生活小區維修改造的管理重點與主要方法

張華勇

【摘要】本文從油田實際出發，建立以社區為主、水電氣暖訊等專業單位協調配合的運行機制，實行在小區維修改造領導小組統一領導下的項目部負責制，建立有利于投資控制的工程量承包管理和“統一規劃、一體化施工、共同組織竣工驗收”的運行模式，努力打造小區維修改造的“放心工程”和“民心工程”。

關鍵詞：生活小區維修改造管理方法研究

隨著建成使用時間的延長和職工群眾對生活環境質量要求的逐步提高，油田大部分生活小區配套設施區域老化，功能不夠齊全的問題愈發突出，成為影響小區環境質量和職工生活品質的主要問題。一、小區維修改造管理重點

（一）施工過程的質量控制管理。小區維修改造質量控制的目的就是實現質量目標，改造一個小區，提升一個檔次，以達到基礎設施運行正常、地面道路整潔、環境綠化美化等目的。為此，在施工階段要重點抓好質量管理的“三個環節”，即施工準備階段控制、施工過程階段控制、竣工驗收階段控制。抓好這“三個環節”的控制，對小區維修改造的總體質量具有決定性的影響。而竣工驗收的組織運行水平還對小區能否早日投入使用，盡快體現投資效益意義重大。

（二）施工過程的投資控制管理。小區維修改造中的一項重要工作就是對加強資金控制，盡最大努力節約資金，該投入的要投入到位，該節約的一定要節約，避免超計劃投資現象發生。投資控制是以實現質量控制目標為前提的。投資控制是基礎，質量控制是核心。

（三）各參建方的協調配合管理。油田生活小區維修改造已不僅僅是社區管理中心的事情，是一個多方協作的系統工程，每個項目都會涉及到水、電、氣、暖、訊等單位和小區居民的工作單位。社區作為主抓小區維修改造的單位，要主動與有關各方加強溝通協調，達成共識，統一思想，形成合力。這是小區維修改造完善方案、科學組織、順利推進的必要條件。

二、小區維修改造管理方法

（一）小區維修改造項目控制。

1、項目控制的要素。一要對人加強控制。項目組人員要有很強的責任心，并善于溝通。物業管理人員要清楚小區基礎設施等情況，懂業務會管理。施工企業人員要有專業管理人員、相應工種作業資格人員，在數量上要滿足工程需要。特種工進場逐一核查證件，杜絕無證上崗，并且人員文明施工。二要對材料加強控制。施工所需主要材料要由施工方報計劃按時領用，不得自購，這一點對保證工程質量至關重要。如所需滲水花磚都是由社區提供的自產優質地磚，品質好，色彩統一。而個別施工單位選用質次價低的外地花磚，鋪貼后有明顯色差且不平整，最后都按要求進行了返工。對于施工企業自購材料，施工方必須向項目組報審，合格后方可進場使用。對于成品或構配件要有相應合格證明材料且要與設計相符。現場配制的砼要對沙石清洗，按計量標準配制養護。對大量使用砼一般盡量減少自制，而宜采用商混砼，這樣才更有利于工程質量控制。三要對施工組織設計加強控制。對施工組織設計的審查要突出“質量第一、安全第一”的原則。要體現小區的特點，方便群眾的生活，不能只考慮工程需要。要嚴格控制施工順序，先地下、后地上，以免重復施工，造成浪費。施工流程要合理，如大面積鋪貼接茬位置的地面，對接點不能出現施工段明顯接縫。四要對圖紙會審與現場核對加強控制。不是每一份圖紙都是完美的。項目組要組織參建各方仔細會審，使之更加完善、更加科學，管道、電氣線路是否相互干擾，設計的車位能否滿足需要等，這些因素都要考慮到。

2、施工控制的手段。一要實行旁站管理。項目組要按照不同的工種，采取劃區片管理、專人負責的方式有重點的進行施工過程控制，對基礎墊層、埋管、敷設管線、雨污管線清污等工序重點檢查控制。如開挖管溝時，可能有地下線路的地點，要盯緊現場。以避免線路受到破壞。二要加強巡視檢查。項目組成員，每天對開工區域巡查一遍，發現問題要跟蹤督導整改，切實避免偷工減料、減少施工工序等問題發生。三要采取簽字手段。本道工序不合格不許進行下道工序，部分項不合格不驗收，必要時停工整改，通過簽字權來嚴保施工質量。四要定期召開例會。定期召開各方參加的改造運行會，解釋協調解決問題。項目組給予答復。

3、投資控制的重點。控制目標是不超計劃投資，杜絕浪費現象。投資控制的依據同質量控制一樣，有合同文件、工程圖紙、設計說明，以及現行國家技術規范強制性標準等，還包括現場簽證、設計變更、定額等與投資有關的內容。一般來說，抓好小區改造資金要重點抓以下幾個方面的過程控制。一要抓好事前控制。事前是指正式施工前的圖紙設計、前期準備階段。這個階段資金控制所發生的精力少、效果好。可預先考慮避免施工索賠，也可減少在施工階段因變更返工等造成損失。設計階段是投資控制的最大也是最易控制的階段，重視設計階段的資金控制可取得事半功倍的效果。項目組要對施工現場進行調研，熟悉圖紙和設計要求。項目組中的物業人員、家委會成員等要發揮熟悉小區情況的優勢，對地下水、電、氣、訊、雨、污排管線走向等情況及時向設計人員說明。開好圖紙會審會，逐項審核，優化設計。在整體布局和線路走向上多制定幾套方案，已達到最優設計，減少施工費有。在開工準備階段，可根據工程特點，分析天氣情況合理安排工期，及時組織施工隊進場，避免受天氣因素影響造成工程量增加，窩工、停工等延長工期問題。二要抓好事中控制。小區改造不同于新建工程，現場施工中設計變化多，可回收利用的材料多，資金控制點多。因此，事中控制要堅持“查看、測算、利用”的原則。“查看”，就是對已開工項目要實地查看其是否與設計一致；“測算”，就是根據現場情況，對大于使用要求的設計及時修改以節約投資；“利用”，就是回收拆除材料再利用，在滿足安全及使用功能的條件下節約投資。

（二）小區維修改造協調管理

1、提高項目部的協調運行水平。著力加強施工過程中有關問題的溝通協調，既要建立項目部定期例會制度，對重要問題集體討論，保持運作程序的公開透明。當然，也不能完全指望靠會議協調解決一切問題，項目部成員要主動工作，進一步提高施工現場發現問題、及時有效解決問題的能力，對出現的問題要立足于項目部內部解決，不能把大小矛盾都上交領導小組和項目部。

2、加強專業化公司的協調配合。著力加強與水、電、氣、暖、訊等專業化公司的溝通協調，按照油田相關要求，運作好“統一規劃，一體化施工，共同組織竣工驗收”的小區維修改造工作模式，科學合理地安排施工工序，避免重復施工，保證施工質量和工期。在施工前的協調對接中，專業化公司顧全大局，對社區牽頭組織運作充分信任、大力支持。社區應擺正位置，主動協調配合，支持專業化公司開展工作，把小區共同建設好、管理好。

3、取得小區居民的理解與支持。小區維修改造的目的是為了居民，同時存在“眾口難調”的問題。在方案設計、項目施工中要廣泛征求居民意見，吸收合理的、積極的意見和建議，據此完善設計施工方案。對于不合理的意見要耐心做好解釋工作。施工過程中，要發揮居民的積極性，尤其要注意調動非在職人員中有工程管理專業特長人員的主動性，參與工程質量義務監督。在施工期間，要盡量減少施工擾民現象。

三、結束語

總之，小區維修改造是一項綜合系統工程，涉及面比較廣，不確定因素多，要真正把這項惠及民生的好事辦好，離不開方方面面的配合，少不了有關各方的支持。因此，加強協調管理，創造良好條件，消除阻力、凝聚合力，是一項很重要的工作。