房地產抵押貸款的風險防范

　　【摘要】房地產抵押貸款業(yè)務不僅關系到商業(yè)銀行利益，也影響我國金融市場的穩(wěn)定，它的運作過程存在諸多風險。文章主要從抵押權人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產抵押貸款面臨的風險，并給出相關風險防范建議，如完善相關評估體系和保險機制、對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率、完善風險防范制度等。
　　【關鍵詞】房地產抵押貸款 貸款額度 風險評估體系 風險防范
　　
　　房地產抵押貸款面臨的風險
　　
　　房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。
　　日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應該重視這一現(xiàn)象。防范這一風險發(fā)生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①
　　抵押權人操作風險是引發(fā)房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業(yè)務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發(fā)，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風險。現(xiàn)今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業(yè)知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔保能力應體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業(yè)務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現(xiàn)抵押權所需發(fā)生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。
　　抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。
　　抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②
　　房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。
　　除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產在進行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。
　　房地產抵押評估過程中的風險。抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現(xiàn)抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產屬于土地開發(fā)費的一部分。
　　房地產抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產管理部門作為房地產抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查。現(xiàn)在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現(xiàn)風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。
　　金融機構要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認房地產檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實房產證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更等。
　　
　　房地產抵押貸款的風險防范
　　
　　完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標準規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。
　　對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據(jù)市場行情分別設定不同的抵押率。
　　完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業(yè)務的相關操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風險監(jiān)控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發(fā)生。
　　總 結
　　在我國，房地產貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務之一。如何防控該業(yè)務所產生的風險，不僅關系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn)定。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規(guī)則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產貸款風險控制機制。只有在房地產抵押登記管理部門和金融機構密切配合下，才能合理規(guī)避房地產抵押貸款中的風險。（作者單位：西南石油大學文法學院）
　　
　　注釋
　　①符啟林：《房地產法》，法律出版社，2009年。
　?、陉P永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學學報》，2009年6月。
　?、坌探ǎ骸皽\談商業(yè)銀行住房貸款的風險防范”，《商情》，2008年6月。
　?、芤慵o：“個人住房貸款的風險及防范”，《現(xiàn)代金融》，2010年7月。
　?、蓠R晶晶：“論個人住房貸款的風險分析及對策研究”，《法制與社會》，2009年6月。