保障房出路仍在市場化

　　政府確實需要建設部分保障性住房滿足一些低收入階層的需要，也要尋求更有效的方式來解決資金和管理問題。“十二五規劃建議”中，關于房地產發展的一個重要舉措是大大增加保障性住房供應，此舉與中國的城市化進程緊密相關。
　　
　　保障房之惑
　　從目前情況看，即使中央不斷施加壓力，相當部分地區實際上沒有很強的積極性去大規模建設保障性住房，尤其是沒有積極性去為那些真正需要住房的外來農民工家庭，以及非本地戶籍的大專畢業生提供保障性住房。
　　道理很簡單，在地方財政高度依賴商、住用地出讓金搞城市基礎設施、工業開發區的情況下，要求地方政府大規模提供保障性住房，不說是與虎謀皮，也至少是勉為其難。一旦開始大規模供地以進行保障性住房建設，地方政9f6dbfba21ac3f2211f731a28a943852府不僅商、住用地出讓金會顯著下降，還需要直接增加建房和維護的財政支出。
　　因此，不少地方政府，尤其是那些房價高、外來人口流入較多的地方政府，沒有積極性不足為奇。即使短期內地方迫于中央壓力會做出一些動作，但如果要求地方長期這樣做，除非中央愿意大規模增加轉移支付，否則很容易出現“中央請客，地方埋單”的情況，最后難以實施。
　　此外，保障房蓋起來后，如何能夠真正實現公平分配，特別是不歧視那些外來人口，也是個難題。至少從過去情況看，并沒有有效的體制和機制來實現這一點。
　　
　　出路仍在市場化
　　要扭轉上述局面，需要通過土地和財稅體制配套改革，允許農民和農村集體作為土地所有者參與出租房和商品房開發。與此同時，政府可以在集體建設用地入市過程中開征土地增值稅以及房產稅。只有這樣，才是解決目前房價高企且久調不下的根本性方法。
　　相比于目前那些以管理需求為核心的房地產調控措施，它不僅對平抑虛高的城市房價有效，而且一旦逐步推動實施后，可因集體建設用地上的增量房地產開發而促進經濟增長，亦可為地方政府從目前扭曲的“土地財政”中擺脫出來創造條件。
　　通過市場化導向的土地制度和住房體制改革，可大大降低政府建設保障性住房的壓力。當然，政府確實需要建設部分保障性住房滿足一些低收入階層的需要，也要尋求更有效的方式來解決資金和管理問題。
　　在保障性住房建設的規劃設計中，一定要配比合理比例的商業地產面積。商業面積的合理設計，不但能提升社區生活便利水平、幫助解決低收入群體就業問題，還可用商業面積租金收益來部分覆蓋保障性住房社區的物業管理費用，并最終提高保障性住房項目建設的投資價值。
　　由于保障性住房中的公租房帶租約且未來可出售，因此住宅部分收益有一定保障；加上商業部分租金收益可預期，這就構成了地方政府發行保障性住房建設債券的信用基礎。因此，通過制度創新，以上述信用為基礎建立各種房地產信托投資基金，可作為未來保障性住房建設的一種主要融資模式。
　　
　　（本文作者系中國人民大學經濟學院教授）