關于開征物業稅的幾點思考

　　【摘要】隨著國家對房地產市場宏觀調控的逐步深入，物業稅開征成為一個熱門話題。贊成說認為物業稅對國家經濟和財政大有裨益，可以抑制房地產投機行為；反對說認為物業稅開征缺乏民意基礎，可能帶來很多負面影響。筆者認為雖然物業稅還有許多不確定性，但其是順應中國房地產事業發展的。
　　【關鍵詞】物業稅 物權法 房地產 稅費 房價調控
　　
　　2010年黨和國家重拳出擊連續頒布“國八條”、“國十條”等新政對房地產市場進行降溫調控。上海、重慶又迅即開征物業稅，部分城市的示范作用是否會在全國導致“多米諾”骨牌效應？
　　
　　贊成說
　　
　　《物權法》出臺為物業稅征收提供了法律保障。2007年3月，十屆全國人大五次會議通過《物權法》。它的出臺，為公民個人、企業置業和利用物業提供保障，為物業稅開征創造法律條件。首先，物業稅是一種財產稅，明晰、完善的土地產權制度是征收物業稅的前提條件，而《物權法》明確了對私人財產的保護，明晰了產權關系，從而為物業稅的開征做好了前期準備。其次，《物權法》理順了產權關系，明確了公私權屬，采取了不動產登記制度，擴大了物業稅的稅基范圍，為稅率確定提供依據。最后，《物權法》明確規定：“住宅建設用地使用權期滿后，自動續期。”這一規定出臺后，受到了一致肯定。但是，如果在實際操作中，每家每戶都到政府部門去申請續期，將消耗大量的行政資源，因此物業稅的開征無疑是落實該規定最有效的辦法。
　　物業稅征收可整合繁雜的房地產稅費，取消差別稅費。我國房地產行業目前稅費繁雜，政出多頭，收費項目多，規范性不強，征管不力。物業稅醞釀之初就被寄予了整合房地產稅費，公平稅負的厚望。
　　紛繁復雜的稅費加大了房地產的成本，造成了房價高漲。同時繁雜的稅費也使得房地產行業中滋生了許多腐敗、偷稅漏稅的現象，所以物業稅的出臺被寄予整合繁雜稅費的期望。
　　重復征稅問題凸顯，稅負不公平。我國現行房地產稅制中雖然很多稅種名目大相徑庭，但是征稅本質卻大同小異，有著內在必然的聯系，甚至造成對同一稅基重復征稅。物業稅的出臺能夠簡化繁雜稅制，取消重復稅種，從而形成和諧的納稅氛圍。
　　稅費混亂，費擠稅現象嚴重。由于“費擠稅”導致了房地產的高成本和高價格，影響了房地產行業的規范性和穩定性，抑制了稅收的穩健增長，并且由于收費權利屬于基層，缺少監管，容易滋生腐敗。
　　內外差別稅制，有悖公平原則。在房地產稅制上，我國內外有別，除外資企業和外籍個人適用《城市房地產稅暫行條例》，內資企業和個人適用《房產稅暫行條例》，此外內資企業同時還要征收城鎮土地使用稅，而外資企業只對房產征稅，對地產不征稅。這種“超國民待遇”雖在改革開放初期為吸引外資起到了一定積極的作用，但在世界經濟全球化的今天，尤其是我國加入WTO后，這兩套稅制的實行，將很大程度地損害內資企業利益，影響稅收公平性原則。
　　物業稅是防止土地失控、抑制房價高漲、穩健增加政府財政收入的有效工具。我國現行的土地政策在出讓土地時采用“批租制”，根據土地不同用途，批租期限從40年至70年不等。對于地方政府來說，出讓土地的收入無疑是除了國有資產外最豐厚的財政收入。土地失去控制，進而會帶來一系列社會問題，房價高漲便是最突出的問題。物業稅的開征，不僅可以嚴防土地失控，而且還能抑制房價過快、過高增長。我國現行房產稅費是典型的重交易、輕保有的稅制模式，一方面會提高新商品房價格，帶動市場價格上揚；另一方面也容易滋生“炒地”、“炒樓”等房地產投機現象，使房地產市場迅速升溫，不僅掩蓋了市場真實需求，也增大了實際需求者購房成本。所以，只有開征物業稅，取消或降低部分房地產開發、轉讓等流轉環節不合理的稅費，在房產保有階段也收取相應的稅費，從而打擊“炒房”的不良現象，才能真正從源頭上抑制房價過快的“虛高”增長。
　　中國財政當前的狀況是基層財政困難，在農業稅費取消之后缺乏自由的主力稅源，幾乎完全依靠上級政府的轉移支付。此時，引入物業稅，為地方政府提供穩定的自由稅收收入，意義重大。統計數據顯示，2004年全國商品房屋銷售價格平均為2714元/平方米，而當年年末全國城鎮房屋建筑面積為149.06億平方米。物業稅在各國的實際稅率大部分介于實際房價的0.5%到1%之間。以平均銷售價格作為平均房價的估計量，物業稅稅率設為0.5%，那么按照2004年的數據，全國城鎮可以征收的物業稅就應超過2000億元，達到2004年地方政府本級稅收決算收入總量的20%。
　　
　　反對說
　　
　　物業稅的開征是否具有廣泛的民意基礎。中國法律的頒布、稅種的誕生、稅制改革的出臺都應該堅定不移地代表廣大人民的根本利益。而在此之前，肯定應先調查廣大人民群眾的意見。在目前部分老百姓對“物業稅”是個什么稅種都還沒有弄清楚的情形下，倉促開征物業稅是否有悖民意？雖然《物權法》的出臺為物業稅開征創造了條件，但它并沒有解釋課稅對象、征管環節、民意基礎等諸多方面。
　　物業稅出臺能否降低房價。很多人寄希望于物業稅的出臺來拉低房價。值得肯定的是，物業稅的出臺會整合許多在房地產開發階段的稅費，降低房地產開發的成本，將一部分的稅費移至房產保有階段，并且通過加重保有階段的持房成本，增加房屋所有者的稅收負擔，遏制“炒房”行為，從而抑制房價過快上漲。而有學者卻認為物業稅不能拉低房價，因為在一個相對成熟的房地產市場，價格主導因素是供需關系，而并非稅收。除了市場因素外，其他很多因素對于房地產價格走勢的影響都重于稅收，如國家經濟發展狀況、土地供給制度、金融政策房地產配套設施及政策等，其實稅收僅僅是起到調節社會再分配的作用，本身并沒有抑制房價的功能，比如，英國和美國同樣征收了物業稅，但這幾年的房價也增長迅猛。還有些人認為將土地出讓金剝離出來，會使開發成本下降，但這并不意味著購房總成本會下降，房產升值給消費者帶來的收益則會因物業稅而大打折扣。對于地產公司來說，房價也不會應聲而落，短期內還將獲得超額利潤，因為地產商不可能將房價一步降到位，將通過加強房產的營銷，提升房產的附加價值等方式維持房價，再通過買賣雙方的博弈，逐步降低價格。
　　開征物業稅是否會帶來諸多負面問題。物業稅作為一個新稅種，勢必會引起諸多方面的連鎖效應。
　　從物業稅改革預期達到的效果來看，無論商品房價格是否會下降，都會加重居民個人的負擔，進而會影響居民個人對住房的購買能力和購買取向從而抑制房地產市場的健康發展；如果居民個人購買房屋是通過銀行貸款，房屋保有階段稅費的增加可能導致購房者支付困難，進而引發潛在的金融風險。
　　出現“平買貴用”現象。從理論上分析，開征物業稅后，如果商品房價格呈下降趨勢，勢必降低消費者的購房門檻。可房屋保有階段成本的增加會導致住宅商品房的“平買貴用”現象，特別是針對低收入階層，出現買房容易養房難。
　　出現有失公平的現象。主要應注意區分物業稅開征前后所購置的房屋、商業門面與商品住宅以及普通住房和高檔住房等征收對象的稅基、稅率確定。
　　
　　結 語
　　關于我國是否適宜開征物業稅，筆者有以下幾點認識：
　　雖然物業稅的概念還沒有真正深入民心，還有很多前期工作需要開展，在群眾中宣傳的力度還不夠，但《物權法》的出臺，畢竟為物業稅奠定了法律基礎，厘清了物權關系，明確了財產所有權。而《物權法》同時也涉及到了財產登記制度、財產評估的概念，它是物業稅開征的法理基礎。
　　由于物業稅的稅基、稅率還未確定，相關配套的法律文件尚未出臺，所以物業稅開征對房地產價格的影響還具有不確定性。但是由于物業稅的出臺，整合了費、稅混淆的問題，是對房地產稅制的一種改革，雖說不能確定是否會降低房價，但是對于日益迅猛高漲的房地產價格也會起到抑制作用，對“囤房”、“炒房”的現象也是一種打擊與清理。
　　出臺物業稅，實質上是房地產稅制的一場改革，明確財產所有權、建立財產登記目錄、建立合理的財產價值評估體系、實施有效的稅收征管，對于形成一套行之有效的房地產財產管理體制，重構房地產稅費體制思路也是大有裨益。
　　物業稅作為一種新稅種，它的“新”就在于“創新”，在于它是一場改革，打破原有束縛，只要能夠做到地方政府財、事權分開，中央賦予地方更多自主稅權，那么基于地方政府管轄特殊性，同時在立足國情的基礎上，物業稅勢必將增加地方財政收入，成為地方財政主力稅種。
　　物業稅征收的財政收入用于改善地方公共服務，提高公共服務的質量與地方投資環境，將會使得百姓受益。而政府也只有改善公共環境、提高服務質量，才能吸引更多的人與企業遷移入住，征得更多稅收，從而加快本地區經濟發展步伐，形成一個良性循環機制。總之，筆者的觀點是在適宜的時機開征物業稅，它的作用將不僅僅是對原有房地產稅制的改革，而是一種革命，破除約束發展的枷鎖，是順應中國房地產事業發展而呼之欲出的新稅種。（作者單位：重慶郵電大學）