深入了解農村宅基地使用權制度 維護農民合法權益

張文艷

【摘要】宅基地使用權是一種福利性、無償性的權利，在我國社會保障體系尚無法完全覆蓋廣大農村的現實下，它解決了農民的基本居住問題。正是因為保障功能依然是宅基地使用權制度的首要功能，因此關于其取得、行使、轉讓，現行宅基地使用權制度都要求必須尊重這一現實，以利于保護農民利益，構建和諧社會。但是，市場經濟體制的確立和工業化、城市化進程的加快，使現行宅基地使用權制度存在的基礎發生了深刻變化，宅基地使用權的財產屬性逐步彰顯，在城市郊區和經濟相對發達的鄉鎮，農村宅基地使用權流轉逐漸盛行，已呈不可逆轉的發展趨勢。

【關鍵詞】現行 農村宅基地使用權 制度

1.宅基地使用權定義

農村宅基地使用權是指經依法審批由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限的集體土地使用權。

2.宅基地使用權特征

權利主體是符合建房申請宅基地條件的本集體經濟組織成員；權利客體是農村宅基地；權利取得要經過依法審批；權利無償取得；權利無期限限制；權利受法律限制；數量和面積受限制；權利類型為用益物權。

3.宅基地使用權取得

3.1嚴格控制宅基地數量和用地面積 每戶農民只能批準使用一處宅基地；每戶農民的宅基地面積標準受到嚴格限制；每戶農民的宅基地使用權流轉后不能再申請批給新的宅基地。

3.2符合土地利用規劃和鄉村建設規劃 農民必須按照相關規劃申請宅基地建住房；必須在保護和節約耕地的前提下合理安排農民的宅基地；必須占用耕地建房的農民要依法辦理農用地轉用審批手續。

3.3審批應公開、公平、公正 農民建住宅必須向村委會申請宅基地，經鄉鎮人民政府審核、縣級人民政府批準后，由村委會無償提供宅基地使用權；宅基地的分配由村委會集體討論決定；宅基地的審核要聽取當地村民意見，批準后的宅基地應予以公告。

4.宅基地使用權內容及限制

宅基地使用權人享有對宅基地的占有、使用和收益的權利，并不限于居住用途；宅基地使用權包括有限的處分權，即權利人享有將房屋連同宅基地一同轉讓和出租的權利；農民轉讓和出租住宅的，不得再申請宅基地；農民將房屋及其宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內不符合申請宅基地建房條件的成員和本集體經濟組織外的單位和個人的，登記機關不予辦理變更登記手續，受讓的宅基地使用權不受法律保護；除了繼承外，一戶農民申請第二宗宅基地使用權登記的，登記機關不予受理。

5.現行宅基地使用權制度面臨的問題

5.1農民追求財產性收入的要求 農民宅基地上的房屋等建筑物是私有財產，而房屋等私有財產的繼承、買賣、交換、贈與等轉讓方式引起的宅基地使用權轉讓和一戶多宅問題普遍存在，造成了土地產權難以明確界定和處置等問題。受價值規律和大量潛在宅基地供需的影響，農村宅基地使用權非法流轉的局面將不斷出現，要求現行農村宅基地使用權制度應隨著相關改革的深入有所調整。

5.2經濟體制變革與城市化進程加快的要求 城市化進程已經成為不可逆轉的趨勢，農村人口城市化是我國經濟、社會發展的必然結果，同時城鎮人口下鄉也成為一種趨勢。隨著城市化進城的加快，越來越多的農戶將會通過繼承、房屋買賣等方式擁有兩處以上的宅基地，另外一些城鎮居民因工作、休閑等原因需要在農村購置宅基地。禁止宅基地使用權向集體外流轉，不僅加劇了供求雙方的矛盾，更不利于農村的進一步發展和城市化的推進。

5.3土地資源優化配置的要求 隨著各種土地使用權主體通過流轉來獲得相關土地收益的主觀愿望越來越強烈，農村宅基地使用權的自發交易越來越多。根據市場需求來優化土地資源配置、允許農村宅基地使用權自由流轉，以實現農民的土地收益，已經成為當前農村宅基地使用權制度改革創新的重大推動力量。

6.現行宅基地使用權制度改革的建議

6.1修改限制宅基地使用權流轉的相關法律條文 現行有關法律條文應取消對農村宅基地使用權流轉的限制，把宅基地使用權規定為農民的一種財產權，允許農村宅基地使用權在一定范圍內自由流轉，允許流轉形式多樣化，可以轉讓、出租、抵押、合作建房等。同時，法律還應做出禁止性規定，防止利用農村宅基地使用權牟利。

6.2建立農村宅基地使用權流轉的收益分配機制 宅基地使用權必須優先轉讓給本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的農戶，其次才可以轉讓給其他農民或城鎮職工，而流轉收益則主要歸原使用者所有。對于農民宅基地實際占用面積超過規定標準的部分，在土地流轉后應將超占部分的收益全部上交集體經濟組織，以切實保護土地所有者和使用者的土地收益。城鎮職工購買農民宅基地的，應該補辦征地手續，若改變了土地原用途增值的，要將增值收益上繳國家。

6.3建立規范有序的宅基地使用權流轉市場 既要建立宅基地使用權流轉的交易信息網絡，為交易雙方搭建平臺，也要形成合理的價格體系，使每一宗農村宅基地使用權都可以參照國有非農建設用地使用權公開出讓的模式進行競價。通過引進市場機制和價格體系，可以平衡宅基地的供需矛盾，實現農民的合理收益。