房地產(chǎn)項目固定總價合同模式下造價控制分析

韓艷方

摘要：在當(dāng)前的房地產(chǎn)項目工程發(fā)包中，固定總價合同模式被廣泛采用。越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于采用這種方式，原因還在于固定總價合同所具有的特點能更好的滿足開發(fā)商加快工程進度、有效控制造價的要求。采用固定總價合同模式也需要滿足一定的條件，也就是說哪些工程能更適合采用固定總價合同模式。另外，為了更好的發(fā)揮固定總價合同的優(yōu)勢，達到有效控制造價的目的，也提出了開發(fā)商業(yè)主單位在使用固定總價模式簽訂合同時應(yīng)注意的問題?？傊?，固定總價合同也不是萬能的，必須兼顧到甲乙雙方的利益，更多的考慮一些未知因素的影響，才能為合同、工程的順利實施，有效控制造價提供保證。

關(guān)鍵詞：固定總價合同控制

在當(dāng)下的房地產(chǎn)項目承發(fā)包中，房地產(chǎn)開發(fā)商與工程承包商簽訂工程施工合同傾向于采用固定總價合同方式，俗稱的工程總包、大包、一次性包死等。那么，在這種合同模式要求下，項目的工程造價如何管理控制、合同簽訂應(yīng)注意哪些細節(jié)、不同的分項工程應(yīng)如何計量形成合同固定總價，從而達到有效控制造價、降低成本的目的，下面作一簡要分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于采用固定總價合同的原因分析

固定總價合同就是以詳細的施工圖紙、清晰的規(guī)范、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，按照事先規(guī)定的工程發(fā)承包范圍和內(nèi)容，確定一個總價款的工程合同。如果合同中沒有特別約定的話，則無論市場價格漲跌因素或者其他因素的影響，合同價格均不作調(diào)整。對于工期較短（一般在1年以內(nèi)）、設(shè)計內(nèi)容詳細、各種材料設(shè)備的規(guī)格型號、大小等指標(biāo)較詳盡、工程量不大且施工技術(shù)相對簡單的工程項目采用固定總價合同方式。開發(fā)商傾向于采用固定總價合同方式，主要還是看重固定總價合同的特點。具體是：

1、結(jié)算方式相對來說比較簡便。在固定總價合同大范圍應(yīng)用之前，建筑承發(fā)包合同中多采用按實結(jié)算方式。合同結(jié)算方式只約定計價的依據(jù)（采用某某省定額或估價表）和優(yōu)惠費率，工作數(shù)量不確定、材料價格不確定，施工中成本控制部門參與的較少，出現(xiàn)的變更簽證也不用及時計量，合同價款只作為暫定價款，不作為真實的合同價款。一切工作皆等到工程竣工驗收后，甲乙雙方才來核對工程量（包括原設(shè)計圖紙內(nèi)容和圖紙外的變更、簽證等）、確定相應(yīng)的材料價格。由于甲乙雙方站在不同的立場，為了各自的利益而在核對時難免出現(xiàn)爭執(zhí)、矛盾、糾紛，核對結(jié)算的過程相當(dāng)漫長。由此才出現(xiàn)了“施工一年，算賬兩年”的說法。從固定總價合同的概念中不難看出，合同約定的總價就是最后竣工結(jié)算價的主體部分不予調(diào)整，只需要計算變更和簽證就可以了。

2、減少了施工方的索賠機會。由于總價合同一旦簽訂，承包內(nèi)容和范圍也已確定，承包方不能隨意變更，減少了他們借助變更來進行索賠的機會。

3、合同簽訂后開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險相對承包商來說要小。在以前按實結(jié)算合同中，材料價格隨著市場價格波動進行調(diào)整，工程量變更按實進行增減，承包商不用承擔(dān)量價的風(fēng)險，完全由業(yè)主單位來承擔(dān)。從以上固定總價合同的概念和特點可以看出，合同一旦簽訂，在約定的承包范圍內(nèi)，量價均不作調(diào)整。圖紙范圍內(nèi)的工程量如果不出現(xiàn)大的變更，承包商還相對好控制；可是對于材料設(shè)備市場價格的漲跌承包商就不是能完全掌握了，必須承擔(dān)價格上漲的風(fēng)險。相比較以前的按實結(jié)算合同，在固定總價合同中業(yè)主開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險要相對小一些。

4、有利于調(diào)動施工方的積極性，加快工程進度。在按實結(jié)算合同中，承包商不用承擔(dān)量價變化的風(fēng)險，變更多少調(diào)整多少，承包商總是想著對自己的變更，完全不用考慮業(yè)主的成本，所以搶進度的積極性不大。但在固定總價合同中就不一樣了，承包商要想得到工程款就必須完成一定形象進度的工作內(nèi)容，承包商為了盡快獲得工程款，自然就會加快工程進度。同時在施工過程中，業(yè)主單位除了對質(zhì)量進行重點管理外，對承包商的其他方面干預(yù)的較少，也有利于加快進度。

二、固定總價合同使用的前提條件

1、工程設(shè)計圖紙必須達到一定的深度，消除不確定的因素。比如：在建筑施工圖中，對某些建筑裝飾構(gòu)件，設(shè)計單位通常標(biāo)注一句話：“甲方自理”。這時候，業(yè)主設(shè)計管理部門就必須將這些內(nèi)容進一步的細化、明確。減少后續(xù)招投標(biāo)和施工階段的矛盾爭議，為合同順利簽訂和工程順利實施提供方便。

2、圖紙深度達到并足夠詳細后，在招標(biāo)文件中明確清晰的劃定承包范圍。從而為業(yè)主編制標(biāo)底（或攔標(biāo)價）和投標(biāo)方編制報價提供準(zhǔn)確的計量依據(jù)，減少攔標(biāo)價和報價的偏差。

3、工程量較小、工期短（通常在一年以內(nèi)），工程現(xiàn)場條件穩(wěn)定，外部干擾因素較少。

4、工程結(jié)構(gòu)和施工技術(shù)相對簡單成熟，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確。

5、給投標(biāo)方參加投標(biāo)留有足夠的時間，方便投標(biāo)方計算報價并根據(jù)攔標(biāo)價來衡量自己企業(yè)的成本能否滿足招標(biāo)文件的要求。并且要特別說明：各投標(biāo)單位要充分理解招標(biāo)文件的要求，考慮風(fēng)險等影響因素，如有任何疑問都可以提出，讓投標(biāo)方充分理解招標(biāo)方的意圖和合同模式。避免因理解上的偏差造成日后的矛盾糾紛。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商在使用固定總價合同時應(yīng)注意的問題

從固定總價合同的特點可以看出，它雖然對開發(fā)商來說有諸多優(yōu)勢，但是在招投標(biāo)簽訂合同時如果不注意完善相應(yīng)的配套措施，即使簽訂了合同也還會帶來很多麻煩。因此為了防范固定價合同為日后施工帶來風(fēng)險，在招投標(biāo)簽訂合同時應(yīng)注意以下問題：

1、在招標(biāo)文件中應(yīng)詳細載明標(biāo)底價（攔標(biāo)價）和投標(biāo)報價的計價方式和依據(jù)。

當(dāng)下建設(shè)工程計價方式有兩種：定額計價和工程量清單計價。就定額計價來說，除了說明采用某省哪一版定額，還應(yīng)該對組成工程造價的各項取費費用和建筑市場上通常不取的費用進行詳細的說明，越詳細越好。這既是發(fā)承包雙方正確計價減少誤差的前提，又是有效控制造價的措施。

2、在合同中明確約定風(fēng)險范圍和材料價格漲跌的處理方法。

根據(jù)國家推薦使用的標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)工程施工合同（99版）第23.2條的約定，如采用固定價格合同，雙方在專用條款內(nèi)約定合同價款包含的風(fēng)險范圍和風(fēng)險費用的計算方法。在約定的風(fēng)險范圍內(nèi)合同價款不再調(diào)整，風(fēng)險范圍以外的合同價款調(diào)整方法，應(yīng)在專用條款內(nèi)約定。所以即使是固定價合同也不是一層不變的，也必須約定一定的風(fēng)險范圍。

3、在合同中明確約定設(shè)計變更發(fā)生時的處理方法。同價格漲跌的處理方法一樣，合同也同樣應(yīng)該約定出設(shè)計變更（工程量變更）發(fā)生時的處理方法，特別是工程變更如何計價的處理方法，一定要詳細準(zhǔn)確。否則這些都會成為甲乙雙方爭議的焦點。

4、在招投標(biāo)時一定要向各投標(biāo)單位詳細解釋提出的任何疑問，特別是采用的合同模式、計價方法、承包范圍等核心問題要向投標(biāo)單位講清楚，讓投標(biāo)單位既考慮到優(yōu)點又考慮到風(fēng)險。另外，雙方來往的任何解釋、解答都要以書面的形式（招標(biāo)答疑紀(jì)要）來進行。

5、明確約定竣工結(jié)算辦法。雖說采用了固定合同價格，但也要明確約定工程竣工后哪些費用可以調(diào)整，哪些不用調(diào)整，避免施工方利用合同中的漏洞來索賠。

四、關(guān)于不同分項工程計量形成合同價的問題。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及到不同專業(yè)、不同類型的分項工程，施工方法不同，同樣計量方法也不一樣。

1、對于具有明確尺寸標(biāo)注和可以進行準(zhǔn)確計量的工程（比如：各個單體建筑它具有標(biāo)準(zhǔn)的施工圖），在招投標(biāo)時根據(jù)計價依據(jù)（定額或工程量清單）和計價辦法準(zhǔn)確的確定出攔標(biāo)價，這是防止串標(biāo)和有效控制造價的措施。

2、對于尺寸標(biāo)注不是十分精確僅是作為示意參考作用的圖紙工程（比如：室外配套工程中的雨污水工程、道路照明工程、景觀園林工程等），為了準(zhǔn)確有效控制造價。首要的第一步就是結(jié)合設(shè)計管理部門、現(xiàn)場管理部門人員，進行現(xiàn)場丈量實際尺寸（主要是長度尺寸和高程），將其標(biāo)注在圖紙上（也是完善圖紙設(shè)計的一項措施），作為招投標(biāo)雙方編制攔標(biāo)價和投標(biāo)價的依據(jù)。第二步就是編制攔標(biāo)價時將風(fēng)險范圍考慮的多一些。并且將這些內(nèi)容在招標(biāo)時明確的告知各個投標(biāo)方，避免將來的施工方以此不可控因素的出現(xiàn)來向業(yè)主索賠。

總之，雙方在簽訂合同時應(yīng)盡可能的多考慮一些不可控的因素和意外情況發(fā)生的影響，這樣才能更少的減少糾紛、矛盾，為合同的順利執(zhí)行和工程的順利實施提供有利的保證。

參考文獻：周起宏 【固定總價合同的特點、風(fēng)險和對策】 《水運工程》2005年 第10期