房地產:調控仍從緊 價跌成定局

　　“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松”。從國務院常務會議的表述看，中央對目前房地產形勢的認識是非常清晰的。
　　7月12日，國務院召開國務院常務會議，研究部署繼續加強調控的工作，未來主要抓兩個方向：一是“有則嚴之”。嚴格落實以限購、限貸、限外的“三限”為主的調控政策，已實施住房限購措施的城市要嚴格執行；二是“無則加之”。一些房價上漲過快的三線城市要出臺限購政策。這意味著部分上漲過快而未出臺限購政策的三線城市將首當其沖。從以往的經驗來看，此次國務院常務會議后，部委和地方的細化調控政策將陸續出臺。可以預計的是，三季度會有新的三線城市出臺限購令。
　　此前，業內傾向于認為，房地產調控已經取得初步成效，量價的實質調整只是時間問題，政策或將維持現狀。而新國五條的出臺略超出市場預期。目前，行業基本面已經進入到僵持階段，一線城市調整已經開始，實質性降價開始普遍出現，并逐漸由一線向二線城市蔓延。正如常務會議所言，“房地產調控處在關鍵時期”，而政策選擇在這個階段進一步收緊，說明決策層對目前的房地產市場調整并不滿意，基本面需要加速調整。
　　此舉也表明至少在目前階段，決策層對經濟下滑的擔憂讓位于房地產調控總體目標的達成。在房價沒有出現明顯回落之前，任何“政策見底”的判斷都顯得過于樂觀。
　　
　　邊際效應遞減
　　今年前6個月，全國商品房銷售面積累計同比增長12.9%，商品房銷售額1-6月累計同比增長24.1%，由此測算，全國商品房價漲幅6月環比提高約2.3個百分點，說明未限購的城市尤其是三四線城市房價上漲壓力很大。
　　由于目前地方政府普遍存在財政壓力，據此判斷，限購范圍并不會大面積增加。通過對部分二三線城市上半年房價同比及累積漲幅進行梳理后發現，同比漲幅超過5%的城市有23個，其中岳陽、丹東、秦皇島三市同比漲幅超過10%，被實施限購的危險系數較高。
　　對上市房企而言，其項目主要集中在已限購的城市，就算繼續擴大限購范圍，對下半年整體銷售的邊際影響較小。招保萬金四大龍頭分布在目前不限購的城市的項目面積占比最低只有10%，最高只有27%。比如萬科，即便其項目所在地的所有未出臺限購的城市都全部出臺限購令，假設因此那些城市的銷售比原來預期的低50%，而萬科的銷售只會低于預期的14%，而且實際的情況不會這么差。由此看來，本次政策的邊際效應弱于年初的限購政策效應。
　　
　　房價下跌成定局
　　國家統計局公布的上半年國民經濟運行數據顯示，上半年房地產投資增速為33%，其中限購城市的平均房地產投資增速為35%，并未因為限購顯示出明顯的放緩。雖然投資增速仍維持高位，但環比5月已經下降1.7個百分點。考慮到房地產投資數據對實際情況的反應存在一定的時滯性，而今年土地投資等先行指標已經出現較大幅度的下降，這將逐步傳導至后端市場。據此判斷，房地產投資增速在下半年出現回落的概率較大。
　　由于此次調控政策出臺超出預期，加之7月為傳統銷售淡季。在政策與供應因素疊加下，從近期推盤趨勢來看，今年7月份仍會走淡，最新監測數據顯示，16個重點城市周成交量已經較6月底高位下滑約30%，預計7月全月銷售環比也將小幅回落。
　　考慮到今年下半年全市場推盤量會顯著高過上半年，依然維持三、四季度成交量和庫存均緩慢上升的判斷。伴隨著三季度供應量的加大以及上市房企的資金鏈日益趨緊，預計房價的下跌將成為大概率事件。
　　
　　融資受阻
　　A股上市房企2010年營業收入占全行業的10.09%，其資金和運營情況具有一定代表性。截至2011年3月31日，132家房地產上市公司（除ST公司）資產負債率為71.08%，位于近三年的高位。賬上現金2228.11億元，短期借款835.44億元，盡管目前并沒有短期償債壓力，但現金/（短期借款+一年內到期非流動性借款）僅131.91%，位于近兩年的低點，比2010年年底的151.91%下降近20個百分點，說明房地產企業的短期償債壓力在加大。
　　銀行貸款、信托融資、資本市場融資和民間借貸是房地產企業常用的融資渠道。由于調控加碼、銀根收縮等原因，上述融資方式紛紛受阻。
　　央行數據顯示，2011年第一季度新增房地產貸款累計5095億元，同比少增3338億元。同期132家上市房企獲得的銀行貸款總計785.33億元，比2010年同期減少7.58%。據悉，銀監會近日就下發了《房地產信托業務風險監測表》，要求信托公司從本月起，每月10日前上報每一個房地產信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息。2010年8月，證監會宣布暫緩受理房地產企業重組申請，對房企的再融資申請全面關停，房企想從二級市場融資仍有待時日。至于民間借貸，目前的月息已達到4%。一旦房地產項目日后銷售不暢導致回籠困難，房企可能因無法支付高息或本金而面臨困境。
　　
　　銷售定乾坤
　　當房地產企業的融資受阻時，銷售回籠資金變得極其重要。
　　事實上，除2008年銷售市場低迷外，近幾年房地產銷售在房地產開發資金來源中的占比一直在提高。2006 -2009年，定金和預收款、按揭貸款占當年房地產開發資金的比例分別為4.68%、41.62%、33.71%、42.60%。目前的政策環境下，房企依靠銷售回籠資金，不僅減少了財務成本，而且能搶占發展先機。
　　以已公布前5月銷售數據的萬科、保利、金地為例，前5月三家公司銷售面積累計750.11萬平方米，占全國的2.28%，同比上升0.72個百分點，銷售額累計880.94億元，占全國的4.73%，同比上升1.7個百分點，且三家公司前5月銷售面積和銷售額的增幅都高于全國的整體增幅。
　　盡管2011年上市房企業績的增長已經預售款項鎖定，但2012年的業績還得依靠2011年銷售。在房價上漲被限定的基礎上，房價上漲對利潤的拉動弱化，利潤的增長將更多依靠銷量的增長。銷量回暖是上市房企2012年業績增長的基礎。
　　
　　高周轉為主 保障房為輔
　　政策、估值和房價是判斷地產股走勢的三個關鍵因素。政策中性和估值低位奠定了房地產板塊的反彈基礎，板塊中期的反轉有待交易量的持續回暖，現行政策環境下，房價下跌是交易量回暖的必要條件。目前限購城市約有40個，若限購范圍擴大至更多的二三線城市，將對全國銷量有明顯抑制，并加速全國房價調整。這個底，可能在四季度見到。
　　在此之前，延續上半年的震蕩走勢是主旋律，行業的利好事件如交易量的階段性回暖、保障房融資政策的進一步放松等均提供了板塊的波段性交易機會，推薦首開股份、北京城建、中天城投。
　　繼續看好高去化以及短期推盤量大，銷售爆發增長的龍頭公司。由于龍頭公司80%以上項目儲備在已限購城市之內，因此受本次限購范圍擴大的影響有限，重點推薦萬科、保利、金地。從本次政策的打擊面來看，房價上漲過快的三線城市首當其沖，因此，短期應該回避重點布局在此類地區的地產公司。