鵬華REITs基金破冰啟航抄底美國地產(chǎn)時機已來臨?

　　在國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控從緊的大環(huán)境下，正在發(fā)行的鵬華美國房地產(chǎn)基金為中國投資人開拓了一條新的投資藍(lán)海。目前房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)在國內(nèi)還沒有正式落地，而鵬華REITs投資基金是國內(nèi)首只主要投資于美國REITs的基金。
　　鵬華基金總裁助理、國際業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人畢國強表示，對于國內(nèi)的高凈值人群，投資于美國市場一籃子優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)物業(yè)組合，將有利于家庭財富的多樣化配置。尤其是在美國房地產(chǎn)市場經(jīng)過長期較大幅度調(diào)整的背景下，適當(dāng)間接參與投資流動性良好、分紅相對穩(wěn)定的美國REITs市場是可以考慮的較理想的選擇。
　　10月30日鵬華基金攜手《股市動態(tài)分析》雜志社在深圳舉辦的美國房地產(chǎn)基金投資分享會上，鵬華REITs基金團(tuán)隊以及多位REITs業(yè)內(nèi)專家與及百名投資者分享交流了投資REITs的機會心得。筆者現(xiàn)將會場的精彩發(fā)言進(jìn)行摘錄，以饗讀者。
　　
　　王戈宏：抄底美國REITs最好的機會
　　REITs在中國被神秘化，說得簡單點，就是把房子通過租金收益然后獲得一個穩(wěn)定回報，同時又把房子證券化上市。在美國創(chuàng)辦過商業(yè)不動產(chǎn)投資基金的盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理有限公司總裁王戈宏認(rèn)為，盡管中國具備REITs的土壤，但還沒有一個時間表。現(xiàn)在美國金融危機，正是中國投資人參與國際價值洼地一個非常重要的機遇。
　　王戈宏表示，由于中國投資人購買海外不動產(chǎn)存在信息不對稱、多重納稅、交易成本高、交易不自由等因素，如果交易不掌握在你手里，在真正高點的時候你根本不知道。可能你虧的時候才拋出去，所以買REITs優(yōu)于直接購買不動產(chǎn)。REITs在美國已經(jīng)成立了51年，在中國爭論了5年。REITs在中國到底是公募還是私募一直沒有定論，政策稅收障礙也無法解決，REITs因此在中國還沒有時間表。美國REITs協(xié)會高管看好中國“是REITs在未來最大的市場，具有和美國同樣市場容量和投資價值”。中國投資人與其討論，不如趕快通過產(chǎn)品去美國掙錢。
　　在美國，所有證券投資基金大概20%以上必須配REITs，有對沖、PE、VC，同時還有地產(chǎn)，地產(chǎn)這塊主要就是REITs。REITs為何受到如此重視，王戈宏解釋，美國商業(yè)的發(fā)達(dá)是依賴連鎖，而連鎖靠的都是REITs，沒有REITs就沒有美國商業(yè)的今天。美國很多商業(yè)巨頭，像沃爾瑪、萬豪酒店等等都是用REITs獲得，麥當(dāng)勞其實就是一個地產(chǎn)集團(tuán)。美國REITs總市值已達(dá)到4000多億美金，所對應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于5000億的價值，也就是3萬多億人民幣，相當(dāng)于1/10中國GDP。醫(yī)療、倉庫、度假村、公寓、寫字樓、工業(yè)、監(jiān)獄、停車場，走在美國大街上，你會發(fā)現(xiàn)吃穿住行用、生活、工作、旅行與娛樂都離不開REITs。如果有這么一個產(chǎn)品跟你所有生活息息相關(guān)，這個真的是叫剛性需求，這種產(chǎn)品理論上講是應(yīng)該投資的。
　　在美國，從REITs誕生到現(xiàn)在的51年，投資收益率是7%-8%，不要小看這個7%-8%，如果30年來、50年來，算上復(fù)利是很豐厚的投資回報。比股票收益率可能低，但是比股票穩(wěn)健。和債券有同樣功能，但是比債券回報率要高。危機期間，福布斯登了一篇文章，說REITs“是一個繞開金融危機的產(chǎn)品”。王戈宏介紹，金融危機期間，很多IPO是REITs，包括公寓、銀行的REITs。在危機期間，美國人大量租房子，就導(dǎo)致兩類REITs在金融危機期間表現(xiàn)非常搶眼，一類是公寓，一類是儲藏室。美國部分REITs年化回報率達(dá)到40%以上，儲藏室回報率在金融危機期間也達(dá)到20%以上。同時這次金融危機使得這些REITs公司大量用低價收購很多物業(yè)。在美國，租金收益是免稅的，強制性規(guī)定每年把收益90%要分給投資人，然后嚴(yán)格監(jiān)管。收益率有保證，風(fēng)險低，這幾個規(guī)則就奠定了REITs是一個非常好的品種。
　　王戈宏談到，在美國有一句話，“REITs是聚集社會財富，為社會財富創(chuàng)造穩(wěn)健匯報的最佳產(chǎn)品。”他在美國的投資伙伴甚至直言“REITs是培養(yǎng)美國億萬富翁的產(chǎn)品。”每個美國人都可以擁有帝國大廈，帝國大廈只要發(fā)了REITs，投資人都可以購買其份額。做投資關(guān)鍵看時機，這個時機特別重要。這次金融危機使得REITs價格被嚴(yán)重低估，平均價值低于凈價值的10%。而Sgn2i68K95DcoVbb0XpuSw==且這次金融危機后，REITs收購成本大大降低，為中國投資人抄底美國提供了一次機會。如果未來投資鵬華REITs成功了，這批投資者會成為國內(nèi)REITs投資最有實踐經(jīng)驗的人，對中國發(fā)展REITs非常有價值。
　　
　　裘韜：REITs是高分紅的穩(wěn)健投資品種
　　鵬華房地產(chǎn)證券投資基金擬任基金經(jīng)理裘韜則主要對比了中外房地產(chǎn)基金的投資機會，從美國經(jīng)濟(jì)基本面、未來人口結(jié)構(gòu)變化，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場價格水平及所處階段等多方面來看，目前美國REITs市場是最值得長期資產(chǎn)配置的領(lǐng)域之一。指出通過投資REITs，中國投資者可以獲得穩(wěn)定租金收益和潛在資產(chǎn)增值雙重機會。
　　裘韜表示，通過對比中美兩國房地產(chǎn)價格，他們發(fā)現(xiàn)，04年到07年兩邊市場都出現(xiàn)比較大漲幅，07年之后出現(xiàn)比較大區(qū)別，美國市場出現(xiàn)大調(diào)整，中國市場再創(chuàng)新高。中國是最大的新建市場，大部分房子都是新房；而美國基本上看不到吊車，該建的地方基本上已經(jīng)建好，是一個最大的二手市場。從政策上講，中國是限制商品房投機，而海外尤其是美國鼓勵房地產(chǎn)投資，這是很大的區(qū)別。所以很多國內(nèi)投資者已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向海外。
　　裘韜列舉了幾種可以去海外投資房地產(chǎn)的方法，最主要的一種就是直接購買物業(yè)，以自住為主。但自住的話，在海外成熟市場，房價波動較小，長期價格增值不大，難以享受租金的收益。另外可以去購買海外房地產(chǎn)企業(yè)股票，但是企業(yè)經(jīng)營管理業(yè)績和所擁有的不動產(chǎn)存在比較大的差異。私募房地產(chǎn)基金門檻比較高，有合格投資者的限制。通過REITs這個形式參與公募基金投資，可以達(dá)到一站式投資，風(fēng)險分散、投資小且流動性較好。
　　裘韜介紹，目前海外整個REITs市場差不多9000億規(guī)模，第一大市場在美國，占市值超過48%，其制度結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、行業(yè)規(guī)范、市場運作都是很多國家推出REITs時重點參考的對象。跟其他國家比，美國REITs的優(yōu)勢在于，它是一個公司制的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)。很多人投資REITs，會以為是一只基金，而在美國實際上是公司制的，跟投資上市公司股票沒有什么區(qū)別；另外稅收制度也是美國首創(chuàng)的，會把應(yīng)納稅收入的絕大部分給投資者，免除了向二級市場投資面臨雙重稅負(fù)的問題；另外有比較突出的行業(yè)規(guī)范和會計準(zhǔn)則。
　　成為一個REITs需要滿足什么條件？首先是要被廣泛持有。有一個550法則，就是前面5個投資者投資比例不能超過50%。第二，從事經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，首先75%資產(chǎn)必須投資于房地產(chǎn)，75%以上投資收益必須來自持有物業(yè)的租金或者抵押貸款利息，這就限定它的經(jīng)營模式不是靠賺取房地產(chǎn)差價獲取收益，而是靠租金作為主要收益來源。簡單來說就是通過公募市場募集資金，收購物業(yè)或者調(diào)整物業(yè)組合。通過出租、管理、翻修，爭取提高租金水平。通過支付紅利方式，把絕大部分租金收益分配給投資者。最終如果有調(diào)整投資組合需要，也會選擇賣出物業(yè)，把資產(chǎn)返還給投資者。目前標(biāo)普500中就有15家是REITs，REITs持有人結(jié)構(gòu)也較為廣泛，很多美國退休基金經(jīng)理就有投資REITs。
　　裘韜還介紹了REITs的幾個投資點：第一，資產(chǎn)質(zhì)量非常高。房地產(chǎn)依賴地域性、資產(chǎn)質(zhì)量。一般來講，核心地區(qū)核心物業(yè)抗跌性更強。比如REITs必須把90%以上租金的經(jīng)營收入派發(fā)給投資者。他傾向于投資一些地點比較好、價值比較高、業(yè)績穩(wěn)健的物業(yè)。第二，付息率很高。從REITs收益來看，2/3是股利收入，1/3來自增值。美國長期看REITs收益為6%-8%，非常高，國內(nèi)還沒有這樣的產(chǎn)品。長期30年平均收益率達(dá)到接近14%。中間8%來自租金收益，6%來自資產(chǎn)增值，相對比較穩(wěn)健。而6%的資產(chǎn)增值也是長期打敗美國通脹。另外一點，REITs經(jīng)營管理是一個專業(yè)化管理，REITs有著對房地產(chǎn)行業(yè)最了解的專業(yè)化團(tuán)隊。由于其90%收益要分出去的特點，導(dǎo)致它的管理層在使用資金方面有很多限制。從這個角度講，它的公司治理也是很好的。另外一點，交易性、流動性好，每天交易額差不多有40億美元。可以說是一個非常主流的資產(chǎn)。
　　
　　裘韜在回答投資組合構(gòu)建和投資建倉的問題時表示，REITs的特點是有較高的流動性。在美國，有些子行業(yè)增長很快，比如醫(yī)療REITs有雙位數(shù)的增長，還有公寓、倉儲等REITs，這些就具有長期價值。而像寫字樓、酒店等周期性波動的REITs，就需要考慮進(jìn)入的時點。從歷史經(jīng)驗看來，低成長、高通脹的時候正是配置REITs的良機，而目前正是這樣的市場環(huán)境。
　　
　　毛志榮：選擇專業(yè)團(tuán)隊來防范風(fēng)險
　　作為國內(nèi)比較早研究REITs領(lǐng)域的專家，深圳證券交易所策劃國際部總監(jiān)毛志榮博士當(dāng)天在會場也交流了在REITs研究、探索方面的一些心得。
　　毛志榮表示，REITs這個產(chǎn)品說簡單一點，無外乎就是兩個要素，一個是這個錢必須投資成熟物業(yè)。第二，收到的錢絕大部分要分給投資者。這兩個要素就使得產(chǎn)品的風(fēng)險特點相對債券來說，風(fēng)險高一些；相對股票來說，風(fēng)險低一些。從多年海外市場REITs產(chǎn)品業(yè)績風(fēng)險結(jié)構(gòu)來說，大致是這樣一個結(jié)構(gòu)。從投資角度來說，大家必須關(guān)注兩個方面：一個是投資后，份額價格的變化。從價格變化上是不是獲益，就是通常說的“資本利得”。另外一方面，就是分紅，其實核心的分紅是來自租金。從歷史數(shù)據(jù)來看，因為租金來自于區(qū)域活動、區(qū)域人口情況，租金這部分相對穩(wěn)定。價格這部分，跟其他上市證券一樣，都會有一定波動。從金融危機08年以來，在每個時點，美國REITs的價格所針對的不同物業(yè)，比方說寫字樓、商業(yè)、shoppingmall、住宅，出現(xiàn)的價格時點不一樣。
　　毛志榮介紹，在價格低的時候，如果租金比較穩(wěn)定的話，就是一個分子分母的事情。分子是收入，主要來自租金。這塊相對比較平穩(wěn)的時候，價格比較低的話，就是分母變得比較小，這時候比例就會比較高。在2008-2010年的時候這個比例在辦公樓，我們通常所說的租金跟房價的比大概有些地方甚至可以高達(dá)17%。這個比例現(xiàn)在已經(jīng)不在了。所以說房地產(chǎn)價格的變化會直接影響到REITs本身價格的變化。這個也是投資當(dāng)中的一個風(fēng)險。
　　而對于REITs投資基金的風(fēng)險，毛志榮表示，首先是投資標(biāo)的物之間的差異性，不同的標(biāo)的物帶來的投資收益有很大差別。其次是REITs管理公司的能力，應(yīng)該盡量選擇有專業(yè)管理能力的公司。最后，從本質(zhì)上說，這只基金持有很多美國房地產(chǎn)投資基金，相當(dāng)于基金的基金，需要依據(jù)投資者的偏好，把風(fēng)險控制在一定程度內(nèi)，分散投資房地產(chǎn)基金的種類以規(guī)避風(fēng)險。
　　
　　方焱：房價、地價變化影響地產(chǎn)股價值
　　近期A股房地產(chǎn)股票隨著市場轉(zhuǎn)暖，整個板塊也有一個比較好的表現(xiàn)。國信證券研究所股票部總經(jīng)理方焱認(rèn)為，雖然很多A股房地產(chǎn)公司已經(jīng)有比較大的折價，但未來房價、地價出現(xiàn)變化，這些都會影響到A股房地產(chǎn)公司的投資價值。
　　方焱認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場還比較短，從98年開始，還不是很成熟。過去幾年，因為房地產(chǎn)價格上漲，A股房地產(chǎn)股票漲的非常多。雖然現(xiàn)在各地房價都出現(xiàn)不同程度的下跌，通州的房子跌了一半，但其實跟07年相比，還是漲了50%不止，因為07年通州房價才7000、8000元。站在現(xiàn)在這個時點，全國的房價相對于07年高點，絕大部分還翻了一倍，所以這個風(fēng)險實際上比較大。房地產(chǎn)是一個政策性市場行為，過去幾年上漲是由于四萬億投資，最終09年、2010年加上今年，整個信貸30萬億。所以里面孕育的風(fēng)險比較大。
　　方焱認(rèn)為，通過計算凈資產(chǎn)，目前國內(nèi)房地產(chǎn)股確實是折價了，而且折價比較大。像萬科是12.5元左右，現(xiàn)在才將近8元，已經(jīng)折價40%多。但未來市場由于政策調(diào)控，導(dǎo)致房價下跌，地價也會下跌。像萬科有將近5000萬方土地沒有開發(fā)，所以也會出現(xiàn)貶值。雖然現(xiàn)在萬科是折價了，但是跟美國房地產(chǎn)基金折價還是有一點區(qū)別。因為中國還不是完全有效的市場經(jīng)濟(jì)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能未來波動、風(fēng)險會更大一些。