數百億空置房資產出路在何方？這亦是煤老板與當地政府都倍感頭疼的難題。