國外的“居者有其屋”

　　在抑制房地產投機的同時，許多國家和地區還不遺余力地采取多種措施完善住房保障制度，有效地解決了購房困難群體，尤其是中低收入家庭的住房問題。
　　
　　住房保障制度是國家通過行政手段對低收入家庭提供適當住房的一項制度。建立住房保障制度，是對市場化住房分配機制的必要補充，也是國家社會政策與社會保障制度的重要組成部分。隨著住房問題越來越成為社會、民眾關注的焦點問題，完善我國的住房保障制度已經迫在眉睫。因此，學習和借鑒國外住房保障制度的成功經驗，無疑對我國的住房保障體系的建立有著重大的借鑒意義。
　　
　　美國：最健全的立法保障
　　
　　美國是一個居住水平很高的國家，實行商品化的住房保障形式，住房商品化程度較高，私人擁有住房比例較大——這與人們的傳統印象似乎頗有不同。
　　由于美國家庭消費中用于住房租金的比例呈現上升趨勢，絕大多數人逐步由租房轉向買房。自有住房占總住房面積的比例，1940年為44％，1970年為63％，到現在已超過90％。據統計，1980年代初美國平均一戶擁有的住房就已超過一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。
　　毫無疑問，美國在住房政策方面有許多成功經驗。對于保障房體系，美國擁有幾乎可以稱為世界上最完備的立法保障。
　　為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等，對住房保障作了相應的規定。主要集中在以下方面：
　　一是擴大房屋抵押貸款保險。除了少數富人家庭外，很少能一次付清房款，通常按房價25％支付現款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協會尋求貸款。
　　二是提供較低租金公房。《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。
　　三是提供低利息貸款建房。《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，優惠提供給受城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。
　　四是提供房租補貼。家庭收入為居住地的中等收入80％以下者均可申請此補貼。
　　
　　日本：低稅率加群眾團體開發
　　
　　日本作為后起的市場經濟國家，社會保障起步晚而發展快，保障水平并不亞于其他發達國家。在日本的住房保障體系中，低稅率和鼓勵社會團體對房地產建設是一個重要的原因。
　　第二次世界大戰后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺問題，先后于1950年制定了《住房金融公庫法》、1951年制定了《公營住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續地制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，使得日本住宅政策逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
　　在構建住房保障制度方面，日本政府采取了一系列的優惠政策。首先，以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。同時，政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。
　　日本政府曾舉辦了一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”。在不動產取得稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠，不動產取得稅一般用地為4％，住宅用地只按3％征收，優惠了1/4。固定資產稅率對住宅用地面積在200平方米以上的減半，200平方米以下的只繳納1/4。稅收優惠對住房開發起到了積極作用。
　　同時，在房地產開發上，日本政府注重發揮地方群眾團體的作用，吸收社會資金發展住宅建設。到了1980年代，通過各種形式建房，面積50萬平方米以上的就有143處。其優勢在于，住宅開發不由國家包下來，主要以民間團體吸收社會資金進行，規模不大，利于市政管理和因地制宜地組織施工。
　　與一般國家不同，日本政府在積極進行普通居民住宅建設與經營的同時，不是直接介入，而是組織公團（公團，指政府經營的特殊公用事業組織）進行住宅開發管理。
　　公團利用政府財政投融資資金建設住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申請，由有關機構審批。由中央和地方政府組織的住宅建設公團，提供了占全國居民戶數10％的住宅。
　　
　　新加坡：公積金制度“模板”
　　
　　新加坡是一個市場經濟國家，但住房的建設與分配并不完全通過市場來實現。在住房保障制度方面，政府干預和介入的政策很有本國特色。
　　公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制儲蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，以解決雇員退休生活保障問題。1968年，新加坡政府為了解決中低收入家庭的住房問題，允許動用公積金存款的部分作為首期付款之用，不足之數由每月交納的公積金分期支付。這項規定使低收入者既能購房又不影響生活，從而極大地促進了低收入者購房的積極性。該項規定最初只針對最低收入家庭，1975年后政府才對中等收入家庭放開了限制。目前，新加坡已有90％以上的居民住進了新建的居民樓，人均居住面積達21平方米以上。公積金制度成為新加坡國民儲蓄的主要組成部分，新加坡也成為東南亞地區解決住房問題的典范。
　　除了公積金制度外，新加坡還分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。
　　住房短缺時期只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。
　　政府對購房補貼也采用分級的辦法。例如，一室一套的，政府補貼1/3；三室一套的，政府只補貼5％；四室一套的，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5％的利潤；五室一套的，政府按成本價加15％的利潤。由于房價上漲，出售公有住宅所賺得的利潤必須向房屋開發局繳納一部分。
　　自1968年新加坡大力推行公共住宅出售政策以來，購房者日益增多。搞好公房配售，讓購房者覺得合理公平，成為房屋開發局的重要課題。
　　起初，政府采用登記配售，以登記的先后順序出售，后來改為定購制度。每季度公布一次建房計劃，定購并申請房屋的人就進行抽簽，中簽后經過購房審查交付訂金，后隨即簽訂購房合同，并交付房價的首付款。一般等兩年多就可以住上新房。這種辦法縮小了各地區、各類型住房的供求差距。
　　
　　俄羅斯：發放無償住房補助
　　
　　俄羅斯與我國有著極為相似的房改條件，其住房保障制度也處于建設、完善階段，了解他們的住房保障制度無疑對我國有較大的借鑒意義。
　　根據俄《住房政府原則法》，在新舊制度過渡期，國家向部分居民發放補助金，以幫助其支付房租及公共費用。
　　發放的對象包括已列入地方政府、企業和軍隊的改善住房條件登記簿的公民以及按現立法權享受建房、購房優惠、按揭代款而尚未利用這項權利的人，發放數額依據家庭人數總收入與法定工資最低額之比以及排隊等房年數而定。
　　 對于公租房，俄羅斯采取了逐步過渡的租金繳納政策。從1994年起的5年內，居民逐步承擔住房的全部租金和公有服務費用。1994-1995年，租金和服務費用不超過家庭收入的10％，1996-1997年不超過15％，1998年起不超過20％。通過一個逐漸增加的過程，既幫助了低收入家庭居民解決住房問題，又可以逐步緩解政府財政的壓力和減少國家支出。