房產稅百日“維舊”

　　無論是重慶還是上海，房產稅已經變性，過于溫柔、彈性極大
　　
　　筆者最近遭遇許多嘲弄，很多人或者伸出食指，或者滿臉帶笑，追問說，你不是支持房產稅嗎？你不是說房產稅是最大的做空工具嗎？現在怎么樣呢？
　　這讓人想起如下場景。有人說老虎會吃羊，結果，有人在園子里同時放入一只老虎與一只羚羊，這只老虎七老八十，牙落爪鈍，而羚羊正當壯年，奔跑速度快，犄角尖利，一放入場，老虎氣喘不止，羚羊踢掉了一顆牙后逃得不見蹤影。人們感慨，誰說老虎吃羊，看看，老虎是假招子。目前在滬渝實行的房產稅就是這只老掉牙的老虎，而房地產市場就是那只壯年羚羊。
　　房產稅實行百日，效果像笑話。
　　5月5日，重慶市財政局表示，目前重慶已經入庫的房產稅幾十萬，而上海約20筆應征房產稅入庫，兩地相加不到200萬元，不到上海一套高端住宅的價格。
　　嚴格來說，上海與重慶實行的不是普遍的房產稅。
　　重慶實施的是豪宅與高價房懲罰稅。按照重慶房產稅實施細則第八條，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。
　　在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。可見重慶的房產稅主要打擊的是高端住宅，收稅范圍小而稅率低，并且隨著商品房均價的上升，納稅的3倍價格標準也將水漲船高。
　　上海的房產稅目標指向過度投資性購房。對部分個人住房征收房產稅試點實行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%，應納稅額=應稅面積×新購房單價×70%×稅率。
　　上海不征收存量房，是對既有的利益格局的妥協，封堵住了因為拋售存量房產生的房價大幅回落。稅收優惠舉措則在房產稅上開出一道道口子，成年子女獨立成家可以減免，本市居民家庭換購住房給予優惠，在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優惠，只有最老實還有錢的人才會成為納稅一族。
　　無論是重慶還是上海，房產稅已經變性，過于溫柔、彈性極大，既是對已有利益格局的妥協，也是對既往鼓勵房地產投資政策的綏靖。房產稅百日維新硬生生變成百日維舊。
　　從另一方面說，我們對房產稅不能太苛求。
　　目前還不是評價房產稅效果的時候，因為納稅高峰期還沒有到。重慶個人住房房產稅納稅期限為每年的10月1日-31日，上海規定，納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳清當年度應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
　　重慶在每年11或者12月，上海在次年1月分析房產稅的效果是最佳時間，能得出較為完整客觀的結論。
　　分析任何一個樣本，必須有對照組，進行定量與定性分析。上海、重慶實施房產稅必須與其他不實施房產稅的城市進行對比。但目前不存在對比的條件，原因在于各地推出的限購舉措消解了房產稅的效力，限購令下，各大城市成交量雪崩，此時即便不實行房產稅，效果大同小異。
　　但實行房產稅的效果應立足于長遠，如果限購令取消之后，上海、重慶的商品房成交量尤其是高端住宅的成交量持續下降，才能印證效果。
　　房產稅的溫水煮不了鍋里的青蛙？未必。重慶前3個月應納稅額79萬，說明完成交易的住宅量并不大，據測算，需要交納房產稅占到總交易量的百分之五到六。上海情況大同小異，應納房占市場交易量5%左右。非市場人士對于房產稅大加打擊，認為土地財政與地價將托住房價，他們不了解做空工具的厲害，不了解資本利得稅征收后對于臺灣等地資本貨幣市場斷崖式的影響。
　　未來房產稅如果依然遭到異化，貨幣超發與通脹壓力不減，房產稅就永遠無法顯效。如果貨幣被控制，通脹壓力下行，房產稅成為真正的資產利得稅，到那時，就是房產稅大顯神通之時。