保障房與中低價(jià)商品房應(yīng)區(qū)別對(duì)待

　　有的放矢，分頭管理，對(duì)于硬性指標(biāo)依靠政府管理，而對(duì)于彈性指標(biāo)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，可能效果會(huì)更好。
　　中低價(jià)位普通商品房和保障性住房用地原本就不是同一性質(zhì)的東西。其中，保障性住房用地是可以準(zhǔn)確測(cè)算并由政府確定的；而中低價(jià)位普通商品房用地，雖然也具有很強(qiáng)的政策性，但是，其需求是來(lái)自于市場(chǎng)，一是沒(méi)有辦法得到一個(gè)準(zhǔn)確的需求值，二是如果按照一定量制定了充足供應(yīng)計(jì)劃，還不一定供應(yīng)得出去，難以準(zhǔn)確判斷供應(yīng)量。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，這里存在著一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這可能是使地方政府左右為難的主要原因。
　　
　　中低價(jià)商品房應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律
　　保障性住房用地是針對(duì)買(mǎi)不起房也不準(zhǔn)備買(mǎi)房的居民，由政府直接建設(shè)公租房、廉租房等的，所建房屋不進(jìn)入市場(chǎng)，所需土地及建設(shè)的費(fèi)用完全由政府承擔(dān)。一般而言，需要建多少房，用多少地，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)匾欢ㄊ杖刖€(xiàn)以下的家庭數(shù)量，扣除那些雖然收入很低但有一定面積房屋的家庭數(shù)量來(lái)確定。對(duì)于一個(gè)管理精細(xì)的城市政府來(lái)說(shuō)，弄清楚這一數(shù)據(jù)是沒(méi)有問(wèn)題的。特別是那些中小城市，人口規(guī)模就那么多，如果說(shuō)這一數(shù)據(jù)都弄不明白，政府是否真的正確作為了就值得打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。
　　對(duì)于中低價(jià)位普通商品房用地，主要是針對(duì)那些有一定能力但又有一定困難，需要政府支持的居民。對(duì)于這一部分居民來(lái)說(shuō)，政府通過(guò)安排一定的補(bǔ)貼來(lái)幫助他們具有購(gòu)房能力，具體的方式各個(gè)地方的操作不盡相同，比如所謂的補(bǔ)磚頭和補(bǔ)現(xiàn)金。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)免除一定的土地費(fèi)用來(lái)補(bǔ)貼這一部分人群，可以看作是一種補(bǔ)磚頭的做法。
　　雖然這一部分人群的數(shù)量也能測(cè)算出來(lái)，但是，由于房屋開(kāi)發(fā)不是政府去做，必須采用市場(chǎng)運(yùn)作方式，那么就有一些不能確定的問(wèn)題，導(dǎo)致土地供應(yīng)量無(wú)法得到一個(gè)相對(duì)確定的數(shù)據(jù)。一是開(kāi)發(fā)商愿不愿意購(gòu)地，購(gòu)買(mǎi)土地之后能不能保證建設(shè)出來(lái)；二是建設(shè)的房屋能不能銷(xiāo)售出去。如果建設(shè)的房子的位置、質(zhì)量、格局甚至風(fēng)格等都有可能不符合市場(chǎng)要求，那些低收入人群并不一定買(mǎi)賬。房子有可能賣(mài)不出去，地也就有可能賣(mài)不出去，計(jì)劃的供地量也就不可能落實(shí)得了。
　　強(qiáng)調(diào)對(duì)中低收入人群購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼是對(duì)的，尤其是在整個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下。但是，仍然要用市場(chǎng)的手段，否則不僅得不到好的效果，還會(huì)造成資源浪費(fèi)、市場(chǎng)的混亂。政府在集中精力做好保障性住房的同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行管理，想辦法使整體房?jī)r(jià)回歸到合理的位置，這是根本。因?yàn)橹挥性诖蟛糠秩硕伎梢杂心芰?gòu)買(mǎi)房屋的前提下，再談中間夾心層的問(wèn)題，才是合理的。如果整體房?jī)r(jià)很高，大部分都買(mǎi)不起房，夾心層人數(shù)過(guò)高，就成為了補(bǔ)貼大多數(shù)。在一個(gè)社會(huì)中，要補(bǔ)貼大多數(shù)不僅不可能，而且荒唐。
　　
　　有的放矢效果更好
　　國(guó)家提出70%用于三類(lèi)住房建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)無(wú)疑是為了更有效地推動(dòng)保障性住房建設(shè)，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)、完善居民住房體系的目的。但是過(guò)于寬泛的“70%”概念卻使得地方政府在履行上確實(shí)存在難度，最終往往無(wú)法付諸實(shí)施。
　　因此，建議將真正的“保障性住房”部分從70%中分離出來(lái)，單獨(dú)考慮。剩下來(lái)的作為一個(gè)政策補(bǔ)貼性住房供地的宏觀控制性指標(biāo)，賦予一定彈性。比如現(xiàn)在總的比例為70%，假定其中20%需要用于建設(shè)保障住房，那剩下50%的土地用于一般中低價(jià)商品房建設(shè)。
　　這樣有的放矢，分頭管理，對(duì)于硬性指標(biāo)依靠政府管理，而對(duì)于彈性指標(biāo)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，可能效果會(huì)更好。
　　無(wú)論如何，市場(chǎng)還是主要的工具。那種政府只管保障房，放任市場(chǎng)的想法和做法都是要不得的。市場(chǎng)是一種公共資源，應(yīng)該為大多數(shù)人服務(wù)，不能成為少部分人炒作壟斷掙錢(qián)的工具。政府將市場(chǎng)監(jiān)管好，并為民謀利，既是其責(zé)任，也是理所當(dāng)然的。
　　（本文作者系國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)設(shè)計(jì)院副總工程師）