淺析國內經濟適用房的現狀與對策

楊穎

摘要：經濟適用房是為了保障低收入人群住房的一項重要措施，文章就國內經濟適用房的現狀存在的問題進行分析，在設置資格要求的時候，應當考慮到享受政府補貼的家庭在城市家庭總量中所占的比例，與政府準備供應的經濟適用房總量在整個住宅供給規模中所占的比例，提出合理保障經濟適用房的措施。

關鍵詞：經濟適用房 經濟評定 問題對策

引言

目前，我國政府在實施住房分配貨幣化政策的過程中，針對中低收入者的住房問題，采取的是大力發展經濟適用住房的做法，即建設由政府扶持、保本微利銷售的經濟適用住房向中低收入的家庭提供，此外還有少量的廉租住房提供給最低收入者家庭，以解決他們的住房問題。經濟適用住房政策實施以來，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問題，似乎叫好不叫座。認真研究分析問題所在，不斷完善經濟適用住房政策，對我國居民住房問題的解決和房地產市場乃至整個國民經濟的健康發展都具有極為重要的意義。下面將就發展中的幾個問題做一探討。

一、經濟適用房存在的問題

(一)經濟適用房沒有真正幫助低收入群體解決住房問題 根據資料顯示：北京市經濟適用房最低價格為每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20萬元左右。哈爾濱市經濟適用房標準面積70平方米，每平方米1704元，而哈爾濱市區最低工資標準只有590元／月，年收入也就6000元左右，一個低收入家庭買一套70平方米的住房也需要十幾年時間的積累。國家實行經濟適用房政策目的在于解決中低收入群體的住房問題，而實踐證明低收入群體和經濟適用房毫無關系，他們根本就買不起所謂的經濟適用房。 毫無疑問，最需要幫助的是那些低收入而且急需解決住房問題的貧困戶，而不是一味地為中等收入以上家庭的生活錦上添花。在經濟發展中，政府必須照顧弱勢群體，幫助低收入家庭解決住房問題，這應當責無旁貸。在任何社會，中等收入家庭必然是大多數，如果政府的政策是補貼中等收入者，那就等于增加貨幣的發行量。在社會總財富沒有增加的情況下增發貨幣，必然會引發通貨膨脹。在這種情況下，只能慶幸政府用于補貼的財力物力資力是有限的，面對占大多數的中等收入人群，不是每個人都能獲得補貼。經濟適用房是有限的，即使在違背經濟學原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能購買到經濟適用房，這顯然也不符合公平原則。(二)經濟適用房的實施滋長了尋租腐敗國務院1998年23號文件規定：經濟適用房主要由國家統一下達投資計劃，房地產公司開發并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標投標方式，免收土地出讓金，對各種批準的收費減半征收，開發商利潤不超過3％，銷售價格實行政府指導價。從文件中不難看出經濟適用房形成的大概程序如下：國家下達投資計劃一政府行政劃撥土地或采用招標投標方式提供土地—房地產商開發—政府指導價下房地產商對外銷售。國家下達投資計劃后，把權利下放到地方政府，不管是采用行政劃撥還是招標投標方式，最終由地方政府決定土地使用權歸屬。在這個環節就牽扯到了開發商的利益，經濟適用房雖然價格比一般商品房低，但是在政府一系列優惠政策下，仍然有著很大的利潤可圖。而資源是有限的，在利益驅使下房地產商必然會為謀求這一獲利機會而對相關官員有所“表示”。房地產商在政府指導價下對外銷售這個環節又涉及到了房地產商的利潤空間。盡管政策一再規定房地產商的利潤不能超過3％，但是房地產商的開發成本及其相關費用是由房地產商自己計算的，這又涉及到所謂的行業隱私不能公開，行業隱私的不公開就難以預測和掌握真正的利潤空間有多大。

二、經濟適用房存在問題的原因分析

經濟適用房不經濟的原因諸多，首先，我國的經濟適用房是一個將住房福利和市場化結合的操作模式。政府負責前期的選址和土地劃撥，通常情況下，政府傾向于把偏遠的地塊劃作經濟適用房用地。市民入住之后，通常在交通、教育、醫療等各方面倍覺不便。

前期的經濟適用房大多是由政府提供廉價土地，征地費用每畝從當時市場價的18萬元降至12萬元，經濟適用房每平方米價位在1500元左右。在1990年末到21世紀初，當時60平方米的房子在市場上要花十多萬元，而買到一套解困房不足7萬元，據悉其售價比成本還要低。

而到了后期，經濟適用房將由開發商參與開發、建設，但由政府控制、限價，開發商提供一定的政策優惠如免征營業稅、免征土地使用出讓金等。開發商在獲得政府優惠供給的土地后，基本上與商業化開發無異。

其次，其片面的強調市場執行容易造成政策走樣。實際操作中還有一個廣受詬病的地方就是購買對象審核不嚴格。開寶馬車者入住經濟適用房的現象比比皆是。有關專家表示，“在我國個人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情況下，收入核定既沒有客觀、公正的依據，也缺乏可操作的方法”。剖析深層次原因，從政府層面看，部分城市管理者在指導思想上，重市場發展、輕住房保障，片面強調住房市場化，導致現有政策執行不力。與此同時，又缺乏對地方政府的約束和監督機制，客觀上容易使經濟適用房在執行中走樣。就政策本身而言，確實也有一些難以操作的地方，購買對象收入難以核定、現有政策對銷售環節的規定不清晰、經濟適用住房優惠政策支持力度與低收入家庭購買能力仍然有差距。

三、國內經濟適用房存在問題的對策分析(一)規劃建設真正適合低收入群體的經濟適用房 1．調查實際情況，確定低收入標準。房地產具有明顯的地區性和惟一性。各地區由于所處的地理位置不同，經濟發展水平有所差異，人民的生活水平和工資也有差距，所以地方政府首先要在符合實際的基礎上確定低收入水平標準。低收入水平一般包括：戶平均收入，人均住房面積，地區平均購買力等等。比如山東省日照市制定的低收入標準就是：戶均年收入低于2萬元，人均住房面積不到8平方米。 2．根據低收入標準和貧困狀況設計建設經濟適用房經濟適用房的幫助對象是低收入群體。因此經濟適用房的標準面積要滿足低收入標準的要求，符合低收入群體的購買力。如上面提到的山東日照市制定的低收入標準就是切合實際的，由此標準建設的經濟適用房就能滿足低收入群體的需要。與此同時政府還應該大力發展二手房市場，鼓勵低收入群體購買二手房。

（二) 完善經濟適用房土地批租及分配制度，減少官商勾結腐敗 經濟適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產商處以及部分購房者手中轉移到相關政府官員的私囊中。尋租給社會造成的危害和影響是巨大的。要降低危害和影響只能設法縮小尋租空間，減少尋租腐敗。筆者認為，應當從經濟適用房形成過程著手來尋求解決問題的方法。前面已經分 析得出了經濟適用房的運作過程：國家下達投資計劃—政府行政劃撥土地或采用招標投標方式供地—房地產商開發—政府指導價下房地產商對外銷售。土地既然是由政府行政劃撥或是采用招標投標的方式來決定使用權，那么政府就有可能且可以不經過房地產商自行開發；既然經濟適用房的銷售實行政府指導價，那么由掌握實際情況的政府來分配就更合適。由此經濟適用房的形成模式就變成了：國家下達投資計劃—政府自己開發—政府根據實際情況分配。在這種模式下，一方面去掉了由于政府土地批租政策而導致的尋租空間，另一方面去掉了政府指導價下的開發商對外銷售，由政府直接分配減少了由于房地產商虛報成本、擴大利潤空間而產生的尋租行為。經濟適用房作為準公共產品，職能上應當由政府提供即財政補貼，政府選擇合理的供給制度進行生產，政府對生產和銷售進行監管。 四，總結

國家出臺經濟適用房政策，實施一系列優惠政策的最終目的是為了服務人民大眾，幫助解決低收入家庭的住房問題。盡管實施結果不盡人意，但是通過完善和健全經濟適用房政策，增強政府的公信力，提高政府官員黨性和素質，端正購房者的購房心理和態度，低收入群體一定能夠買到自己滿意又不超過購買力的、真正經濟而且適用的經濟適用房。