房地產項目固定總價合同模式下造價控制分析

韓艷方

摘要：在當前的房地產項目工程發包中，固定總價合同模式被廣泛采用。越來越多的房地產開發商傾向于采用這種方式，原因還在于固定總價合同所具有的特點能更好的滿足開發商加快工程進度、有效控制造價的要求。采用固定總價合同模式也需要滿足一定的條件，也就是說哪些工程能更適合采用固定總價合同模式。另外，為了更好的發揮固定總價合同的優勢，達到有效控制造價的目的，也提出了開發商業主單位在使用固定總價模式簽訂合同時應注意的問題。總之，固定總價合同也不是萬能的，必須兼顧到甲乙雙方的利益，更多的考慮一些未知因素的影響，才能為合同、工程的順利實施，有效控制造價提供保證。

關鍵詞：固定總價合同控制

在當下的房地產項目承發包中，房地產開發商與工程承包商簽訂工程施工合同傾向于采用固定總價合同方式，俗稱的工程總包、大包、一次性包死等。那么，在這種合同模式要求下，項目的工程造價如何管理控制、合同簽訂應注意哪些細節、不同的分項工程應如何計量形成合同固定總價，從而達到有效控制造價、降低成本的目的，下面作一簡要分析。

一、房地產開發商傾向于采用固定總價合同的原因分析

固定總價合同就是以詳細的施工圖紙、清晰的規范、規程和技術標準為依據，按照事先規定的工程發承包范圍和內容，確定一個總價款的工程合同。如果合同中沒有特別約定的話，則無論市場價格漲跌因素或者其他因素的影響，合同價格均不作調整。對于工期較短（一般在1年以內）、設計內容詳細、各種材料設備的規格型號、大小等指標較詳盡、工程量不大且施工技術相對簡單的工程項目采用固定總價合同方式。開發商傾向于采用固定總價合同方式，主要還是看重固定總價合同的特點。具體是：

1、結算方式相對來說比較簡便。在固定總價合同大范圍應用之前，建筑承發包合同中多采用按實結算方式。合同結算方式只約定計價的依據（采用某某省定額或估價表）和優惠費率，工作數量不確定、材料價格不確定，施工中成本控制部門參與的較少，出現的變更簽證也不用及時計量，合同價款只作為暫定價款，不作為真實的合同價款。一切工作皆等到工程竣工驗收后，甲乙雙方才來核對工程量（包括原設計圖紙內容和圖紙外的變更、簽證等）、確定相應的材料價格。由于甲乙雙方站在不同的立場，為了各自的利益而在核對時難免出現爭執、矛盾、糾紛，核對結算的過程相當漫長。由此才出現了“施工一年，算賬兩年”的說法。從固定總價合同的概念中不難看出，合同約定的總價就是最后竣工結算價的主體部分不予調整，只需要計算變更和簽證就可以了。

2、減少了施工方的索賠機會。由于總價合同一旦簽訂，承包內容和范圍也已確定，承包方不能隨意變更，減少了他們借助變更來進行索賠的機會。

3、合同簽訂后開發商承擔的風險相對承包商來說要小。在以前按實結算合同中，材料價格隨著市場價格波動進行調整，工程量變更按實進行增減，承包商不用承擔量價的風險，完全由業主單位來承擔。從以上固定總價合同的概念和特點可以看出，合同一旦簽訂，在約定的承包范圍內，量價均不作調整。圖紙范圍內的工程量如果不出現大的變更，承包商還相對好控制；可是對于材料設備市場價格的漲跌承包商就不是能完全掌握了，必須承擔價格上漲的風險。相比較以前的按實結算合同，在固定總價合同中業主開發商承擔的風險要相對小一些。

4、有利于調動施工方的積極性，加快工程進度。在按實結算合同中，承包商不用承擔量價變化的風險，變更多少調整多少，承包商總是想著對自己的變更，完全不用考慮業主的成本，所以搶進度的積極性不大。但在固定總價合同中就不一樣了，承包商要想得到工程款就必須完成一定形象進度的工作內容，承包商為了盡快獲得工程款，自然就會加快工程進度。同時在施工過程中，業主單位除了對質量進行重點管理外，對承包商的其他方面干預的較少，也有利于加快進度。

二、固定總價合同使用的前提條件

1、工程設計圖紙必須達到一定的深度，消除不確定的因素。比如：在建筑施工圖中，對某些建筑裝飾構件，設計單位通常標注一句話：“甲方自理”。這時候，業主設計管理部門就必須將這些內容進一步的細化、明確。減少后續招投標和施工階段的矛盾爭議，為合同順利簽訂和工程順利實施提供方便。

2、圖紙深度達到并足夠詳細后，在招標文件中明確清晰的劃定承包范圍。從而為業主編制標底（或攔標價）和投標方編制報價提供準確的計量依據，減少攔標價和報價的偏差。

3、工程量較小、工期短（通常在一年以內），工程現場條件穩定，外部干擾因素較少。

4、工程結構和施工技術相對簡單成熟，技術標準明確。

5、給投標方參加投標留有足夠的時間，方便投標方計算報價并根據攔標價來衡量自己企業的成本能否滿足招標文件的要求。并且要特別說明：各投標單位要充分理解招標文件的要求，考慮風險等影響因素，如有任何疑問都可以提出，讓投標方充分理解招標方的意圖和合同模式。避免因理解上的偏差造成日后的矛盾糾紛。

三、房地產開發商在使用固定總價合同時應注意的問題

從固定總價合同的特點可以看出，它雖然對開發商來說有諸多優勢，但是在招投標簽訂合同時如果不注意完善相應的配套措施，即使簽訂了合同也還會帶來很多麻煩。因此為了防范固定價合同為日后施工帶來風險，在招投標簽訂合同時應注意以下問題：

1、在招標文件中應詳細載明標底價（攔標價）和投標報價的計價方式和依據。

當下建設工程計價方式有兩種：定額計價和工程量清單計價。就定額計價來說，除了說明采用某省哪一版定額，還應該對組成工程造價的各項取費費用和建筑市場上通常不取的費用進行詳細的說明，越詳細越好。這既是發承包雙方正確計價減少誤差的前提，又是有效控制造價的措施。

2、在合同中明確約定風險范圍和材料價格漲跌的處理方法。

根據國家推薦使用的標準的建設工程施工合同（99版）第23.2條的約定，如采用固定價格合同，雙方在專用條款內約定合同價款包含的風險范圍和風險費用的計算方法。在約定的風險范圍內合同價款不再調整，風險范圍以外的合同價款調整方法，應在專用條款內約定。所以即使是固定價合同也不是一層不變的，也必須約定一定的風險范圍。

3、在合同中明確約定設計變更發生時的處理方法。同價格漲跌的處理方法一樣，合同也同樣應該約定出設計變更（工程量變更）發生時的處理方法，特別是工程變更如何計價的處理方法，一定要詳細準確。否則這些都會成為甲乙雙方爭議的焦點。

4、在招投標時一定要向各投標單位詳細解釋提出的任何疑問，特別是采用的合同模式、計價方法、承包范圍等核心問題要向投標單位講清楚，讓投標單位既考慮到優點又考慮到風險。另外，雙方來往的任何解釋、解答都要以書面的形式（招標答疑紀要）來進行。

5、明確約定竣工結算辦法。雖說采用了固定合同價格，但也要明確約定工程竣工后哪些費用可以調整，哪些不用調整，避免施工方利用合同中的漏洞來索賠。

四、關于不同分項工程計量形成合同價的問題。

在房地產開發項目中涉及到不同專業、不同類型的分項工程，施工方法不同，同樣計量方法也不一樣。

1、對于具有明確尺寸標注和可以進行準確計量的工程（比如：各個單體建筑它具有標準的施工圖），在招投標時根據計價依據（定額或工程量清單）和計價辦法準確的確定出攔標價，這是防止串標和有效控制造價的措施。

2、對于尺寸標注不是十分精確僅是作為示意參考作用的圖紙工程（比如：室外配套工程中的雨污水工程、道路照明工程、景觀園林工程等），為了準確有效控制造價。首要的第一步就是結合設計管理部門、現場管理部門人員，進行現場丈量實際尺寸（主要是長度尺寸和高程），將其標注在圖紙上（也是完善圖紙設計的一項措施），作為招投標雙方編制攔標價和投標價的依據。第二步就是編制攔標價時將風險范圍考慮的多一些。并且將這些內容在招標時明確的告知各個投標方，避免將來的施工方以此不可控因素的出現來向業主索賠。

總之，雙方在簽訂合同時應盡可能的多考慮一些不可控的因素和意外情況發生的影響，這樣才能更少的減少糾紛、矛盾，為合同的順利執行和工程的順利實施提供有利的保證。

參考文獻：周起宏 【固定總價合同的特點、風險和對策】 《水運工程》2005年 第10期