香港房地產(chǎn)擠壓泡沫不會成功

　　只要內(nèi)地與香港流動性繼續(xù)寬松，房價就有上漲的基礎
　　
　　擠壓房地產(chǎn)泡沫直接關(guān)系到中國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，關(guān)系到資產(chǎn)泡沫風險，擠壓房地產(chǎn)泡沫是急迫的任務。
　　市場經(jīng)濟有所為有所不為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，什么該為，什么不該為？什么觸及了市場經(jīng)濟底線，什么是危急時期的正確舉措？在這方面，我國香港與臺灣地區(qū)提供了借鑒。
　　香港二手房指數(shù)創(chuàng)出13年來新高，房價超過1997年東南亞金融危機之前。為了應對節(jié)節(jié)上升的房地產(chǎn)泡沫，我國香港政府使出殺手锏，動用了從金融到稅收、行政的種種手段。
　　香港的政策與內(nèi)地相同。
　　鑒于房價上升是貨幣流動性過剩的必然結(jié)果，香港首先收縮房地產(chǎn)金融杠桿。2010年11月，香港金管局即要求銀行提高房屋貸款首付，包括總價1200萬港元以上物業(yè)首付5成及800-1200萬港元物業(yè)首付4成等規(guī)定。今年6月10日，香港金管局陳德霖宣布特區(qū)政府向各銀行收緊樓宇按揭的指令要求銀行調(diào)高樓宇按揭的成數(shù)。總價值在1000萬港元以上的香港住宅首付必須5成；價值在700-1000萬港元之間的物業(yè)首付4成；價格在700萬港元以下的住宅首付則可3成。同時，香港金管局還宣布，非香港本地買家在香港買樓，其首付按相應標準上調(diào)10%。與此同時，香港政府加大了土地供應，希望緩和供需矛盾。
　　不僅如此，香港提高內(nèi)地移民門檻，移民標準由600萬港元提升至1000萬港元，且房地產(chǎn)投資不計在內(nèi)，制止內(nèi)地的錢轉(zhuǎn)移到香港的房地產(chǎn)市場。
　　香港擠壓房地產(chǎn)泡沫的努力很難成功。
　　因為貨幣。房地產(chǎn)從來都是貨幣貶值、通貨膨脹最好的對沖手段，香港水浸銀根，抬升了房地產(chǎn)價值。過去10年來，港幣對所有貨幣（除了墨西哥比索）全都貶值，而人民幣自2001年以來升值20%以上，擁有香港房地產(chǎn)成為對沖貨幣資產(chǎn)的最好手段。不僅如此，由于香港與深圳相鄰，在文化、語言、法律、金融自由度上擁有數(shù)重溢價，希望滲透到內(nèi)地的國際機構(gòu)在香港停留，如索羅斯再次在香港駐扎，而希望一聞西方市場之風、飽受壓力的內(nèi)地企業(yè)家、投資者對香港心向往之。來自于國內(nèi)外的雙重資金壓力，讓香港成為人民幣國際化的前沿，首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上。
　　與1997年金融危機不同，當時香港內(nèi)地之間的資金勾通渠道不通暢，內(nèi)地資金只能通過特殊管道流入香港，但目前人民幣資金已經(jīng)成為重要的資金來源。數(shù)據(jù)顯示，香港人民幣存款4月底已達5107億元，預計年底將達到1萬億。而內(nèi)地的存款余額居高不下，維持在70萬億元人民幣以上，只要有5%通過地下錢莊流入香港，龐大的貨幣規(guī)模足以沖垮任何一個攔截堤壩。在此背景下，香港本地的銀行縮短金融杠桿毫無作用。
　　不僅如此，內(nèi)地的人流與資金流滾滾流入香港，成為高房價的重要推手。
　　香港政府除了收縮金融杠桿、變相限購以外，還采用了其他的輔助手段，如增加土地供應、增加人民幣債券供應化解房地產(chǎn)壓力。
　　兩項措施治標不治本，香港政府本財政年度預計可推出2.16萬個單位的住宅土地供應，過去10年香港年吸納住宅單位量為1.8萬-1.9萬個。不要說如此小規(guī)模增加供應無濟于事，就算大規(guī)模增加供應，房地產(chǎn)投資講的是風險與收益，與供求沒有多大關(guān)系，換句話說，只要內(nèi)地與香港流動性繼續(xù)寬松，房價就有上漲的基礎。另一方面，到3月底，共有超過30個機構(gòu)在港發(fā)行人民幣債券，總金額約為800億元人民幣，第一只人民幣計價股票在香港交易所正式掛牌，只要投資收益抵不上房地產(chǎn)投資收益，只要房地產(chǎn)持有成本不上升，資金就會一窩蜂涌入房地產(chǎn)市場。
　　在特殊情況下，采用行政手段抑制房價無可厚非，但是，如果抑制手段瞻前顧后，不涉及金融與稅收根本，為既得利益階層服務，這樣的打壓手段就是曇花一現(xiàn)的施政秀。
　　并不算多余的提醒是，根據(jù)聯(lián)合國開發(fā)署2009年的報告，以0至100分計算，香港的堅尼系數(shù)達到43.4，是報告中貧富差距最大的先進經(jīng)濟體，而這與香港的土地出售、資產(chǎn)大鱷紛紛進軍房地產(chǎn)密切相關(guān)。