當前房價調控:地方還有哪些博弈新招

　　 地方政府本應作為民生、民意的代表行使權力，但實際上一些地方政府卻在調控房價問題上猶豫不決，其癥結就在于這些地方政府也是房地產經營者的一部分，房價的漲跌關乎地方政府的切身利益
　　
　　國務院“新國八條”要求地方政府在今年一季度公布房價控制目標，這是房地產調控措施的一大亮點，然而各地公布的變相漲價目標令人痛心，甚至還有一些城市至今未公布這一目標。最近國務院房地產督查組到各地調研，發現一些地方政府執行調控政策不力的問題，要求地方對于不合理的房地產價格控制目標進行糾偏。那么，在有的地方抵制中央房地產調控情況下，下一步的調控政策應當如何取舍呢？
　　
　　個別地方政府抵制調控是事實
　　
　　4月10日至21日，國務院派出8個督查組，對北京市、上海市、江蘇省、浙江省、海南省、甘肅省等16個省（區、市）貫徹落實國務院有關房地產市場調控政策措施情況展開督查。
　　從督查情況看，近期投機投資性購房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量環比總體回落，新建商品住房銷售價格和二手住房銷售價格總體趨穩，房地產市場調控初顯成效。
　　但是在督查的過程中，也發現了一些突出問題，尤其是地方政府對中央調控政策的落實情況不容樂觀：一些地方本年度新建住房價格控制目標較為寬松，與人民群眾的預期還有一定距離；一些地方的保障性安居工程建設資金尚未足額籌措到位；個別城市配套政策措施不夠堅決有力等。
　　個別地方政府認為當地“房價不高”，不愿意對房地產調控“動真刀”，并要求在調控中實行“分類指導”。所謂“分類指導”，其實就是地方政府要求在政策執行中應考慮當地房價不高、上漲不快、投資需求不旺盛等實際情況，適當減弱執行力度，就是要求放松中央調控政策在當地的執行力度。
　　這樣的情況說明，在“新國八條”出臺后的3個月里，已經出現一些地方政府把制定房價控制目標變成漲價目標等放松執行中央政府調控政策的現象，甚至個別地方政府想進一步松動調控，這與近期國務院強調“要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松”的態度、決心不一致。
　　值得注意的是，那些為執行不力找借口甚至公開要求放松調控的地方政府，無一不是對土地財政依賴過高的城市。督察小組到訪的城市中，房地產稅費和土地財政占當地財政收入的比例均在50%以上，這些地方政府對土地和房地產業的依賴十分嚴重。
　　目前房地產市場正值敏感時期，在對待房地產調控、房地產市場、房價等問題上，個別地方政府與中央政府的博弈心態依然強烈。
　　
　　癥結在于地方政府角色不清
　　
　　根據國民經濟行業分類，房地產業主要由四類細分行業構成：一是房地產開發經營業；二是物業管理業；三是房地產中介服務行業；四是從事其他房地產活動的企業。然而實際情況是，上述行業只是我國房地產業的冰山一角。其中最大的問題是地方政府經營土地和全民炒房活動并未被包括在內。由此，可以將中國的房地產業分為三個部分：一是經營土地的地方政府。有的地方政府過度依賴土地財政，辦有土地儲備中心或直接改制為地產集團，他們是中國當前房地產業的重要組成部分。二是房地產商，包括開發商、為房地產提供各類服務的中介、評估、融資公司。其中商業銀行業30%的業務為房地產融資服務。三是指參與房地產經營活動的房地產投資者（個人）和規模龐大的房地產投機群體。房地產投資將買來的住房用于經營，例如出租，實際上與旅館業相當，只不過沒有注冊公司，沒有被看作企業進行統計。投機住房的，就是把房子買進來不住，等待時機高價賣出，屬于典型的囤積商。這些人和第二個部分的區別，就是沒有要求注冊公司和辦理營業執照，其經營活動缺乏連續性和持久性，但本質是一種經商業務。目前這個群體是構成房地產業中人數規模最大的部分。
　　以上三個部分構成完整的中國房地產業，主要特點有四：一是地方政府作為公共機構，利用土地剪刀差獲取利益；二是房地產開發商與地方政府分享房價上漲的利益是基本商業模式；三是銀行業成為房地產業的一個部分，商業銀行大量做房地產信貸業務，與房地產業密不可分；四是存在規模龐大的全民炒房經營活動，公眾既擔心通脹稀釋貨幣資產，另一方面又成為推高房價的重要力量。
　　以上只是房地產業本身，如果加上其上下游的產業，規模和范圍就更大了。把房地產行業加上生產性行業，再加上后續服務性行業，房地產業就是一個非常龐大的行業，對國民經濟的影響非常大。正是因為如此，中國房地產的各種聲音，其中來自產業界的聲音是最大的，這些聲音包括地方政府、商業銀行、開發商、各類房地產服務商、數目龐大的炒房群體，而來自民間的呼聲是非常微弱的。這其中最值得注意的是地方政府的角色，地方政府本應作為民生、民意的代表行使權力，但實際上一些地方政府卻在調控房價問題上猶豫不決，其癥結就在于這些地方政府也是房地產經營者的一部分，房價的漲跌關乎地方政府的切身利益。
　　
　　加大對地方政府的問責是調控關鍵
　　
　　下一步房地產調控政策的重點是什么？主流的觀點是中央將在與房地產相關的稅收、信貸、土地等政策方面持續加碼，以抑制地方政府試圖松動調控的暗流，降低地方政府等方面的觀望情緒，鞏固和擴大房地產市場調控成效。筆者同意房地產調控持續加碼的政策取向，同時強烈建議加大對地方政府問責的力度，并將其作為調控的抓手。
　　當前的中國，個別地方政府將大量精力投入城市經營，特別是土地經營和公共工程投資，由此導致一些城市規劃修編混亂、大拆大建和房屋空置現象嚴重，高房價和地方融資平臺債務累積，嚴重影響著我國的金融安全。一部分地方政府缺乏控制房價的動力，反而變相維護不斷上漲的房價，在房地產問題上口惠而實不至，影響群眾對調控效果的信心。
　　事實上，個別地方政府圈占土地大搞工程建設，表明他們已不滿足于僅獲得地方稅收，而是希望通過對土地和公共工程的直接經營，獲得大量土地財政收入，并立竿見影地拉升地方的GDP。考慮到工程建設過程中存在權力介入和腐敗現象等問題，有些地方政府的形象工程背后還隱藏著違法的利益分配關系。
　　從這個意義上說，即使加大了中央對地方分稅的力度，甚至普遍在各地推行了房產稅制度，但在個別政府日益公司化經營的體制下，在一些地方規模龐大的公共工程投資需求面前，地方政府經營土地的動機依然強烈。
　　有效的手段是加強自上而下的地方政府的行政問責。考慮到地方政府在當前房價形成中的關鍵作用，有必要對地方政府進行嚴格問責，對于各地房價控制目標的糾偏，原則上都應修訂為穩中有降，并制定出年度降價目標，中央政府依此目標進行政績考評。針對保障房建設中個別地方政府哭窮問題，加大問責是完成保障房建設任務的關鍵。考慮到保障房建設中的多數資金可以回收，中央政府如果加大對地方政府的壓力，一定能促使地方政府從賣地轉向住房民生，將絕大多數的土地出讓收入用于保障房建設，或通過土地使用制度創新引導農村集體、機關事業單位、企業甚至個人投資者參與保障投資和建設。
　　總之，通過行政問責和政府引導的強有力的輿論監督，將地方政府從參與房地產經營的熱情中隔離出來，促使之回歸公共服務機構的本色，形成房地產財政收入主要用于住房民生的體制和機制，應成為我國房地產近期和中長期調控的重點。
　　（作者為中國社會科學院工業經濟研究所研究員）
　　■責編/（見習）劉建 美編/葉銳