上海今年“海量”供應寫字樓

　　一半是海水，一半是火焰。用這句話來形容目前上海高端寫字樓市場的局面可以說毫不夸張。
　　2010年年末，位于上海浦西南京西路核心區的SOHO中國（00410.HK）旗下東海廣場頂樓57層，以1.21億元出讓給了一位安徽商人，折算單價達100372元/平方米，上海最貴寫字樓層自此誕生。
　　而在與之相望的上海浦東陸家嘴核心區，名噪一時的上海環球金融中心（下稱“環球中心”）卻正委托多家代理商幫其出售50層以上的10層樓面，以整層為單位散售，但從去年10月至今，仍然未敲定最終買家。有分析認為，該開發商日本森大廈株式會社改變“只租不售”理念的原因是，該座摩天大樓辦公樓區域的空置率太高。
　　上海地慧房地產咨詢有限公司董事長兼首席執行官藤賢一告訴《中國經濟周刊》：“我和森稔（日本森大廈株式會社社長）是很好的朋友，當環球中心建成之時，森稔為此長舒一口氣，但金融危機打亂了原有的計劃，而對上海寫字樓市場過高的估計和判斷使得他不得不出售環球中心以盡快回籠資金。”
　　
　　35年方能回本的租售比
　　
　　可以說在所有房地產品類中，寫字樓更具有“市場性”，因此經濟環境的優劣對租金的價格有著最為直接的影響。
　　2008年，環球中心開業之際，運營方設定了上海當時辦公樓市場租金水平的新高，達到20元/平方米/天。
　　上海環球金融中心有限公司董事長森浩生曾向《中國經濟周刊》表示：“即使按照這樣的租金計算，如果現有的22萬平方米辦公區域及其他場所出租正常的話，該項目需要12年才能收回成本，2020年之后才能實現真正的盈利，而如果情勢惡化，則可能需要更久的時間。”
　　一語成讖，“情勢惡化”成真。一位環球中心某樓層租賃企業人士告訴《中國經濟周刊》：“不要說20元/平方米的價格無法維持，在金融危機最深重的時候，環球中心的運營商甚至開出過12元/平方米甚至更低的價格來吸引客戶。”
　　記者從入駐環球中心的相關企業獲悉，目前環球中心實際的招租價格依然維持在12元～15元/平方米的價格，這意味著如果想要收回投資成本并實現盈利，仍然至少需要20年以上的時間。當年環球中心的落成使得上海浦東的寫字樓空置率陡升至雙位數的12%，而這樣的情況如今又在上海浦西靜安區上演，這也使得東海廣場項目高價出售顯得“出人意料”了。
　　一位不愿意透露姓名的業內人士告訴《中國經濟周刊》：“雖然東海廣場頂層拍出了1.21億元、每平方米10萬元的天價，但仔細算一下賬的話，買家不太劃算。盡管靜安區依然是上海最貴的辦公區域，但其平均租金也不過每天每平方米8元。”
　　地處南京西路的靜安區商務區聚集了大量的甲級甚至超甲級寫字樓，而東海廣場只是其中之一，以8元/平方米/天測算，東海廣場頂層的每平方米年租金約為2880元，而售價高達100372元/平方米，這意味著其租售比已經是1：418，也就是說，這位買家35年才能夠收回成本。
　　更值得憂慮的是，8元的價格能否扛得住依然面臨考驗，因為就在東海廣場高價售樓之際，上海靜安南京西路地區高端寫字樓的供給量一直沒有停止，今年一開年再度放出巨大寫字樓供應量的會德豐國際廣場就是其中的一個典型代表。
　　
　　靜安區空置率為上海之首
　　
　　1月5日，九龍倉集團開發的上海會德豐國際廣場推出第二期寫字樓租賃單位。61層的會德豐國際廣場是浦西最高的超甲級寫字樓，中高樓層將于2011年1月開始招租。
　　作為與環球中心遙相呼應的上海浦西最高寫字樓是否也會遭遇招租困難呢？九龍倉集團的附屬公司九龍倉中國置業有限公司上海區總經理邵永官表示：“停滯兩年后，跨國公司重新邁出拓展的步伐，物色更寬敞、更優質的寫字樓單位，估計強勁的租賃熱潮還會持續18至36個月。截至目前，會德豐國際廣場已經吸引了很多大型寫字樓租戶。”
　　不過，邵永官也向《中國經濟周刊》坦言：“雖然我們看到了經濟危機已經復蘇，但目前會德豐國際廣場12元～15元/平方米/天的租金價格，依然比金融危機前下滑了25%左右，這可能會影響投資方收回投資并實現盈利的周期。”
　　值得關注的是，隨著會德豐國際廣場陸續進入招租階段，上海靜安區的寫字樓空置率已經在市中心區域名列前茅了。高力國際報告判斷，受去年第二季度入市的會德豐國際廣場的影響，靜安區成為7個甲級寫字樓分市場中空置率最高的分市場，并已經達到了16.1%。
　　據了解，在未來兩至三年時間里，南京西路沿線仍將有多棟寫字樓建成，靜安寺“金五星商圈”正陸續建成越洋國際廣場、會德豐國際廣場、東海廣場、嘉里中心二期、南京西路1788號，五大項目將共同構成靜安寺“金五星”地區，這一現代服務業集聚區的規模、硬件都將超越現有的“梅泰恒”（梅隴鎮、中信泰富、恒隆廣場）區域。
　　有不少業內人士擔心，靜安寺南京西路已建、在建、將建的寫字樓規模相當龐大，未來地區高空置率的問題必然會出現。從短期來看，靜安區的寫字樓高空置率僅僅是上海寫字樓市場井噴式發展的一個縮影。
　　
　　迎來史上最大年供應量
　　
　　如果說2010年，上海的寫字樓市場還可以依靠“供給量不大”和“經濟復蘇”這兩大因素來維系空置率和租金平穩的話，那么2011年，上海寫字樓市場或將面臨史上最大年供應量的事實。
　　2010年，上海寫字樓市場表現出租金價格企穩反彈的態勢，但這與該年甲級寫字樓市場全年新增供應為近4年來最低——只有21萬平方米有關。多家國際知名房地產顧問公司關于上海房地產業的報告顯示，雖然各家對于2011年寫字樓供應量數字判斷不一，但供應量將出現猛增的觀點是一致的。
　　戴德梁行判斷，在2011年上半年，預計還有超過60萬平方米的新增供應集中入市，將導致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。
　　第一太平戴維斯向《中國經濟周刊》提供的報告顯示，2011年上海甲級寫字樓市場新增供應有望達到近90萬平方米，可能達到歷史上最大年供應量。
　　仲量聯行的數據顯示，2011年浦西的年新增供應量預計為221593平方米，浦東為758392平方米，兩者相加約為98萬平方米。
　　高力國際認為，盡管上海甲級寫字樓市場需求受眾多積極因素支撐，但由于超過100萬平方米的樓盤將在2011年落成交付，預計在2011年甚至2012年的很長時間內租金表現將受限，并給空置率帶來壓力。
　　世邦魏理仕表示，2011年新增供應預計超150萬平方米，即便出現部分供應延遲交付的情況，仍將使市場短期內處于供過于求的狀況。
　　記者注意到，在國際五大房地產顧問公司中，仲量聯行對今年上海寫字樓市場的前景表現得十分樂觀并認為，租金預計將在2011年繼續上漲，浦西漲幅預計在15%左右，浦東為10%至15%，浦西和浦東市場強勁的需求將會使得新增供應對空置率的影響相對有限。
　　相較之下，高力國際則表現出了較為謹慎的判斷并認為，雖然需求強勁，但甲級寫字樓市場新增供應量幾乎為近3年的新增供應量總和。即使大約有15%～20%的新增供應面積將被開發商吸納自用或被自用買家購買，但整體空置率仍然會升高400到500個基點，至2011年底預計會達到18%。