地方政府定房價之害

　　地方政府為處于焦灼期的房價火上澆油。
　　今年1月26日，國務院發布史上最嚴厲的“國八條”房地產調控措施，第一條就提出各城市政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。4月份眼看將到，只有超過50個城市的政府公布房價目標，但是，根據要求需要公布房價控制目標的，并不僅僅是直轄市、省會城市、計劃單列市和房價過高的城市，而是全國的600多個城市，這也就意味著有500多個城市將集中在數天時間內公布，甚至秉持法不責眾的心理，根本就打算不公布。
　　地方政府不希望房價下挫，制定房地產價格目標動作遲緩、避重就輕，不到萬不得已不出房價調控目標，定價時根據GDP、人均可支配收入等目標制定房價上升區間，對于民眾的房價下跌預期、對于關鍵的房價收入比等指標絕口不提。憤怒的反高房價者稱之為漲價令，而非限價令。
　　以目前地方政府公布的房價限制令，中國房地產泡沫不可能在現有的基礎上縮小。多數城市以“當地經濟發展目標”作為確定控制目標的上限，絕大部分中西部城市GDP保持兩位數增長，如果房價與GDP掛鉤，預期今年房價將有15%左右的漲幅。縱觀2003年之后的市場，全國平均房價上升最大的幅度也不過在20%左右，事實上這樣的政策是在縱容房價上漲。
　　房價與人均可支配收入增長貌似有理，實則不然。由于中國房地產泡沫已經過高，房價收入比遠超警戒線，如果從2011年開始房價與人均可支配收入掛鉤，中國的房產泡沫不可能被擠壓，最好的狀況就是不再惡化。這恐怕是地方政府所設想的最佳狀態，這樣對上對下都能有所交待，也不會摧毀土地財政的根基。
　　同時，與人均收入掛鉤有制造虛假政績、房價虛跌的效果。按照1月20號國家統計局公布的數據，2010年我國城鄉居民人均收入比上年分別實際增長7.8%和10.9%。2010年我國城鎮居民家庭人均總收入21033元，比上年增長11.5%。扣除價格因素，實際增長7.8%。可見，房價限定存在兩個上限，與扣除通脹因素之后的城鎮居民可支配收入掛鉤，漲幅在7.8%；如果與不扣除通脹因素的可支配收入掛鉤，漲幅將達到11.3%，這意味著房價將大幅上升。
　　虛增收入的辦法還包括增加居民的財產性收入。2010年城鎮居民家庭人均總收入中，工資性收入增長10.7%，財產性收入增長20.5%。換句話說，擁有一套商品房資產的人，哪怕工資一分錢也沒漲，只要房價上升，財產性收入就會隨之上升。因此，鼓勵居民買房然后提高房價，客觀上起到了提高居民人均收入的效果，實在是滑天下之大稽。
　　地方政府制定房價目標時，還可以玩弄數字游戲。中國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示，在目前已經公布房價調控目標的城市中，對于房價這個概念并無確切定義。部分城市規定是“新建商品住房價格”，而另外一些則是“新建住房價格”。隨著保障性住房在今年下半年開始上市，新建住房價格將有下降趨勢，住房價格的漲跌很容易被操縱，比如增加保障房價格權重，或者增加郊區盤的供應，種種手段不一而足。
　　筆者早就建議，制作典型樓盤價格指數是好辦法，能夠一眼就看出房價漲跌，比如上海以湯臣高爾夫、杭州以綠城玫瑰園的每月價格漲跌作藍本，方便而實用。但有關方面卻熱衷于均價，原因就在于均價容易玩弄招術，而典型樓盤價格指數過于“死板”，沒有操縱數字的空間。
　　只要土地財政不改變，地方政府一定是房地產泡沫最大的受益者，此次房價控制目標的公布顯示出殘酷的事實，中央政府基本上在與所有的地方政府博弈，他們拿著行政之矛攻地方政府的厚盾，勝算不大。
　　改變中國房地產市場生態，中央政府的核武器并不是讓地方政府順從，而應該市場與行政方式并舉。
　　收緊貨幣降低資產收益率，讓投資者主動退出市場，這是上策。中策是給予地方財政一定的自主權，將集中于中央的財政部分釋放到地方政府手中，改變目前極不均衡的責權利分配格局，理直氣壯地要求地方政府制定出切實可行的保障房目標，承擔起社會保障的應盡之責。下策是讓地方政府自己革自己的命，制造出一些虛假數字政績來讓大眾歡呼，目前使用的就是下策。
　　任何調控要收到實效，都要在理、在市場，僅憑行政權力的傲慢，難以達到效果。