淺議商品房的預售制度

　　【摘要】房屋的預售登記制度是物權制度的重要內容之一。由于在進行商品房預售登記時，預售的房屋還沒有建成，不能夠現實交付，申請人進行預售登記，有利于其實現房屋的權利，保護權利人的利益。預售登記本質上是使得權利人取得請求該不動產的優先權利，最終的后果是保全債權人的債權權利，并非保護物權。
　　【關鍵詞】商品房 預售登記 物權 預購人權利
　　
　　預售商品房具有的特點
　　
　　商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售盡管在性質上還有一些爭議，但其本質上仍屬于房屋買賣，商品房預售除具有一般買賣的雙務性、有償性、諾成性的特點外，還具有如下特點：
　　商品房預售是以將來的房屋所有權為標的的特殊買賣。由于商品房預售是在合同標的物尚未建成時便予以出售，預售的是將來的標的物所有權，因此其區別于通常的以現房的所有權作為標的的買賣合同，但商品房預售的本質仍然是買賣，其合同仍然為買賣合同。與通常的房屋買賣相比，商品房預售為一種非即時買賣，從預售合同訂立到房屋的最終交付往往需要經過一段甚至幾年的時間，這意味著合同對于標的物的交付具有遠期交貨的性質，是一種非即時的買賣。
　　商品房預售目的具有復合性。從預購人的角度來看，其購買預售房的目的除了包括用于將來居住外，也會有保值、投資等目的，其可將預購的商品房予以轉讓，以此獲利。而對于房地產開發企業而言，其預售未建成之商品房，可以獲得預購人的資金以興建房屋，解決資金不足的困窘，加快開發建設速度，還可以規避市場價格波動造成的風險。
　　商品房預售具有較強的國家干預性。在商品房預售法律關系中，購房者處于弱勢地位。首先，由于商品房預售合同訂立時，作為標的的房屋還沒有建筑完成，因而，開發商能否按照約定履行買賣合同還是一個未知數；對于購房人來說，購房款已經支付了，將來能否得到約定品質的房屋還面臨著巨大風險。其次，在絕大多數情況下，房地產開發商無論是在技術上、信息上還是經濟實力上都要強于購房者。為保護購房者的利益，國家加強了對商品房預售的干預，法律上有許多強制性規定，如商品房預售要符合法律規定的要件、預售所得款項必須用于與該房地產開發有關的工程建設、商品房預售實施許可制度等。
　　
　　預告登記制度的基本內容
　　
　　預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。這是一項古老的制度，為德國中世紀民法所創設，后來被日本和瑞士一些國家立法所采用。本質上來說，預告登記是屬于一國不動產登記的范疇，是一種特殊的不動產登記。
　　一般來說，預告登記具有若干物權之效力，因為其具有使妨害其所登記請求權所為處分無效之效力。某一不動產在預告登記后，在其上發生的被強制執行或者被設置抵押后，或者被納入破產管理后，則這些妨害了被保全的請求權的行為一律不能發生物權變動的效力。
　　因此，預告登記的基本目的在于保全不動產權利人的請求權，以確保其將來能夠順利取得不動產的物權，并排斥其他與該項請求權內容相同的不動產處分行為的法律效力，實現對第三人的抗辯。預告登記是典型的債權物權化，是將債權法適用的規則擴張到物權法領域，讓原本只具有請求權效力的債權具有物權的排他效力。預告登記與一般不動產登記的區別主要表現在：一般的不動產登記都是在申請人為了取得或轉移某項已經客觀存在的不動產物權，也就是在不動產物權已經具體存在的情況下登記的。而預告登記的標的是將來才發生的不動產。在進行預告登記后，實際中并不會發生該登記不動產物權的設立或者是變動的效力，而僅僅只是使登記申請人獲得一種能夠請求將來發生物權變動的權利。同時也具有一定的排他效力，對于申請預告登記后，在該不動產物權上面發生的不動產物權處分行為具有排它效力，從而保證權利人能夠取得該物的法律結果。
　　因此，預告登記實質是不動產物權法的重要內容之一。預告登記所發生的法律效力具有一定的排他效力，屬于物權性質。通過預告登記所發生的保全的請求權效果，權利人一方面能夠對抗不動產的所有權人和其他物權人在該不動產上的處分行為，另一方面，也可以對抗任意第三人。
　　《德國民法典》第883條規定，對土地進行預告登記后，在該不動產上進行的物權處分，如果損害到申請人權利的實現，那么這些處分行為無效。預告登記適用于破產管理人的處分或是強制執行情形下的處分。在德國民法典中，不動產通過預告登記，能夠發生的法律效力有三種情況：一是保全了有關請求權的順位。權利人申請預告登記后，被保全的不動產權利是與其順位一起登記的。《德國民法典》第883條有規定，以預登記的登記確定請求權所要求的讓與的物權的順位。二是一切妨礙實現不動產請求權或者其他有損于請求權的處分行為歸于無效。《德國民法典》第883條有規定，在土地上進行預告登記之后，其后發生的與該土地權利相關的處分行為，由于有礙于權利人請求權的實現，故而，其后發生的行為不具有任何法律效力。此時，申請人具有保全物權實現的權利后果。三是第三人取得該不動產若是違背預告登記所保全的請求權的行為，則不能發生任何法律效力。在進行不動產的預告登記后，請求債權人能夠對債務人的履行合同具有請求權的權利，同時，申請人還獲得兩項重要的請求權：一是針對預告登記后產生的已經登記的抵押權的涂銷請求權。該涂銷請求權可以通過公示催告行使之；二是針對在預告登記后取得不動產所有權或其他物權權利的第三人的一項同意登記的請求權（以自己作為新的所有權人或其他權利人的登記）。
　　總而言之，進行不動產的預告登記具有三項意義：第一，能夠保全權利人債權的順利實現。由于合同債權不具有對抗第三人的效力，為了對權利人權利進行有效保護，權利人在進行申請預告登記后，由于登記的方式是以有關部門造冊記載并予以公示的，就使得在預告登記時期內進行的任何不動產處分行為的變動都是無效的。第二，順位保證。通過預告登記的方法，將不動產物權上發生的各項權利按照時間的先后順序排列，避免將來發生的在同一物之上多項物權并存以及競合的問題，權利的實現應當按照物權上的順位進行。第三，破產保護。預告登記的請求權發生的法律效力，一方面權利人能夠得以對抗在該不動產的所有權人以及其他相關物權人的權利，保證請求權人最后能夠取得不動產物權；另一方面，不動產的物權人可以在債權人破產時，對該不動產行使對抗其他破產債權人的權利，從而保全請求權得到實現。
　　
　　建立商品房預售合同預告登記制度的作用
　　
　　由于在進行商品房預售登記時，預售的房屋還沒有建成，不能夠現實交付，因而，預告登記本質上并不是一種所有權變動的公示方法，此登記主要是使得權利人取得請求該不動產的優先權利，最終的后果是保全債權人的債權權利，并非保護物權。筆者認為商品房預售合同預告登記制度有如下作用：
　　保護預購人權利。在預購人申請預告登記后，可以依法享有下述權利：一是期待權。預購人申請預告登記后，其就對未來房屋所有權轉移擁有期待權。在登記期間，只要預購人履行了房屋買賣合同的相關義務，承擔了債務，同時及時辦理房屋的登記過戶手續，就能夠實際地取得該房屋所有權，此種對房屋的期待權是依法受到物權法的保護的。預購人申請預售登記，實際上是對房屋的買賣進行具有效力的法律公示方式，所以，權利人的期待權便具有對抗其他第三人的法律效力。這種效力表現在，在辦理了預售登記后，在該房屋上進行的有礙于將來預售人取得房屋所有權的處分行為，比如一房數賣，都是無效的。預購人能夠在這種情況下，請求法院依據房屋預告登記的內容，對出賣人的處分行為作出無效的判決。二是優先購買權。這是一項重要的權利。申請人通過預告登記，就取得了優先于其他人購買特定商品房的權利。這對于保護權利人的債權具有重要的意義。如果沒有進行預告登記，買受人盡管之前已經交付了全部的房款，但其所擁有的權利仍然是合同債權，具有相對性，因而不具有對抗第三人的法律效力。一旦通過登記的方法進行物權的公告，把物權的公示手段的保護方式用于對債權的有效保護，那么，登記人的請求權就具有了一定的物權效力，具有對抗第三人的排他效力。如果出賣人將該房屋數賣，這樣的處分行為不具有任何法律效力。同時，由于房屋進行了預告登記，通過這一公示方式，使得第三人了解該房屋的權利變動，從而避免因出賣人的一房數賣而遭受損失。三是如果預售登記與現房登記發生矛盾，買受人可以請求登記機關更正。
　　具有國家管理的效力。房地產作為特殊的社會資源，是人民生活的基本生產以及生活資料，由于其本身的稀缺性以及房屋價值和人均收入比的極度懸殊，政府不得不對房地產的社會效益進行規范，從宏觀上加強房地產資源的規劃性，并進一步提高其使用效率，同時保障房屋的交易安全，維護作為弱勢群體的預購人的利益，這是房屋本身的特殊性質所決定的。另外，房地產稅費的收取還可以增加國家的稅收，進而調節房地產市場。因此，國家對房地產資源的干預管理是客觀的需要，這也正是預告登記制度建立的意義之所在。（作者單位：海南大學法學院）