異化的高樓競賽

　　在西方，大城市的摩天樓不少是公司總部的所在，代表資本的力量；而在中國，城市地標的高樓更像是政府的彪炳功績。
　　
　　“建好這個樓我才知道，上海的今天不是南京的明天。”開車經過年底落成的南京綠地廣場紫峰大廈，眼看著這棟“世界第七高”在后視鏡里漸漸拉長，大廈的業主之一，南京國資集團總經理王海濤發出這句感嘆。
　　他的話既有欣慰，又有不甘。素以“全國五大都市”自恃的南京，總算有了拉近北上廣的高度。但從之前的南京第一高德基廣場（二期）的280米呼地拔高到紫峰大廈的450米，城市垂直擴張的速度，又不甘心步浦東陸家嘴的后塵。
　　紫峰大廈采用螺旋結構，對建筑稍微懂行的人，一眼就能看出它脫胎自“美國第一高”芝加哥西爾斯大廈。西爾斯大廈興建于上世紀七十年代的摩天樓熱潮，它把芝加哥這座地理上位于美國心臟的城市拔高到443米，迅即打破了一年前（1973年）紐約世貿中心雙塔創下的“世界第一高”紀錄，讓林立的曼哈頓摩天樓群，在芝加哥面前要收斂起它睥睨天下的神色。
　　說起來，芝加哥才是摩天樓的搖籃。這個從1871年的一場大火中重生的城市，出于后怕摒棄了傳統建筑材料石與木，在十九、二十世紀之交，用鐵與血煉就了一副新的城市骨架。1885年建成的芝加哥家庭保險公司大廈，是世界上第一座采用鋼框架的高層建筑。其在當時引起的震動，就像1871年的大火起因一樣讓人恍若夢中。有人說是一場隕石雨再造了這個“垂直城市”，也有人說是一頭奶牛踢翻了草棚里的一盞油燈。
　　但慣性自此一發不可收拾。全球第一棟超兩百米的摩天樓，紐約大都會人壽保險公司大廈的建成，距今已有一百年。世貿雙塔的廢墟Groud Zero，在人們心里留下的陰影尚未驅散，摩天樓卻在中國逆勢拔起。武漢長江中心606米，大連綠地中心518米，蘇州國際金融中心450米……當富得冒油的迪拜把哈利法塔（原名迪拜塔）高度的秘密憋了五年，九州在建的摩天樓，卻一個個事先張揚了“沖擊紀錄”的欲望。
　　那架勢，直讓四十五年前正對著紐約帝國大廈，從窗口伸出8mm攝像機挺過八小時的安迪·沃霍爾，也要感到羞赧。“要持續多久？”“跟你的生命一樣長。”那部諷刺現代商業社會的先鋒電影的臺詞，好像正為發生在我們土地上的現實配音。
　　“這是一個建筑師的好時代。過去在西方，一個建筑師畢其一生，頂多能參與兩到三個摩天樓項目；如今在中國，一個建筑師每十年做兩到三個摩天樓，也不稀奇。” SOM建筑設計所誕生于芝加哥鐵血重建的年代，其中國區總監周學望（Silas Chiow）如此斷言。
　　“從2010年下半年到2011年上半年，我們在東北、東南、西南建成的超高層就有10幢。像這樣短時間、高密度地建造摩天樓，全球只有我們一家。”綠地集團副總裁許敬自信滿滿。
　　
　　摩天樓的政治學
　　
　　上世紀九十年代，在上海浦東相繼興建的金茂大廈和環球金融中心，是國內第一輪摩天樓熱潮的代表性案例。“1990年代，上海想要成為中國乃至亞洲的金融中心，政府意識到必須去吸引資本，所以必須建摩天樓。這是一種形象戰術。” 據柏林城市規劃師克里斯蒂安·哈杰回憶，早在民主德國時代，一位在東柏林參觀的上海市長，就曾提出看看市中心高層板樓的要求。
　　眼下，“形象戰術”的思維在二三線城市形成了跟風。華東建筑設計研究院有限公司自1990年代開始，參與了國內近半數200米以上的超高層建筑項目。據其市場經營部經理陳永佳介紹，二三線城市的摩天樓項目激增，就是在這兩年里起的波瀾。在上世紀九十年代初，以陸家嘴為代表興起的第一輪國內摩天樓熱中，多由政府直接接洽摩天樓的建設。時到如今，由政府立項，地產開發商投建摩天樓項目的模式，漸成主流。
　　周學望把中國的新一波的摩天樓熱潮比作上世紀八九十年代的美國。新澤西州的城市陸續建起了一些超高層，來爭奪紐約的市場。“紐約有其自身的問題，它一方面希望持續地提升基礎設施水準，來吸引人才和資金；但由于高稅率等原因，它又很難阻止部分資源分流到周邊城市的新興CBD區。因為那里租賃價格更低，再加上稅費優惠等，對入駐摩天樓的公司來說可以降低運營成本。”這也導致經濟景氣時，曼哈頓的辦公樓也有20%左右的空置率。
　　在中國的二三線城市，政府是興建摩天樓的主要推動者。摩天樓作為城市地標，被視為向投資者注入當地經濟發展的強心劑。但周學望還是指出了這一輪摩天樓熱潮和三四十年前美國境況的不同：美國城市的摩天樓，不少是公司總部的所在，代表著資本的力量。“而在中國，城市地標更像是政府的彪炳功績。”
　　周學望所在的SOM從上世紀九十年代初進入中國以來，承擔了上海金茂大廈、南京紫峰大廈等項目。在與地方政府打交道的過程中，常要花不少時間來降低他們對摩天樓高度的預期。據周介紹，目前在建的天津濱海新區CBD項目，當地政府提出要造600米高，好說歹說才接受了450米的方案。而在南昌綠地中心的項目中，因為政府對樓高的預期從150米提升到250米，投資方綠地集團才再次找到了SOM，因為他們是迪拜塔的設計方。
　　對大樓高度的偏執，在周學望看來，是因為“中國政府的官員都有其任期，在任期之內他們希望能夠顯示政績，而在硬件建設方面的政績又最顯著”。這一論調也得到了上海同濟城市規劃設計研究院匡曉明所長的認同，“現在比GDP已經不興了，民生又不容易量化，還有什么比搞摩天樓更顯眼的嗎？”
　　南京紫峰大廈于2009年6月建成，坐上了江蘇省第一高樓的交椅。但是，屁股還沒坐熱，九個月后，就傳來了蘇州國際金融中心超高層奠基的消息。這棟位于蘇州湖東新區CBD的樓高一樣是450米，但建筑實體高度卻要超過去掉樓頂天線后的紫峰大廈，讓后者的“江蘇省第一高樓”有名無實。
　　地方政府間的掰手腕從臺上到臺下，掰完GDP，又掰起摩天樓的高度。在江蘇省內，蘇州和無錫相繼在2009年跨入人均GDP過萬的城市行列，省會南京卻才趕上南通的水平。在長三角16市中，南京的人均收入進入不了前十，但房價穩居前三。房地產收入占南京市GDP的15％，似乎格外需要樓高支撐對經濟的信心。
　　
　　“辦政府想辦的事”
　　
　　“但是，建摩天樓是很現實的事，資本對于高樓太重要了。”如環球金融中心的設計方KPF建筑事務所創始人尤金·科恩所說，地方政府騰出土地，還需資本的眷顧。據《財富》雜志報道，1993年10月，環球金融中心未來的業主森大廈集團總裁森稔到訪上海，時任浦東新區管委會主任的趙啟正告訴他，政府打算在陸家嘴中心區建三座超高層，第一座政府出資，第二座就讓森稔來。
　　但在南京、鄭州、南昌等城市，金融服務業所占GDP的比重不高，摩天樓的主要消費者，世界500強企業落戶不多。反倒是各地普遍存在著寫字樓租售價格與住宅“倒掛”的現象。市中心騰出黃金地塊，虛位以待開發商，卻一直處在畫樓充饑的狀態。南京紫峰廣場項目在招商中，就曾先后錯過洛克菲勒財團和香港的投資公司。
　　據華東建筑設計研究院的總建筑師陳雷介紹，刨除地價，摩天樓的建設成本，每平方米在1.5萬元左右，并隨著整體高度的上升，而有所浮動。一棟300米以上的摩天樓要投入30－50個億。“對地產開發商來說，建摩天樓的經濟效益并不好。現在做房地產，土建成本基本不敏感，只要有地在手，熬兩年，土地價格就上去了。但是如果造辦公樓，回收成本一般要八年，而造酒店，則要二十年。”匡曉明分析說，這也導致了民營地產開發商基本與超高層絕緣。
　　
　　這筆賬，綠地集團副總裁許敬也并不否認。他認為，超高層地產是綠地集團的近期戰略，屬于持有型地產，符合企業提出的口號“做政府想做的，做市場需要的，做企業能做的”。“政府想做的，其實也是城市需要的。如果是民營企業，那么追逐經濟效益最大化是首位的。而我們是一個國資背景的企業，要考慮經濟效益和社會效益的平衡，這也是土地方所看重的。”許敬說。
　　綠地集團是國內獨家經營超高層項目開發的地產商，據高通智庫發布的《房地產企業標桿》研究分析，“（綠地超高層項目）能夠獲得政府支持，捆綁土地平衡資金。‘做政府想做的事’，讓綠地項目融資大多有了保障，并獲得了當地政府的‘信任溢價’。”在過去兩年綠地的拿地記錄中，南昌國賓館項目捆綁了三塊住宅用地，濟南超高層項目捆綁了2000畝地，280米高的鄭州會展賓館項目更捆綁了6000畝鄭東新區的商業用地，鄭東新區管委會甚至承諾“不再審批鄭東新區CBD范圍內其他五星級專業大型酒店新建項目”。
　　“摩天樓項目其實是地方政府興建星級酒店思路的一種延續。星級酒店是二三線城市非常向往的，接個客之類很有面子。過去地產開發商為政府建星級酒店，工程封頂之后政府都會給發個獎牌，以表彰其為當地經濟建設作出的貢獻。”匡曉明說。
　　
　　曼哈頓模式的缺陷
　　
　　在二三線城市興建的超高層建筑中，“城市綜合體”對單一功能的辦公樓，取得了絕對的優勢。綠地集團投資的南京、鄭州、南昌等項目，高級酒店和消費場所占去了摩天樓近一半的樓層。這種“城市綜合體”的設計，在紐約、芝加哥，乃至上海都不是主流。
　　南京紫峰大廈82層的總樓層，42層以上都由綠地的合作伙伴洲際酒店經營，而地下一層到六層逾4.5萬平方米的購物廣場，直接把擂臺設在了當地的商業中心。被稱為“中部五省第一樓”的鄭州會展賓館總高63層（280米），同樣是超五星級酒店占了半壁（31層以上）。
　　周學望表示，這樣的摩天樓業態分布主要是出于投資回報的考慮。在二三線城市，高級酒店的回報率要高于寫字樓的租賃。上海金茂等超高層寫字樓的日租金在每平方米8元左右，而在南京、武漢等地，日租金只能達到3-5元/平方米。相對而言，增加摩天樓中酒店等高級消費設施的比重，會有助于投資商較快地收回成本。
　　但現實的腳步又邁得驚人的超前，摩天樓的建成不僅刷新了城市的高度，而且也迅速刷新著寫字樓的銷售價格。南京紫峰大廈3.5萬元/平方米的銷售均價，比大廈開建時當地不到1.5萬元/平方米的寫字樓銷售均價，翻了一番還不止。這種情況也發生在鄭州和南昌爭建“中部五省第一高”，結果都明顯拉動了兩地寫字樓的租售價格。
　　如此“立體利用空間”的模式，在香港經濟評論家土恒看來，是利用“容積率陷阱”攫取公共財富的手段。所謂“容積率陷阱”，是曼哈頓模式的致命缺陷，因為只控制了占地面積，卻沒有控制容積，放任甚至鼓勵整個城市在狹窄的區域內向空中、地下擴張，而不考慮城市人口密度對空間的需求是否實際。
　　土恒認為，大陸在城市化建設過程中在不自覺地克隆著過時的曼哈頓（香港）模式，各大核心城市競相爭奪亞洲乃至世界第一摩天大樓，規劃仍然停留在氣派、集約省地，以破壞歷史、透支未來的方式換取GDP增長，最終只是導致民眾背負高企的房價。
　　在《經濟學人》的報道中，更是直指“摩天樓竣工之時，習慣性地正逢市場凋敝之際”著名的紐約克萊斯勒大廈建成于1929年華爾街崩盤之時，帝國大廈更不幸地在大蕭條最低點完工。
　　“這些歷史事實不可否認，但也尚沒有歷史規律可循。” 華東建筑設計研究院有限公司董事長、總工程師汪大綏承認，由于我國經濟的結構性轉型非一日之功，目前的國家投資還是集中在基礎建設項目，部分建設甚至超前了“十二五”規劃。“但是，至少興建摩天樓，對創造就業和稅收，有立竿見影的效果。”
　　匡曉明直指這輪摩天樓興建熱潮存在著三方面的問題：其一是高度過高，性價比就會下降；其二是形成了一個開發商拿地的新模式；其三是只對大開發商有利，在市場上擠出了中小型開發商。在他看來，“這也是中國的政治體制決定的，鼓勵各地方相互競爭，各地都建摩天樓搞招商引資，就擠占了多元化城市建筑項目的空間。”
　　今年1月11日，號稱要建成“第二個陸家嘴”的上海世博園C片區地塊，規劃中的“浦江耀華國際商務區”，出臺了1平方公里的區域內限高275米的標準。據世博功能區域經濟發展促進中心的負責人介紹，“275米是最高的層高，不會像陸家嘴，全都是摩天樓。在此打造的是低密度空間，景觀綠化用地占27%。并吸取陸家嘴的教訓，將建設40萬-50萬平方米的地下空間，串聯區域內的樓宇。”
　　上海陸家嘴，這個一度讓諸多城市仰望的“中國曼哈頓”，是不是正在滑向一個經典的反例？
　　但回頭往顧，我們才看得清歷史的“吊詭”。摩天樓的經典原型“垂直城市”系由現代主義建筑之父柯布西耶在大蕭條前期提出，在為其著作《走向新建筑》所繪的插圖里，24棟60層的十字形寫字樓，只占據了5%的地面，而把城市本身編織得像一張東方地毯。“因為花園城市是虛無縹緲的東西。自然消失在道路和房屋的蠶食之下，解決城市密度問題的方案將在‘垂直城市’里找到。”這個反經典的“現代巴比倫空中花園”式的構思，在未來的近百年里卻把城市人口驅往愈加密集的空間，如螞蟻上樹。
　　為了緩解這種壓抑感，突突響的沖擊鉆又折騰起了陸家嘴，這一次，是為了打通樓宇間的公共空間而忙碌開工。
　　
　　世界第一高樓更替史
　　
　　大都會人壽保險大樓
　　任期：1909年至 1913年
　　城市：美國紐約 層數：52
　　高度：213.4米 現狀：尚存
　　伍爾沃斯大樓
　　任期：1903年至1930年
　　城市：美國紐約 層數：57
　　高度：241.4米 現狀：尚存
　　川普大樓
　　任期：1930年
　　城市：美國紐約 層數：71
　　高度：282.5米 現狀：尚存
　　克萊斯勒大廈
　　任期：1930年至1931年
　　城市：美國紐約 層數：77
　　高度：318.8米 現狀：尚存
　　帝國大廈
　　任期：1931年至1972年
　　城市：美國紐約 層數：102
　　高度：381 米 現狀：尚存
　　世界貿易中心
　　任期：1972年至1973年
　　城市：美國紐約 層數：110
　　高度：417 米 現狀：已毀
　　西爾斯大樓
　　任期：1973年至1998年
　　城市：美國芝加哥 層數：108
　　高度：443米 現狀：尚存
　　雙峰塔
　　任期：1998年至2003年
　　城市：馬來西亞 吉隆坡 層數：88
　　高度：452米 現狀：尚存
　　臺北101大樓
　　任期：2003年至2010年城市：中國臺北 層數：101
　　高度：508米 現狀：尚存
　　哈利法塔
　　任期：2010年至今
　　城市：阿聯酋迪拜 層數：162
　　高度：828米 現狀：尚存