淺談房屋承租人優先購買權制度的完善

　　房屋承租人優先購買權是保證承租人在出租人出售房屋時，在承租期間享有優先購買權。我國《合同法》第230條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。《民法通則》若干問題的意見第118條：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。上述立法和司法解釋已就房屋承租人的優先購買權予以明確，本文結合該項權利的法律性質從理論及司法實踐中試作如下分析和探討。
　　一、房屋承租人優先購買權的概念及法律性質
　　房屋承租人優先購買權是指作為房屋承租人的公民，法人或其他組織在承租房屋期間，在出租人出賣租賃房屋時，依照法律的規定享有同等條件下優先于其他人購買的權利。通常在房屋租賃關系中存在著出租方和租賃方兩方當事人，當出租方在該房屋被承租期間要出售時，應當根據法律的規定告知承租人該房屋要出售，是否購買出租人擬定出售的條件下，是否行使優先購買權由承租人予以明確，由于房屋優先購買權涉及到日常生活中的房屋買賣能力，租賃關系的變化，第三人買賣的合法性問題，方能明確界定其權利的存在，從而在司法實踐中確保法律的正確實施，充分維護當事人的合法權益。
　　1、該權利是一種法定的權利，而非約定的權利。不管承租人和出租人在訂立房屋租賃合同時，是否對承租人享有優先購買權作出約定，不影響房屋承租人優先購買權的存在，也不影響承租人主張自己的權利，因為無論是合同法或是最高法院司法解釋，其法律表述均是“應當提前告知”。這是法定權利的最直接體現。
　　2、該權利是一種附條件的形成權。所謂形成權是指由法律賦予的權利人僅憑自己單方行為即可使法律發生、變更、消滅的權利。由于房屋承租人一旦行使優先購買權，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內容的買賣合同，無須出租人承諾。又由于承租人的優先購買權以同等條件為前提，因此其又是一種附限制條件的形成權。
　　3、該權利是一種具有物權性質的請求權。關于承租人的優先購買權是否具有物權性質有兩種看法：一種觀點為承租人優先購買權本身不是直接對租賃物享有權利，因而不具有物權性質，僅具有債權效力即承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立購買合同的請求權。另一觀點認為，承租人的優先購買權具有物權性質屬于物權范疇。是指物權的各種變動必須以一種可以公開向社會顯示，并能取信于公眾的外部表現方式予以展示，方能生效的法律原則。
　　4、該權利是一種期待權。此種優先購買并不是房屋承租人在任何時候都能享有的一種現實權利，承租人的優先購買權發生于出租人轉讓租賃房屋所有權時，在此之前，其優先購買權只是一種期待權。
　　5、該權利是一種專屬權。由于房屋承租人的優先購買權是根據法律規定而產生的，這種權利僅屬于房屋承租人本人，故不能轉讓和繼承。但是如果房屋承租人承租租賃房屋是供家庭成員共同使用，則承租人死亡時，其家庭成員應視為享有優先權。
　　二、房屋承租人優先購買權制度的意義
　　房屋是不動產，作為生產、生活資料可以滿足人們的居住的使用功能。承租人之所以承租房屋是基于對房屋使用的客觀要求，他已經形成了對房屋的一種依賴關系，此時如出租人將房屋出售，應首先考慮承租人購買，因此法律規定了優先購買權制度，這一方面維護了承租人對財產的穩定使用狀況，另一方面對出租人在行使所有權方面適當限制，這一制度的設立對于穩定社會秩序、安定人民生活應該具有積極的促進作用。
　　三、我國租賃房屋優先購買權制度存在的不足之處
　　結合房屋承租人優先購買權制度的法律性質分析，就有關租賃房屋優先購買權方面的法律而言，僅有《合同法》第230條、最高法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條及國務院1983年12月發布的《城市私有房屋管理條例》的規定是明確的，但過于簡單，涉及到第三者買賣優先購買權制度下，在實踐操作中主要存在下列問題與不足：
　　1、宣告房屋買賣無效后沒有約束原產權人賣房屋的法律規定。法院在處理房屋承租人優先購買訴訟中可以依據合同法及最高法院的司法解釋判決出租人與第三人之間的買賣合同無效，這是現行法律及行政法規的規定，但對于房屋承租人的優先購買權如何落實則沒有規定，目前在司法實踐中，各地法院根據一些具體情況己經有了一些判例，因而還有待于在這些判例的基礎上結合相關法理作進一步的立法，或由最高法院作出司法解釋以利司法實踐。
　　2、對于“同等條件”沒有法定的界限?！逗贤ā贰ⅰ蹲罡叻ㄔ核痉ń忉尅?、《城市私有房屋管理》等法律法規均規定了在“同等條件”下的優先購買權，在現實中如：房屋共有人在出租人出賣房屋時與承租人是否能以“同等條件”來比擬參照，此時的優先購買權應屬誰所有；第三人也即買賣人與出租人基于某種特定的關系，如親戚或者交易外的其他照顧、優惠條件等能否定在同等條件之外；能否僅以同等條件定義為價格條件，在付款的時間、方式上能否定義在“同等條件”之列等等。
　　3、法律規定的“合理期限”與最高法院司法解釋、私房管理條例的“三個月期限”存在法律上的沖突。從法律上看《合同法》規定“合理期限”是上位法，優于最高法院的司法解釋及國務院的行政法規，但這一規定的后果是由于立法上沒有注意銜接，把原來很確定的事情變成了很模糊的事情。不利于司法實踐的操作，另一方面，三個月的起算日如何確定的問題也應該明確。
　　4、房屋承租人優先購買權應在什么期限內行使，權利人的救濟時效問題。在現實中，侵犯房屋承租人優先購買權的情況確實存在，但現有法律對此項權利未設定特別救濟期限，應該理解為普通訴訟時效的規定，這樣的規定應該說是時效長了，因為買房者經過艱苦的談判，花了大量的人力和物力，交了大量的過戶費，辦證也經過了相當長的時間，卻被法院宣告無效，很顯然，與世界上通行的鼓勵交易原則有相悖之處，不利于維護交易安全，從這個角度而言，救濟時效應適當縮短。
　　5、房屋承租人經濟實力不足以支付購房款時優先購買權能否支持。實踐中，房屋承租人如果提起訴訟要求確認出租人與第三人的買賣無效，要求判決以出租人與第三人的交易價與自己成交，這些均是合理的，但問題是房屋買賣畢竟是涉及到大額資金的流轉，如果承租人在規定的期限內不能提供交易的所需資金時，其優先購買權能否支持，法院又該如何操作呢？
　　四、房屋承租人優先購買權制度的完善
　　1、針對現行法律規定關于侵害房屋承租人優先購買權時權利人可以請求法院宣告該房屋買賣無效，與此同時進一步確認房屋承租人對租賃房屋以租賃同第三者約定的交易價格成交，這樣規定一方面解決了出租人在租賃期內與第三人達成買賣協議并被宣告無效后房屋的歸屬問題，防止出租人在租賃期間設置障礙故意不與承租人達成買賣協議，等待出租期滿，回避房屋承租人的優先購買權，另一方面徹底解決了承租人的優先購買權，并落到實處。目前在司法實踐中已有這樣的判例。
　　2、“同等條件”應當體現為同等價格，房屋共有人在行使優先購買權時其權利應優先于承租人的優先購買權，從市場經濟的角度而言，不應將交易價格之外的其他因素列在“同等條件”之外。筆者認為在房屋買賣過程中最關鍵，也是買賣雙方最關心的問題就是房屋的價格問題，除此之外還有付款方式、期限等，對“同等條件”，當雙方對房屋歸自己所有時，提倡競價原則，一方面使該財產體現最大的社會價值，另一方面免去了房屋歸誰所有的有利舉證問題，體現了一種公平。
　　3、從法律的統一性角度考慮，告知期限仍應定為三個月為宜，最高法院在其適用《民法通則》解釋中提出：出租人出售出租房屋，應提前三個月通知承租人，這一規定比較明確，利于操作。但《合同法》第230條規定為“合理期限內”這樣規定反而使這一問題變得模糊起來。至于期限，可以保持立法上的一致，由于出賣人與第三人達成協議，通知房屋的承租人起算，往后計算三個月，即當出租人擬出售房屋時，與第三人達成出售的價格條件等，并告知承租人該房屋要與第三人交易并征詢承租人是否愿意以上述條件主張優先購買權，并在此價格條件及告知后三個月內做出決定是否優先購。
　　4、房屋承租人優先購買權行使的期限應考慮《合同法》的基本原則與鼓勵交易原則的沖突問題，期限上應有所限制。我國合同法的一個基本原則即鼓勵交易原則，這一原則是貫穿這部法律的全部的，要求在交易活動中，盡可能地維護交易安全，不輕易宣告買賣合同的無效。從這一角度出發，房屋承租人的優先購買權行使的期限應有所限制，因為該權利救濟時效過長，不利于維護交易安全，救濟時效過短，不利于保護優先購買權人的利益，應結合《合同法》關于撤銷權一年的期限規定，同時鑒于我國《合同法》第55條對可撤銷權和第75條對債權人撤銷權規定的除斥期間均為一年，故而關于承租人優先購買權和行使的經過期間均為一年除斥期間逾期，承租人的優先購買權則絕對歸于消滅。
　　5、房屋買賣畢竟涉及到大額資金的支付問題，如果房屋承租人優先購買權成立，但在規定的期限內不能提供交易所需資金時，筆者認為此種情形的出現應確認該房屋原來的交易有效，房屋承租人的優先購買權喪失。當優先購買權人主張權利并獲得法院支持后不能提供所需資金時，排除惡意訴訟，應視為履約不能，否則出租人的權利無法保障，應限定交易資金的交易期限，一方面督促優先購買人及時支付購房款，落實優先購買權，另一方面使第三人的巨額交易風險降為最低，同時又不違背出租人出售房屋的本來意愿。
　　綜上所述，由于現行房屋承租人優先購買權制度的規定過于簡單，不利于司法踐實的操作，筆者認為，適當增加相關內容，使該項制度進一步完善和充實。
　　
　?。ㄗ髡邌挝唬喊不帐∷匏煽h國土局）
　　責編：姚少寶