東北房地產現狀研究

趙紅強,徐卓順,譚屹然

(1.吉林大學商學院,長春 130012;2.吉林省社會科學院軟科學研究所,長春 130033; 3.Purdue University,Indiana USA 46323)

東北房地產現狀研究

趙紅強1,徐卓順2,譚屹然3

(1.吉林大學商學院,長春 130012;2.吉林省社會科學院軟科學研究所,長春 130033; 3.Purdue University,Indiana USA 46323)

房地產業關聯性高,帶動性強,是國民經濟的支柱產業。但由于房地產市場制度的不完善,避險機制的缺乏,大量存在的不規范操作等給國民經濟帶來了極大的隱患。為此,通過分析東北地區房地產業在區域經濟發展中的作用,指出東北地區房地產業發展存在有效供求不平衡,產業結構不合理,企業融資困難,配套設施滯后等問題。并針對東北地區房地產業存在的問題提出了相應的政策建議。

東北地區;房地產業;產業發展

房地產業作為新興的產業,具有明顯的區域性特征,它的快速發展,得益于各地區經濟持續快速的增長、居民可支配收入的提高以及城鎮化的加快。同時,它在拉動地區經濟增長、擴大就業等方面起到了積極的作用。

隨著房地產業在國民經濟中的作用日益重要,房地產投資額也逐步增加,房地產投資占全國固定資產總投資的比重一直保持在 15%左右,2001年以來房地產投資迅速增長,比率上升至23%左右。

2001—2009年,東三省房地產投資完成額在固定資產投資中的份額低于全國的平均水平,相差 1～2個百分點。其中,遼寧省的房地產投資完成額高于吉林和黑龍江省,占該省固定資產投資完成額的 25%左右,高于全國的平均水平。其間,2001—2003年,東三省的房地產投資占固定資產投資的比重逐年上升。2003年,央行為防范房地產信貸危險,于 2003年 6月 5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號),于是房地產投資占固定資產投資的比重開始下降。2004年,政府為抑制房地產市場泡沫,在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策,間接抑制了房地產市場的投資,2004—2009年,東三省房地產市場投資平均增速慢于固定資產投資 4.16個百分點(如圖 1所示)。

房地產業關聯度高,帶動力強,房地產業投資的加大,促進了房地產業的發展。但房地產市場制度的不完善,避險機制的缺乏,不規范的操作,給國民經濟帶來了隱患。政府為規范房地產市場,自 2001年起逐步加強了對房地產市場的調控力度。我國政府從土地市場入手,針對商品房銷售、空置及管理以及住房市場租賃等方面出臺了一系列政策和法規,指出以調控房地產市場為總的指導思想。在此條件下,全國及東北地區的房地產投資增長率明顯下降,分別由 2001年的 27.29%和 30.20%下降至 2002年的22.81%和 15.58%,隨著政策實施效果的顯現,東北三省的房地產投資繼續大幅度增長,2004年東三省房地產投資增長率增至 36.28%,高出全國 6.69個百分點。之后受利率上調、提高首付款比例等房地產政策的影響,2005年東三省房地產投資增長率回落至 24.42%。

圖 1 2001—2009年房地產開發投資完成額占固定資產投資完成額比例

2006年和 2007年,雖然國家針對房地產市場過熱,出臺了“促進房地產業健康發展的 6項措施”、“二套房”新政等政策,但是房地產市場的投資依然維持強勁增長的勢頭,東三省投資增長率達到了 32.60%和 33.62%。

2008年盡管受金融危機的影響,各地施工周期和開發計劃紛紛延滯,投資增長率回落至 32.56%,但東北地區的房地產開發投資仍然保持增長趨勢,且增長情況好于全國平均水平,這表明國際金融危機對東三省房地產業發展存在滯后效應(如圖 2所示)。其中,遼寧和吉林兩省的房地產開發投資增速高出全國平均水平 14.22%和 7.41%,黑龍江省的房地產開發投資增長率低于全國平均水平8.35%,這與黑龍江省自身的產業規模有關。2009年,黑龍江省房地產市場逆勢而上,呈現出投資加快發展的態勢,全年完成房地產開發投資 563.9億元,比上年增長28.2%,比全國快 12.1個百分點。

圖 2 1999—2009年東三省和全國房地產開發投資完成額增速

在東三省房地產業投資規模擴大的同時,房地產開發結構也隨之調整。如圖 3所示,2000年,東三省住宅建設得到加強,完成住宅投資 292.54,增長 41.18%。

2001年,住宅投資量繼續增長,占全部房地產開發的比重由上年的 3.52%提高到 4.25%。2002年,國家為規范房地產市場出臺了一系列政策法規,在國家宏觀調控房地產業的氛圍中,東三省住宅投資占全部房地產開發的比重下降了5.66%。

2003年建設部出臺的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》促進了房地產業投資的加大,受此利好政策的影響,東三省加大了房地產業的投資,并采取有效措施,加大了商品住宅的建設。自此,住宅投資占房地產業投資的比重持續上漲,由 2003年的 67.16%上升至 2007年的77.78%。

2009年,在國家加大普通住房建設力度、加快保障性住房建設等政策的引導下,東三省完成住宅投資 2 980.3億元,增長 23.36%,增速比上年降低了 7.68個百分點;占全部房地產開發投資的比重由上年 76.90%下降至75.24%。但黑龍江省房地產市場逆勢而上,呈現加快發展的態勢,2009年完成住宅投資 442.5億元,增長 44.3%,增速比上年提高 34.6個百分點,占房地產開發投資的比重由上年的70%提高到78.5%。

圖 3 商品住宅投資占房地產總投資比重增速

綜上所述,提出以下政策建議:

首先,需降低房地產開發成本,消除房地產市場既定價格剛性,調整政府控制的土地價格和租金,根據房地產市場非均衡的狀況調整房地產信貸利率,以此來抑制房地產價格的攀升。應通過提高居民收入,完善社會保障體系,簡化房貸手續等措施,提高住房的有效需求。通過調整銀行利率,來控制房地產的供求總量。采取土地出讓供應計劃、土地儲備制度、調整土地供應數量等措施控制房屋供應量。

其次,需要國家的宏觀調控。東北地區應該結合自身的產業特征,重點調控投資總量、規模,保持總量的適度和大致均衡,并將開發重點放在普通住宅建設、城市基礎設施建設以及舊城改造等方面,嚴格限制高檔房地產產品的過分膨脹發展,努力提高適應廣大工薪階層需求的產品供應,同時建立社會住房保障體系,以保障最低收入家庭的住房需求。

最后,政府應建立公開透明的土地出讓、轉讓招投標制度,建立土地有形交易市場,加強對土地供應計劃的管理。政府應完善市場交易的配套政策,簡化政府工作程序,降低交易稅費,建立健全市場化、商品化的房地產流通體系。政府應加強對市場上違法、欺詐行為的監管和打擊力度,切實保護消費者權益,維持正常的市場秩序,規范市場行為,以保證房地產市場健康有序發展。

[1] 石柱鮮,黃紅梅,石慶華 .關于中國潛在 GDP與景氣波動、通貨膨脹的經驗研究[J].世界經濟,2004(8).

[2] 余建源.中國房地產市場調控研究[D].中國博士學位論文全文數據庫,2009.

2011-03-22

趙紅強 (1983—),男,博士研究生,研究方向:數量經濟學;徐卓順 (1979—),女,助理研究員;譚屹然(1983—),男,碩士研究生。

F069.9

A

1007-7111(2011)04-0016-02

(責任編輯 張佑法)