西安旅游業與房地產業關聯分析

[研究項目：西安市科技計劃項目——西安創新城市發展模式與核心戰略研究[SF1016(3)]

作者簡介：陳愛娟（1957-），女，漢族，浙江仙居人，西安理工大學經濟與管理學院，教授，博士，研究方向：企業戰略與組織管理；]韓玥譚嘯

西安理工大學經濟與管理學院 陜西西安 710054

摘 要：近年來旅游業與房地產業在國民經濟中所占的比重越來越大，依據這一發展趨勢，以西安為研究對象，主要研究旅游業與房地產業及其它相關產業的關聯關系，并以西安典型城市景觀對房地產價格的影響進行實證研究，為兩者結合發展提供依據。

關鍵詞：旅游業房地產業相關性城市景觀

1引言

旅游業與房地產業同屬于第三產業。近年來，由于城市經營的理念影響，城市旅游業與房地產業關系日趨密切，許多學者從不同的角度對旅游業與房地產業的關系進行了研究，胡浩（2005）從城市經營與管治的角度，探討了大都市旅游房地產開發與布局類型、管理模式以及旅游業與房地產業之間的互動與整合關系[1]。尹士珍,高永臻（2005）分析了旅游房地產業的涵義，闡述了我國在旅游房地產開發中取得的成就以及存在的問題，提出使兩者更好結合的若干建議[2]。施金亮，周德力（2007）從產業關聯的視角，對房地產業與旅游業進行分析，找出它們之間的內在聯系，為兩者的結合發展提供了理論依據[3]。任冠文（2008）提出了發展景觀房地產、建設景觀城市的新景觀房地產概念，并論證了景觀房地產與城市化的相互促進作用[4]。

本文以古都西安為研究對象，對其旅游業與房地產業以及其它相關產業的發展進行相關性分析，并對西安典型城市景觀對房地產價格的影響進行實證研究，為兩者結合發展提供依據。

2 西安旅游業與房地產業關聯分析

2.1 關聯分析原理及旅游業與房地產的關聯產業

關聯分析是指如果兩個或多個事物之間存在一定的關聯，那么其中一個事物就能通過其他事物進行預測，其實質是對反映因素變化的時間序列進行幾何關系比較，目的是尋求系統發展過程中，哪些因素是主要影響因素，其影響程度有多大[5]。

旅游業的關聯產業較多，如旅游帶動餐飲業、酒店住宿、交通運輸、商業的發展，旅游景觀帶動房地產業、商業和服務業的發展，進而帶動建筑相關產業的發展，本文主要選擇旅游業和房地產業的緊密關聯產業，研究兩大產業群的關聯關系。

2.2 指標的選取

本文主要對西安旅游業與房地產業及其相關產業的關聯性進行實證分析，選擇旅游業、房地產業、建筑業、商業、飲食服務業等產業指標及西安宏觀經濟數據，遵循科學性、整體性、針對性和可操作性的原則選取了16個指標，具體指標如下。

旅游業：旅游總收入（主指標）從總體上反映西安旅游業的發展狀況。

房地產業：選取了房地產投資資金、商品房銷售額、商品房平均銷售價格、商品房銷售面積、房地產投資國內貸款金額這5個指標從對房地產業的重視程度、商品房銷售情況、房地產價格和資金來源等方面體現了西安地區房地產業的發展水平。

建筑業：選取了建筑業總產值，建筑業增加值和房屋建筑施工面積三項指標。

交通運輸業：選取客運總量、城市公共交通客運總量兩項指標。

商業及服務業：選取社會消費品零售總額，限額以上餐飲業營業收入兩項指標。

宏觀經濟類指標：選取人均GDP、財政總收入、城鎮居民家庭人均可支配收入三項指標可以從總體上反映一個地區經濟發展的水平。

2.3 關聯分析

本文先選擇參考序列指標與比較序列指標，然后選用Pearson簡單相關系數研究其相關關系[5]。相關系數計算公式如下：

（1）

其中，選旅游總收入為參考序列，記為：

。

t表示時間；k表示某一時刻；n表示時刻數量。本文所采用的是1999至2009年這11年的數據，因此；。

選其它指標作為比較序列，記為；分別表示房地產投資資金（X1）、商品房銷售額（X2）、商品房平均銷售價格（X3）、商品房銷售面積（X4）、房地產投資國內貸款金額（X5）、建筑業總產值（X6）、建筑業增加值（X7）、房屋建筑施工面積（X8）、客運總量（X9）、城市公共交通客運總量（X10）、社會消費品零售總額（X11）、限額以上餐飲業營業收入（X12）、人均GDP（X13）、財政總收入（X14）、城鎮居民家庭人均可支配收入（X15）。

根據公式（1）計算的相關系數見表1和表2所示。

表1 旅游業與房地產業的相關系數

X0 X1 X2 X3 X4 X5

X0 1 .936** .967** .967** .943** .906**

X1 .936** 1 .978** .881** .958** .993**

X2 .967** .978** 1 .909** .991** .959**

X3 .967** .881** .909** 1 .867** .863**

X4 .943** .958** .991** .867** 1 .934**

X5 .906** .993** .959** .863** .934** 1

**.Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

數據來源：西安統計年鑒，中國統計年鑒，西安統計信息網

由表1中可以看出所有指標都與旅游總收入呈高度正線性相關，且假設檢驗的雙尾概率P值均小于默認的給定顯著性水平0.01，所以拒絕原假設。其影響序列依次為：商品房銷售額、商品房平均銷售價格>商品房銷售面積>房地產投資資金>房地產投資國內貸款金額。

從旅游業與房地產業的高度關聯性可以發現旅游業對房地產業具有較大的拉動效應，其中對房地產銷售額和價格影響最大，對銷售量影響次之，對投資資金更次之，影響最小的是國內信貸，但所有的相關系數均超過0.9，所以相關性很強。

盡管近年來受國家宏觀調控和金融政策的影響，房地產業的發展受到了一定的局限，而旅游業一直受到國家的大力支持，旅游業的大力發展對房地產的區位影響很大，加之特定區位的房地產是不可替代產品，從而帶動的價格上升和成交量的上升，這為兩大產業的互動發展提供了廣闊的前景。

表2 旅游業及其相關產業的相關系數

X0 X6 X7 X8 X9 X10 X11 X12 X13 X14 X15

X0 1 .940** .969* .976** .776** .983** .976** .984** .973** .823** .969**

X6 .940** 1 .967** .983** .925** .972** .983** .950** .981** .921** .993**

X7 .969** .967** 1 .975** .850** .983** .979** .965** .980** .865** .980**

X8 .976** .983** .975** 1 .858** .994** .996** .980** .995 .878** .996**

X9 .776** .925** .850** .858** 1 .848** 877** 803** 876** 844** 889**

X10 .983** .972** .983** .994** .848** 1 .996** .987** .995** .839** .990**

X11 .976** .983** .979** .996** .877** .996** 1 .981** .999** .863** .996**

X12 .984** .950** .965** .980** .803** .987** .981** 1 .976** .818** .974**

X13 .973** .981** .980** .995** .876** .995** .999** .976** 1 .864** .995**

X14 .823** .921** .865** .878** .844** .839** .863** .818** .864** 1 .902**

X15 .969** .993** .980** .996** .889** .990** .996** .974** .995** .902** 1

**.Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

數據來源：西安統計年鑒，中國統計年鑒，西安統計信息網

由表2可以看出旅游相關產業和房地產相關產業也與旅游總收入呈高度正線性相關，并都通過了檢驗。尤其是限額以上餐飲業營業收入、城市公共交通客運總量和社會消費品零售總額這三項指標與旅游總收入的相關性最高。這說明旅游業的發展對旅游業緊密關聯產業——商業、餐飲業及交通運輸業的帶動效應最強。在這里需要說明的是客運總量的相關性最低，但仍然具有較高的相關性，達到0.776。

其次，建筑業增加值、建筑業總產值和房屋建筑施工面積也對主指標具有高度相關性，這是因為旅游景觀及產品的發展具有較強的區位效應，它能較好地帶動其周邊的房地產業發展，進而在一定程度上拉動建筑業的發展。

再次，人均GDP、城鎮居民家庭人均可支配收入和財政總收入這三個指標與旅游總收入的相關性也較高。說明作為一個旅游城市，西安旅游業對經濟發展具有較大的帶動效應。

3 西安典型城市景觀對房地產價格的影響

由于旅游業與房地產業的高相關性，許多城市根據自身比較優勢，發揮現有旅游資源以促進房地產業的發展。其中，城市典型景觀的帶動效應十分突出，在其帶來旅游業及相關產業收入增加的同時，也使景觀周邊地價大幅提升，成為了房地產增值的新途徑。本文以西安典型景觀對房地產價格的影響為例，說明這種帶動效應。

3.1 西安典型城市景觀選擇與描述

西安是當之無愧的歷史文化名城，自周至唐，先后有13個王朝在此建都，歷時達1100多年。一千多年的都城發展史，西安不僅僅享受著作為皇都的萬般華貴，也遺留下了眾多歷史景觀，這些景觀的修護、重現，與現代景觀、時代元素的融合，必將帶來 “國人震撼，世界驚奇”。

本文選取西安典型的景觀或景觀區作為考察對象，包括曲江新區和大明宮國家遺址公園，其原因有三：第一，此三處均為西安建設的重點景觀工程，是西安比較優勢的體現，具有很強的代表性；第二，從時間維度來講，三處景觀均起建于2000年后，具有較高參考價值，同時，較長的時間跨度也降低了時間滯延對其帶動效應的影響；第三，這些景觀從規劃建設到經營管理所存在的問題被廣泛討論，對再建景觀周邊地價的漲幅已產生了市場預期。

曲江新區原名西安曲江旅游度假區，是陜西省人民政府于1993年批準設立的省級旅游度假區，2003年7月，經西安市政府批準，更名為“曲江新區”。其不僅包括了國家4A級景區大雁塔風景區，也包括了唐代著名的皇家御園芙蓉園、公共園林曲江池，以及樂游原、杏園等眾多名勝，是一個大型風景園林區。曲江，是盛唐氣象的典型代表，是盛唐文化與藝術的寶庫，也是西安典型城市景觀的集大成之所在，“曲江模式”也成為了旅游資源與房地產協調發展的代表，被廣泛討論。

西安市于2007年10月全面啟動大明宮遺址區保護項目，規劃面積19.16平方公里，其核心區域——大明宮國家遺址公園占地3.2平方公里（于2010年10月1日大明宮遺址公園盛大開園），是世界大遺址保護的東方典范。唐大明宮是舉世聞名的唐長安城“三大內”（太極宮、大明宮、興慶宮）中最為輝煌壯麗的建筑群，是東方園林建筑藝術的杰出代表，被譽為絲綢之路的東方圣殿。

3.2 典型景觀對周邊房地產價格變動影響的實證分析

曲江新區是西安典型景觀的集大成之地，區內主要景觀均修建于2002年至2008年，在此期間，其在發展速度上創造了“曲江速度”這一神話，而在土地價格上也創造了近乎瘋狂的增長速度。曲江新區的土地價格由2002年的每畝30萬元飆升至2007年的每畝300萬元以上[6]（見圖1）。

資料來源：中國統計年鑒、西安房地產信息網

圖1 曲江板塊2002—2008土地價格趨勢

2007年，曲江新區已經超越城南其他區域和高新區，成為西安土地價格最為昂貴的黃金區域[7]（見圖2）。

資料來源：中國統計年鑒、西安房地產信息網

圖2 2007年西安各城區房價對比

從圖中可以看出曲江新區的均價明顯高于其他區域，同時，曲江房價的快速增長不僅取決于西安房價整體的快速增長，更是由于“文化+地產”的曲江模式的推進，區內景觀尤其是文化景觀的不斷建成，促進了其房價的高速增長，圖3為2003至2008曲江板塊與西安市住宅均價的對比情況。

資料來源：中國統計年鑒、西安房地產信息網

圖32003至2008曲江板塊與西安市住宅均價對比

從圖中可以看出在2003—2008年間，曲江板塊的住宅價格明顯高于西安市住宅均價。2009年和2010年是房地產的黃金時期，在大勢向好的情況下，曲江新區的房價更是一枝獨秀，2009年，由于曲江豪宅類產品價格的拉升，曲江全年房價整體攀升，全年漲幅達1166元/平方米的漲幅，均價居西安各區之首。據合富輝煌房地產陜西市場部的數據顯示，2009年曲江住宅成交均價最高已突破8000元/平方米。2010年曲江房產均價突破10000元/平方米，個別樓盤房價突破30000元/平方米，漲幅驚人，與2009的4913元/平方米和2010年的5398元/平方米的西安市新房均價相比，區位優勢十分明顯。

不僅如此，景觀對其房價的帶動效應還在不斷顯現，最明顯的是2010年后半年來國家對房地產的限制政策不斷涌現、力度不斷加強，在此種環境下，曲江新區的房價仍表現出強勁的增長，明顯優于其他各城區，下圖（圖4）為新浪網對西安各城區主要房地產開發商2010年第四季度銷售價格統計后得到的房價漲幅情況，曲江新區房價依然遙遙領先[8]。

資料來源：中國統計年鑒、西安房地產信息網

圖42010年第四季度西安各城區房價漲幅情況

圖中可以看出第四季度曲江每平方米房價漲幅達775元，遠超其他城區板塊。

景觀對周邊房價的帶動效應在大明宮遺址公園景區也再次得到了證明。在大明宮遺址建設前，由于區位影響，遺址區的房價一直低于西安市均價，但自籌劃起，其價格就開始上升，與西安市均價持平，見圖5所示。

資料來源：中國統計年鑒、西安房地產信息網

圖5 大明宮房價與西安房價比對

可這種狀況僅維持到2009年初，大明宮遺址公園的建成，該板塊樓盤隨樓市好轉及區域價值凸顯而拉高售價，從年初的3500-4500元/平方米，漲至2010年的5000-7000元/平方米。截止2010年10月遺址公園開園，板塊均價已達7000多元/平方米，與同期西安市6000元/平方米的房地產均價相比較，增值幅度明顯。

通過以上分析可以明顯看出景觀對周邊地價、房價的帶動效應。西安作為十三朝古都，文化景觀眾多，合理開發景觀資源從而促進房價提升，成為了西安運用自身比較優勢成功營銷城市土地的成功案例，也為提升城市形象做出了貢獻。

4 結論

本文通過對西安旅游業與房地產業關聯性的實證分析得以下結論，首先，旅游業對房地產業具有較大的拉動效應，其中對房地產業的區位發展影響最大，尤其對于房地產價格的影響最為顯著。其次，旅游業的發展對旅游業緊密關聯產業——商業、餐飲業及交通運輸業的關聯效應顯著；對房地產的相關產業影響也很大。最后，典型城市旅游景觀的發展具有較強的區位效應，它能較好地帶動其周邊的土地價格和房地產價格上升，進而帶動周邊房地產業發展。

在這些帶動效應下，各城市根據自身比較優勢，開發城市旅游資源，建設城市典型景觀工程，合理引導房地產開發商對景區周邊土地進行開發，加強對生態環境和人文資源的保護與開發，使游客和居民樂意到此觀光或居住生活，使其作為城市房地產業發展的增長動力，從而帶動城市經濟的發展。

參考文獻

[1]胡浩.大都市旅游房地產發展與布局——以上海為例[D].華東師范大學,2005:10-13.

[2]尹士珍,高永臻.旅游業與房地產業結合發展的思考[J].科技情報開發與經濟,2006,16(2):101-103.

[3]施金亮,周德力.從產業關聯視角看房地產業與旅游業的結合發展[J].經濟師,2007,(12):27-28.

[4]任冠文.景觀房地產與我國的城市化[J].桂林旅游高等專科學校學報,2008,19(2):169-172.

[5]簡明,黃登源.市場研究定量分析方法與應用[M].北京:中國人民大學出版社,2009:59-83.

[6]段先念.西安市人民政府關于我市曲江新區建設發展情況的報告[D].2005

[7] 任超,陳瑛.依托城市大型主題景區的旅游房地產開發研究——以西安曲江新區為例[J].陜西教育學院學報,2009,(3):66-69.

[8]西安四季度購房分析報告[ EB/ OL ].

http://sx.house.sina.com.cn/news/xaxzzz/

注：文章內所有公式及圖表請用PDF形式查看。