淺析加息政策對房地產股的影響

○張佳琪 夏靜嫻

（中南財經政法大學新華金融保險學院 湖北 武漢 430074）

淺析加息政策對房地產股的影響

○張佳琪 夏靜嫻

（中南財經政法大學新華金融保險學院 湖北 武漢 430074）

2010年10月19日，央行在時隔34個月之后突然宣布提高存貸款利率。此后，央行又幾次提高存款準備金率。對于這一重磅消息，市場給予了熱烈回應，地產股當天大跌。結合2007年以來央行屢次加息后對地產股走勢的分析，我們發現：加息會對上市公司的資金來源、投資額、利潤額以及房地產商的預期和居民的消費預期產生影響，從而影響到上市公司的股權結構和融資規模，進而對股價產生較大影響。

央行加息 房地產股 房地產市場

一、央行本次加息的背景

2010年10月19日，中國人民銀行公布自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率的決定。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。這是央行時隔34個月后首度加息。

1、央行本次加息的宏觀背景

此次加息，是綜合考慮國內國際多方面因素的結果。從國內看，2010年9月份CPI同比上漲3.6%，流動性過剩導致了物價上漲預期進一步增強，預計接下來的CPI仍會保持上升態勢。因此，為抑制通貨膨脹問題，加息勢在必行。

從國際方面看，美國施行定量寬松貨幣政策，造成國際市場流動性泛濫，給新興國家造成巨大的通貨膨脹壓力。這次加息對“熱錢世界”是種預警，是在外匯、美債等方面維護國家利益的決心宣示，是對美國定量寬松政策的反制。首先，美國下決心推出定量寬松政策可能是希望通過資產資源漲價輸出解決自身問題并對中國經濟制造壓力；其次，當美國推出定量寬松政策的同時，在中國布局謀劃多年的國際金融資本的贏利模式的謎底也即將揭開，雖然其手段多樣防不勝防，但采用加息的方法贏得主動權是不會錯的。其中最主要的是因為消費品價格持續上漲和資產價格居高不下。

2、央行本次加息的微觀背景

央行此次加息，調控樓市也是其主要目標之一。雖然本次加息像以往一樣只有0.27個百分點，但對于房地產而言其影響卻尤如雪上加霜，對房地產股也是絕對的利空消息。因為，今年以來政府已經在不斷地出臺房地產調控新政，如土地出讓金清算、銀行存款準備金率提高、印花稅的提高以及加息和物業稅即將出臺等等信息的影響。

總體來說對房地產市場的影響有以下幾方面：一是貸款利率的提高，增加了購房者的成本，在一定程度上動搖購房者心理預期，使得消費者會考慮延遲購房。因此，在未來一段時間內房地產市場的需求緊張狀況會有所緩解。二是加息將增加已有房地產開發商貸款的利息成本。為了盡快回籠貨幣資金，償還貸款，開發商將會加快項目開盤和銷售進度，縮短銷售周期。這樣，從而使得市場供應增加。在一定程度上影響房地產開發的規模。因此，在利率調整之后，買房者將有一定幅度減少，而市場上供應量會比較平穩或有一定增加，由此可以促進房價的平穩，甚至有降低的可能。

二、2007—2009年歷次加息對房地產市場及房地產股的影響

1、2007年以來加息對房地產市場的影響

自2007年以來，央行頻繁利用利率、信貸等對經濟進行宏觀調控。這些調控措施傳導到房地產市場上，使得房地產呈現如下發展趨勢：雖然央行在2007年采取緊縮的貨幣政策，但從總體上來看，2007年房地產市場仍然是供需兩旺。年度投資額達到2.5億，較2006年增加6000萬左右；房屋銷售價格指數達到107.6，較2006年增加2.1；國房景氣也達到三年內的最高水平。

然而，從2007年10月份開始，由于央行的持續調高利率和限制信貸的政策，加之之前的政策開始發揮效果，部分城市開始出現房屋交易量下降，房價環比漲幅開始回落，這也直接導致了2008年全年房地產市場的衰退態勢。全年售價格指數和土地交易價格指數分別降至106.5和109.4；房屋交易量持續下降，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。房價也出現了近十年來的首次下降。

由于全球金融危機的影響，央行在2008年五次降低存貸款利率，實行寬松的貨幣政策，使得2009年的房地產市場急劇升溫。全國商品房銷售面積9.3億方米，比上年增長42.1%；商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%；房地產年度投資總額大幅度增加；國房景氣指數持續走高。

2、央行加息對房地產股的影響

2007年央行6次加息，然而房地產股每次都以上漲來回應。2007年3月18日，存貸款利率上調27基點，房地產股低開高走，以2512點收盤，漲幅1.91%；隨后一路強勁上行至4079點。2007年5月19日，一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。5月21日，房地產股又重演大幅低開后強勁反彈的走勢，全天漲幅2.91%。2007年8月21日，這已經是2007年年內的第四次加息，隔日房地產股在低開之后震蕩走高，以6066點收盤，創歷史新高。之后房地產股一直在5000至6000點之間震蕩，本年的最后兩次加息對房地產股的影響仍然很小，沒有改變其上行趨勢。

2008年上半年，央行繼續實行緊縮的貨幣政策，連續6次調高存款準備金率，加之2007年的貨幣政策的影響，房地產股急轉直下。1月16日，存款準備金率上調0.5個百分點，房地產股低開低走，當天跌幅達4.34%；之后央行每次調高存款準備金率，對股票市場影響都很大。上半年結束，房地產股由年初5678點的跌至2645點。然而從2008年下半年開始，央行開始下調存款準備金率及存貸款利率，實行較為寬松的貨幣政策。但基于國際國內形勢的影響，房地產股并未顯示出明顯的回升趨勢，而仍然處于震蕩下行的狀態。2008年12月31日以1921點收盤。

2009年整體上我國實行較為寬松的貨幣政策，5月份出臺了有關放寬房地產貸款自有資金比例下調的政策，并且在上半年有很好的落實，使得房地產市場迅速回暖，傳導到股票市場上房地產股表現出穩步回升態勢。到2009年7月31日，房地產股上漲至3412點；下半年房地產股一直在3000點附近震蕩。

三、2010年以來我國房地產市場的供需情況及房地產股的走勢分析

1、2010年房地產市場發展狀況

進入2010年，由于我國繼續實行適度寬松的貨幣政策，保持貨幣信貸合理充裕；然而，隨著物價指數不斷攀升的影響，房地產價格也有一定幅度上漲。但從總體上來看，房地產市場仍然呈現供需旺盛態勢。2010年全國房地產相關情況如圖1、圖2所示。

圖1 2010年前三季度全國房地產開發和銷售情況

圖2 2010年全國房屋銷售價格指數

從全年的數據來看，4月份由于受到央行調高存款準備金率的影響，房地產的新開工面積出現明顯下滑；7、8月份由于受到中央繼續加大力度控制房價上漲，并且堅決遏制房地產投機投資需求，以保證房地產市場健康發展政策的影響，房屋銷售面積和新開工面積都有明顯的下降。其他月份的新開工面積都處于高位。這預示在未來一兩年內房地產市場的供應量比較充足。從房屋的銷售面積和商品房的竣工面積對比來看，銷售面積大于竣工面積，這說明房地產市場的需求旺盛。因此，這就直接導致了房地產價格的上漲，全國房屋消費價格指數居高不下。

從房地產企業開發資金來源看，2010年1—7月，房地產開發企業資金共38876億元，同比增長39.4%。其中，國內貸款7539億元，增長29.3%；利用外資302億元，增長10.6%；企業自籌資金14394億元，增長50.8%；其他資金16642億元，增長36.0%。在其他資金中，定金及預收款9356億元，增長30.3%；個人按揭貸款5131億元，增長41.4%。這說明，由于房地產開發商和購房者的信貸規模不斷擴大，使得房地產市場在今年一直處于上升發展態勢。

2、2010年房地產股的總體走勢

從上述分析來看，雖然2010年我國仍實行較為寬松的貨幣政策，但是由于存款準備金率存貸款利率的上調，以及一系列財政政策對房地產市場的調控，使得房地產企業的資金來源、投資額、利潤都產生了變動，從而對房地產股票市場也有一定影響。

2010年第一季度，房地產股在3700點至4100點之間震蕩，總體處于上漲趨勢。然而從四月份開始，由于受到央行調高存款準備金率的影響和一系列限制政策，地產股開始出現明顯的下行趨勢。到上半年結束，房地產板塊以2982點收盤。進入七月份，雖然房地產市場表現平平，但受到政策影響，房地產股在探底后出現迅速反彈的趨勢，兩個月之內從2897點最高漲至3797點。

然而隨著房地產市場“金九銀十”的到來，房屋銷售面積呈現明顯上升，房屋銷售價格指數處于高位，然而房地產股經歷的是先抑后揚的走勢。九月份整體呈下滑趨勢，但在十一之后出現明顯上漲趨勢。

2010年10月20日央行突然宣布加息，地產股遭受重挫。加息當日，地產板塊大幅低開，龍頭股萬科低開5%以上，最低跌近9%，隨后在大盤帶動之下大幅反彈，萬科則窄幅振蕩，午后再度下挫。至收盤，地產板塊跌4%，龍頭股跌幅慘重，保利地產、招商地產重挫7%，萬科重挫6%以上，金地集團跌近6%。然而在之后的半個月內，地產股卻表現出平穩上升趨勢，11月8日更是跳空高開，以4018點收盤。然而在近半個月內由于央行調高存款準備金率和物價指數上漲，使得大盤受到重創，房地產股跌幅逾10%。

四、房地產龍頭企業和居民對加息的反應

1、對龍頭房地產企業的影響

對于一些房地產的企業而言，近三年以來的加息，對其現金流量、股本結構等都產生了較大影響。下文以房地產的龍頭企業為代表來分析。

（1）萬科A

2007—2009年間，萬科經營活動現金流量經歷了從負到正的過程，2009年上半年首次實現了現金凈流入，投資活動現金流量出現下降趨勢，與此同時，籌資活動現金流量仍存在上升態勢。2009年，萬科以房地產業務收入486.45億成為行業龍頭（如圖3）。

圖3 萬科2007—2009年銷售情況

在房地產業宏觀調控加緊的形勢下，2010年第三季度，萬科負債總額高達1385.98億元，貨幣資金為315.4345億元。經營活動現金凈流量是-12.0736億元，較上一季度的-95.1442億元有大幅度增加。投資活動現金凈流量從-5.76175億元下降到-16.1867億元，其中，投資活動現金流出兩季度相對穩定，投資活動現金流出有大幅度的上升。加息使得巨額再融資難度大這一難題近一步擺在萬科面前，同時，銀行貸款利息增加了5000萬。加息對萬科營銷方面沖擊并不大，萬科的客戶群絕大多數以居住為購買目的，需求的結構性變化對萬科不會產生明顯影響。加息除了使居民交易機會成本上升以外，同時會提高居民的利息收入及其他收入，居民可支配收入隨之提高，因此對加息并不會帶來房地產市場消費能力的下降，房地產市場需求將繼續保持旺盛態勢。

（2）保利地產

2007—2009年間，公司實現房地產簽約金額和簽約面積均有大幅上漲，市場份額2009年同比增長30%，確認營業收入和實現凈利潤同比增長率都達到50%左右。

在加息的沖擊下，保利面臨與萬科類似的局面，短期內小幅變動，只是銀行貸款利息增加了10000萬以及再融資困難加大，但這些問題不阻礙公司近期的發展，這次加息對整個企業的影響不大。

（3）金地集團

2007—2009年，金地集團凈負債率下降了約25個百分點，其中以2009年最為突出，下降幅度高達約20個百分點（見圖4）。從資金來源角度看，長期借款主要以信用借款為主，信托借款的比例有所上升，質押借款漸漸退出歷史舞臺；短期借款中

圖4 2007—2009年金地集團經營活動產生的現金流量凈額

財務成本的增加對金地業績基本沒有影響。由于市場和產品定位準確，又具有經營管理能力上的優勢，金地所面對的市場變化風險相對是比較小的。金地目前的客戶和產品定位具有較強抗風險能力，在加息背景下仍然會有比較好的市場前景。從公司近幾個月的銷售情況我們也可以看到，盡管有加息預期的影響，但是公司在售項目的銷售進度并未出現停滯跡象。而此次央行加息的幅度相對也較小，即使在加息背景下，公司在未來幾年仍能保證經營目標的實現。從長遠來看，如果加息使需求規模縮小，那就意味著消費者對產品會更加挑剔，市場競爭會更加激烈。在這種情況下，金地在產品塑造和經營管理方面的優勢將會更加突出，成為金地在市場環境相對不利時甩開競爭對手的有力支持。

2、對消費者的影響

對于購房者而言，從二套房提高首付比例和貸款利率、三套房停貸再到增加一套房首付比例，由于今年以來限制房地產過熱的政策頻繁出臺，大家對加息都有了心理預期。但是，從總體來看，這次加息殺傷力還是比較大的。加息導致購房者月供增加，使其心理受到很大影響，對購房熱情有明顯的削弱。事實證明很多購房者表現出了心理壓力，市場的觀望氣氛進一步濃厚，連自住型購房需求實現周期也可能有所推遲。不過加息使得房地產交易成本上升，投機投資需求會得到一定的抑制，泡沫和過熱趨勢將得到控制。

五、加息對房地產股的影響結論

央行的貨幣政策，尤其是存貸款利率的調整是影響房地產市場發展的重要原因之一。房地產市場的繁榮與蕭條會傳導到股票市場上去，從而影響房地產股票的走勢。雖然具有一定的滯后性，但是房地產市場的發展與房地產股票的走勢基本呈現相同變化趨勢。

首先，在市場存在較大泡沫的時候，加息政策在短時間內對房地產市場及房地產股的影響不大，不會改變其基本走勢。但是如果連續實行加息政策，在經歷一段較長時間之后，房地產股票走勢就會受到明顯的影響，政策的調控效果可以基本上達到目的。

其次，央行的一次加息會使房地產股在短時間內有所回落，起到一定的抑制作用，但從長期來看，基本不能改變房地產股的長期走勢。如果采取連續加息的政策，上市公司的資金來源、投資額、利潤額以及房地產商的預期和居民的消費預期產生一定的影響，從而會影響到上市公司的股權結構和融資規模，從而對股價產生較大影響。

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