地方政府定房價(jià)之害

　　地方政府為處于焦灼期的房價(jià)火上澆油。
　　今年1月26日，國務(wù)院發(fā)布史上最嚴(yán)厲的“國八條”房地產(chǎn)調(diào)控措施，第一條就提出各城市政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。4月份眼看將到，只有超過50個(gè)城市的政府公布房價(jià)目標(biāo)，但是，根據(jù)要求需要公布房價(jià)控制目標(biāo)的，并不僅僅是直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和房價(jià)過高的城市，而是全國的600多個(gè)城市，這也就意味著有500多個(gè)城市將集中在數(shù)天時(shí)間內(nèi)公布，甚至秉持法不責(zé)眾的心理，根本就打算不公布。
　　地方政府不希望房價(jià)下挫，制定房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)動(dòng)作遲緩、避重就輕，不到萬不得已不出房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，定價(jià)時(shí)根據(jù)GDP、人均可支配收入等目標(biāo)制定房價(jià)上升區(qū)間，對于民眾的房價(jià)下跌預(yù)期、對于關(guān)鍵的房價(jià)收入比等指標(biāo)絕口不提。憤怒的反高房價(jià)者稱之為漲價(jià)令，而非限價(jià)令。
　　以目前地方政府公布的房價(jià)限制令，中國房地產(chǎn)泡沫不可能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上縮小。多數(shù)城市以“當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”作為確定控制目標(biāo)的上限，絕大部分中西部城市GDP保持兩位數(shù)增長，如果房價(jià)與GDP掛鉤，預(yù)期今年房價(jià)將有15%左右的漲幅。縱觀2003年之后的市場，全國平均房價(jià)上升最大的幅度也不過在20%左右，事實(shí)上這樣的政策是在縱容房價(jià)上漲。
　　房價(jià)與人均可支配收入增長貌似有理，實(shí)則不然。由于中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過高，房價(jià)收入比遠(yuǎn)超警戒線，如果從2011年開始房價(jià)與人均可支配收入掛鉤，中國的房產(chǎn)泡沫不可能被擠壓，最好的狀況就是不再惡化。這恐怕是地方政府所設(shè)想的最佳狀態(tài)，這樣對上對下都能有所交待，也不會(huì)摧毀土地財(cái)政的根基。
　　同時(shí)，與人均收入掛鉤有制造虛假政績、房價(jià)虛跌的效果。按照1月20號國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年我國城鄉(xiāng)居民人均收入比上年分別實(shí)際增長7.8%和10.9%。2010年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，比上年增長11.5%?？鄢齼r(jià)格因素，實(shí)際增長7.8%?？梢姡績r(jià)限定存在兩個(gè)上限，與扣除通脹因素之后的城鎮(zhèn)居民可支配收入掛鉤，漲幅在7.8%；如果與不扣除通脹因素的可支配收入掛鉤，漲幅將達(dá)到11.3%，這意味著房價(jià)將大幅上升。
　　虛增收入的辦法還包括增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入。2010年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長10.7%，財(cái)產(chǎn)性收入增長20.5%。換句話說，擁有一套商品房資產(chǎn)的人，哪怕工資一分錢也沒漲，只要房價(jià)上升，財(cái)產(chǎn)性收入就會(huì)隨之上升。因此，鼓勵(lì)居民買房然后提高房價(jià)，客觀上起到了提高居民人均收入的效果，實(shí)在是滑天下之大稽。
　　地方政府制定房價(jià)目標(biāo)時(shí)，還可以玩弄數(shù)字游戲。中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，在目前已經(jīng)公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，對于房價(jià)這個(gè)概念并無確切定義。部分城市規(guī)定是“新建商品住房價(jià)格”，而另外一些則是“新建住房價(jià)格”。隨著保障性住房在今年下半年開始上市，新建住房價(jià)格將有下降趨勢，住房價(jià)格的漲跌很容易被操縱，比如增加保障房價(jià)格權(quán)重，或者增加郊區(qū)盤的供應(yīng)，種種手段不一而足。
　　筆者早就建議，制作典型樓盤價(jià)格指數(shù)是好辦法，能夠一眼就看出房價(jià)漲跌，比如上海以湯臣高爾夫、杭州以綠城玫瑰園的每月價(jià)格漲跌作藍(lán)本，方便而實(shí)用。但有關(guān)方面卻熱衷于均價(jià)，原因就在于均價(jià)容易玩弄招術(shù)，而典型樓盤價(jià)格指數(shù)過于“死板”，沒有操縱數(shù)字的空間。
　　只要土地財(cái)政不改變，地方政府一定是房地產(chǎn)泡沫最大的受益者，此次房價(jià)控制目標(biāo)的公布顯示出殘酷的事實(shí)，中央政府基本上在與所有的地方政府博弈，他們拿著行政之矛攻地方政府的厚盾，勝算不大。
　　改變中國房地產(chǎn)市場生態(tài)，中央政府的核武器并不是讓地方政府順從，而應(yīng)該市場與行政方式并舉。
　　收緊貨幣降低資產(chǎn)收益率，讓投資者主動(dòng)退出市場，這是上策。中策是給予地方財(cái)政一定的自主權(quán)，將集中于中央的財(cái)政部分釋放到地方政府手中，改變目前極不均衡的責(zé)權(quán)利分配格局，理直氣壯地要求地方政府制定出切實(shí)可行的保障房目標(biāo)，承擔(dān)起社會(huì)保障的應(yīng)盡之責(zé)。下策是讓地方政府自己革自己的命，制造出一些虛假數(shù)字政績來讓大眾歡呼，目前使用的就是下策。
　　任何調(diào)控要收到實(shí)效，都要在理、在市場，僅憑行政權(quán)力的傲慢，難以達(dá)到效果。