試論物業管理在社區管理中的重要作用

王戰山

摘要：社區是社會的細胞，建設和諧社會，首先要設和諧社區。物業管理作為社區服務的一支重要量，在社區建設中發揮著重要的作用。但在具體的實踐中，如何把握社區建設與物業管理的關系，如何實現兩者的良性互動，推動形成良好的社區建設物業管理秩序，從而形成溫馨和諧的家園氣氛，是一個需要我們進行認真思考和探索解決的問題。

關鍵字：社區管理 物業管理

一、社區管理與物業管理的概念

（一）社區管理的概念

是指城市政府發揮宏觀層次上的調控和整合作用，構建新型的管理主體多元化的社區組織結構，各結構要素分工合作，共同努力，有目的地影響和規范社會建設和發展，從而實現共同目標的基礎性社區管理過程。

它既不用與政府行為管理，又不同于居民自治管理，而是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的管理形式。而就本質而言，是一種具有自治性的社區管理活動。

現代社區管理是指在社區黨組靈動和基層政府組織的領導下，社區居民與居民委員會在業主委員會、物業公司、社區中介住組織等組織的輔助下，為維護社區整體利益、推進社區全方位發展，采取一定的方式，對社區的各項公共事務和公益事業進行的自我管理。

我國城市管理是“市—區—街道-社區”的四級管理模式，通常被稱為“兩級政府、三級管理、四級延伸”。社區管理的內容，社區管理如同一個“小社會”的管理，具有很強的綜合性。它的管理內容，不僅包括對整個社區建設與發展的規劃與組織，而且包括社區范圍內具體事物的專項管理。

（二）物業管理的概念

物業管理是指業務委員會通過選聘物業管理公司，由業主委員會喝物業管理公司按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行裝修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

二、社區管理與物業管理的關系

（一）內在聯系

社區管理和物業管理不是截然對立的，兩者有相互依存、相互促進的聯系。

物業管理是社區管理的重要組成部分。物業管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養護等工作，正是社區建設中衛生、治安、環境等最基本的只能范疇。

物業管理企業在社區文化建設中的作用不可或缺。物業管理企業在社區中組織和參加開展形式多樣、將抗有益的社區文化活動，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進鄰里和睦，增強業主的認同感和歸屬感。

社區管理反過來影響物業管理的發展。社區建設的號，社區功能完善，居民素質提高，各主體自覺履行職責，這有助于物業管理制度的有效遵守和執行，有助于業主自律機制的建立，有助于矛盾和糾紛的減少，物業管理自然事半功倍。另外，在流動人口管理、計劃生育、勞動就業等方面，雖不屬于物業管理服務的范圍，但在政府授權和有償服務的前提喜愛，物業管理公司協助政府有關部門完成輔助性工作，客觀上也推動了社區建設工作。由此可見，從根本上說，物業管理和社區管理的目標都是一致的，都是以人為本，全面提高居民的居住質量，營造社區穩定、安全、舒適、健康的人居環境，促進社會的和諧發展。

（二）物業管理與社區管理的區別

參與管理的主體不同：社區管理的主體一般是由街道辦事處、派出所、居委會和居民、駐社區企事業單位等眾多主體參與的活動管理，在其中，街道辦事處作為基層人民政府的派出機構發揮著直接的領導作用，居委會作為居民自治組織發揮著重要的協調作用，各主體之間主要是行政管理關系和居民自我管理關系；物業刮泥的實施主體是物業管理企業和業主，以及前期物業管理階段的開發建設單位，各主體之間主要是經濟方面的關系。

管理的性質不同：社區管理是城市管理的基礎性工作，政府行為在其中發揮著重要作用，帶有明顯的行政主導性；物業管理則是物業管理公司提供的有償管理服務，具有明顯的市場性。

管理的內容不同：社區管理比較廣泛，是包括戶籍、治安、征兵、計劃生育、環境維護精神文明以及社會救助、退休、就業等內容的綜合性管理工作：物業管理則是業主和物業管理公司按照合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關的場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的專門化活動。

三、物業管理在社區管理中的地位

物業管理是社區管理的基礎；物業管理是社區管理的延伸；物業管理是城市管理的縮影；在小區內部的物業管理一般有：內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大都由物業管理公司承擔或者協助政府完成，還有許多物業管理公司與業主、社區共同開展愛綠護綠、保護環境、文化娛樂及愛心捐助等活動，這些活動正好填補了社區管理中對公共環境和公共設施以外的社區生態環境和人文環境的空白，完善和發展了社區管理職能。

物業管理的出現給人們的生活帶來了很多的便利，幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面，包括：住宅小區、高層辦公樓、工業科技園區、特種行業等，給大家營造的是一個舒適、祥和的辦公、生活環境?？梢哉f，物業管理的質量是衡量社區管理水平的重要標志。

四、物業管理在現代化社區管理中的作用

物業管理轉換了社區管理體制；物業管理有利于長效管理；物業管理拉動了消費需求

物業管理是建立在市場經濟基礎上，由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了社區管理的其他功能；而業主則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。

社區從“重建設、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發展階段，亟待建立長效管理機制。物業管理公司為贏得了市場，將利用其專業能力，實行長效管理；對于業主，房產最重要的私有財產，必然督促企業加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業管理公司，從而在最大程度上實現物業的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現城市長效管理的基本保證。

近幾年乃至今后一段時期，住房問題仍然會是居民消費的熱點，一方面，良好的物業管理也是很好的品牌效應，很多業主在選擇物業時會講物業公司作為一個衡量的砝碼；另一方面，物業管理也會刺激到經濟增長，擴大消費，拉動經濟增長有很大的作用，有數據顯示，在房屋使用的70年里，物業管理及裝修、房屋修繕、設施改造的長期消費支出與購房支出的比例為1.3:1。由此可見，物業管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會經濟快速發展，物業管理所創造的經濟總值將越來越多。

五、結論

綜上所述物業管理促進了和諧社區的建設。物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防范工作等方面發揮了重要作用；另一方面，他們會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發揮了有效的倡導作用。

參考文獻：

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