房地產轉型與城市發展

　　一、當前我國房地產領域的幾個問題
　　（一）城鎮的規劃質量和生命力問題
　　1.城市與房地產密切相關
　　房地產問題，往大了說就是一個城市的問題。城市和房地產關聯度是很高的。城市的發展，必須通過房地產來豐富它的內容，城市通過房地產得以實體表現；而房地產又是依托城市來實現他本身價值的。
　　假如能把城市規劃和房地產發展分開來說的話，無非是四種方案。
　　
　　2.城市的價值和生命力在于物質以外的東西
　　美國公認的城市規劃專家沙里寧提出城市建設的原則有三條：表現原則、相互協調原則和有機秩序原則。他強調，城市的主要目的是為了給居民提供生活上和工作上的良好設施。人民的生活與工作，需要有令人滿意的設施與健康的環境。我們應當把城市建造成為適宜于生活的地方。由于這個原因，建設城市中，就要把對人的關心放在首要位置上。只有當城市按人類建筑的基本原則發展成為人類藝術的成果時，城市才會在物質上、精神上和文化上臻于健康。正確的城鎮規劃應當照顧到城市社會的所有問題——物質的、社會的、文化的和美學的，并且逐步地在長期內把它們納入連貫一致的物質秩序中。從這一點出發，這樣一種把城鎮逐漸組織起來的工作，應當同持續不斷、靈活機動及活潑生動的設計進程，互相協調一致起來，這樣才能使城鎮的物質建設，永遠和居民不斷變化的生活條件，保持同等的最新水平。
　　城市不是建筑，或者說，城市不單單是建筑。而我們現在是什么情況呢？第一，今天的設計師，長期模仿圖紙上的各種風格的形式，思想受到束縛，因而在很大程度上失去了空間的想象力。第二，當今的城鎮都在迅速地擴大為大都市，這樣就需要預先做出方案，以便迅速進行擴建，而城市設計者大都致力于務實的和技術性質的事物。這種堆砌的建筑是沒有生命力的。衡量一個建筑是否具有生命力，有兩點：第一，它必須反映時代的特征，反映這個地域文化的特征；第二，它必須符合以上這些原則，即生活在城市中的人對城市的美能有所感觸。而城市的衰退可能在兩種情況下發生：第一，建筑創作動力萎縮成為沒有創作性的抄襲行為；第二，公眾對城鎮建設事務的關注，轉變成了無關痛癢的態度以及審美力的降低。
　　3.我們的城市多頭管理
　　目前，我國的很多城市都面臨多個建設管理標準的問題。如中央精神文明建設指導委員會要建設 “全國文明城市”；全國愛國衛生運動委員會的標準是“衛生城市”、“健康城市”；環境保護部要建設“國家環境保護模范城市”、“生態示范區”、“生態示范市”；住房與城鄉建設部要建設“宜居城市”、“園林城市”、“生態園林城市”。當然，一個城市的多頭管理沒有分歧，沒有矛盾，沒有偏差，這是個好現象。但如果管理過程中每個部門的評價指標體系互斥，那么這個城市的發展就只能是一團亂麻。有兩句話說，“告訴我，你的朋友是誰，我就能說出你是什么樣的人”?！白屛铱纯茨愕某鞘校揖湍苷f出這個城市居民在文化上追求的是什么”。2010年潘基文在南京大學演講談到，全球污染最嚴重的10城市中，中國占了7個，中國需要重視經濟繁榮帶來的不利因素。中國660個城市中，400多個缺水，75%的地表水被污染。這應該引起我們的警示。
　　4.溫家寶總理的三句話
　　在2011年9月6日上午舉行的紀念中央文史研究館成立60周年座談會，國務院總理溫家寶講了三句話：第一，現在有些地方不顧農民合法權益，搞強制拆遷，把農民趕上樓，丟掉的不僅是古村落，連現代農村的風光都沒有了。農民失去的是土地，這件事情遠遠超過文化的保護。”“第二，在城市建設中，從建國以來，我們應該吸取的一個很深的教訓，就是拆了真的建了假的。大批真的物質遺產被拆毀，然后又花了很多的錢建了許多假的東西?！薄暗谌?，就是城市的設計不是從這個地區文化的特點出發。這個問題恐怕要引起我們高度重視?！?br/>　?。ǘ┓績r高位運行嚴重影響到宏觀經濟運行和社會和諧穩定
　　房價高位運行，至少應該包括以下幾個方面：第一，價位基準水平，即原來高還是低；第二，價格漲幅；第三，短期趨勢，最近一兩年的趨勢；第四，長期趨勢，未來幾年的情況。從這幾點來看的話，內蒙古的房價應該屬于高位運行。
　　在西方，從美國和英國將近100年的發展歷史來看，美國在1985年時面臨房地產發展的拐點，英國基本也呈現這種模式和道路。這就說明，我們目前房地產的總體情況大約只相當于美國上世紀70年代的水平?？v觀各國歷史，每一個國家在發展成立中，基本只有一次這種大規模城市建設的經歷。而我國尤其是內蒙，正迎來寶貴的城市化快速發展時期，而房地產的“大開發”正好還有15-20年的時間。20年之后，這種大規模的開發將不復存在。為什么呢？從美國來看，它目前每年80%的市場供應基本是存量法，每年新增房貸25%-20%。而我國到那個時候，城市化完成了，新興工業化完成了，城市人口穩定了，這種情況下，房地產發展就需要“轉頻道”了。
　　從目前內蒙來看，房價對于中低收入消費者來說相對還是高的，但房價未來10-20年的態勢還將持續上漲。為什么呢？發達國家房地產的增加值大約占GDP總值的12%-14%，而我國房地產業加上建筑業大概只占GDP的7%-8%，也就是說單是房地產還不足5%。而單位國土面積里房地產增加值的量和發達國家相比相差就更多了。從這些指標來看，我國房地產業的發展空間和潛力還很大。
　　1.導致這種房價的高位運行的原因
　　（1）土地財政。正常情況下，房子的價格里，地價、稅費、建安成本、利潤各占1/4，而我們現在來看，單地價部分可能就占50%，其他部分的成本費用都是可以計算的，所以，房價的確定自然就上調了。（2）土地定價模式。土地的招拍掛模式也必然導致房價高企。（3）外部融資。大部分房地產企業的流動資金除了預收款、自有資金外就是銀行貸款。在北京、天津之類的大城市，信托就能解決融資問題。此外，還有別的途徑。外部融資的問題解決，銀行的資金不能撤出，那么房價就無法控制。因為房產的周期太長，以銀行為代表的按揭貸款等才是房產企業資金中更重要的部分。（4）投資投機性購房。（5）房價監管。（6）房地產稅（包括土地實行增值稅預征和清算，但這個方法和標準并不科學，這對企業而言也是個風險）。（7）開發商。（8）保障房政策難產。
　　2.房價高企必然導致以下幾個結果
　?。?）買不起房與房屋空置（含閑置）并存；（2）社會資金大量涌入，催生房地產泡沫。就內蒙來說，是不存在房地產泡沫的。（3）加劇分配失衡和分化，必然導致貧富差距擴大。（4）加快政府對中低收入階層財富的掠奪，形成了財富在富人之間的幾何級數的擴張和流轉。
　　3.解決辦法
　　（1）住房普查。根據相關數據，中國從建國初到現在建了大概170億立方米的住房，除以2.92的人均戶數的話，每個人平均的住房面積應該是多少。3600萬套保障住房，而關于保障性住房，棚戶區改造，中低收入階層多少缺房戶，缺的程度又是多少。正是通過這種緊張，來加快中國政治化、分化改革的進程。
　　（2）分配效果。廉租房、經適房等保障性住房的是如何分配。如果分配的機制不合理，政策的監管不到位，多少保障房都解決不了中低收入群體的住房問題，相反會激化政策矛盾。
　?。?）調控政策保持相當一段時間。要兩個時間界限：第一，保證保障房的供應規模；第二，絕對不導致房地產業衰退，或者影響主流產業的發展。房地產的相關產業有42個產業，房地產倒了，將帶來一系列的經濟和社會問題。
　　
　?。?）保障房政策的落實。
　　（5）進一步明確住房屬性。住房，既可以是消費品，又可以是投資品。一個健康的城市、地區的發展既包括特色產業，又包括優勢產業，包括制造業、第三產業、金融業、物流業等。房產業也是其中之一。這樣的經濟體生命力才是旺盛的。
　　（三）房地產發展轉型
　　《2006年中國可持續發展戰略報告》選擇能源消耗總量、建設用地規模等7類指標進行計算分析，全國房地產業增長方式總體上粗放，西部地區11個省區位居前列。粗放的典型特征是對資源高消耗、對環境高排放、對生活資料高消費。喬治·索羅斯強調，“我們生活的世界具有反射性特質，我們可以通過改善自己對待環境的態度，并依據這種不斷改善的理念行事，最終我們有可能締造一個更美好的現實世界”。
　　1.套型設計問題。住宅首先得有功能，根據未來發展，住宅的功能應該有全新的定義：包括居住、安全、環保、健康、便捷、生態、發展、智能化、信息化等。而目前的住房大部分都沒有注意到這些。從這方面來說，中國未來5-10年必然迎來一個大拆遷和大改造，這是房子功能性的貶值。保障房，目前是給低收入和困難群體準備的，未來這部分人收入提高以后，將會有改善性需求住房，那么這些房子將來給誰住?如果保障性住房不加以改造的話，必然帶來一個巨大的資源浪費。建筑的浪費是最大的浪費。
　　2.安全問題。以防火為例，以前的房子是瓷磚，現在是保溫材料。保溫材料的要求分不燃、難燃、可燃、易燃。但房子在解決了保溫的同時普遍帶來了防火的問題。還有就目前中國的消防能力來講，消防能力只是20層、50米以下的問題，而50米以上的問題還解決不了，那么，高層建筑中50米以上的消防將是個大的問題。
　　3.地震問題。青川縣城是站立的廢墟。目前建筑設計中，大窗、多窗、飄窗、落地窗、凸窗，護欄等的設計都完全違背了建筑防震的要求。
　　4.造型和景觀。建筑立面如何確定？根據功能確定。景觀占住宅價格12%。把住宅小區當公園設計。到處是近百米高樓，6層無電梯。把小區當公園來設計，這也是突出的問題。
　　（四）房地產中的環境問題
　　石棉、鉛、氡、有毒廢物、電磁場、地下儲藏罐，這些來自本身的結構和裝修，時間長了以后都是問題。
　　二、幾點結論
　?。ㄒ唬┲袊》繂栴}是歷史形成的，解決這些問題要區分輕重緩急，需要一個過程
　　房子是問題，但不是大問題。城市的活力需要房地產業來維持和激活。從1979-2009年，中國經濟在長達30年的時間內，實現了平均10%的增長率，創造了西方國家稱作的“中國奇跡”。諾貝爾經濟學獎得主保羅·克魯格曼說：“在近20年的時間里，中國10多億人口的收入提高了4倍。在人類歷史上，還從來沒有過如此多的人在物質生活方面經歷如此快速的改善”。根據世界銀行1991年《世界發展報告》中對從工業革命以后經濟發展成功案例的研究，人均產出翻一番的時間，英國從1780年開始用了58年，美國從1839年開始用了47年，日本從1885年開始用了34年，巴西從1961年開始用了18年，韓國從1966年開始用了11年，中國從1977年開始用了10年。因此，考量中國的房地產發展時，我們要有信心，有耐心。
　?。ǘ┓康禺a的消費功能和投資功能都需要，但是需要確定合理界限
　　如果擴大或放縱了政策的監管，強調了投資的功能，談調整結構產業創新、科技發展都是空話。其他任何附加價值高的東西都失去了意義
　?。ㄈ┲袊康禺a發展注定是復雜的，有一般原因，有特殊原因
　　1.房地產業發展階段所決定。一般規律是：房地產業發展早期階段波動大，達到成熟階段后波動相對較小，或者說波動周期較長。美國房地產開發歷史接近200年（如果從1616年算起則是394年），許多書籍和文章都生動記載了美國土地泡沫破滅前后的繁榮和悲傷的故事。“從這個國家誕生開始，對房地產市場的大量參與就成為其經濟生活的一個基本特征”。根據我的研究，美國房地產業發展的“拐點”是1985年。中國房地產業發展的歷史也就是20年。
　　2.轉型時期社會關系和社會矛盾的影響。人類社會發展至今，仍然把現代化作為一定時期的發展目標。現代化的過程意味著現代性的增加或社會的進步，似乎能夠增加社會的穩定性。但是，在一個變革的社會中，有利于穩定的因素和不利于穩定的因素同時存在。按照亨廷頓的說法：第一，現代化過程把人們從傳統社會下的信息閉塞狀態推向變革社會中的信息暢通狀態，即使是身處窮鄉僻壤的人，也能夠知道大千世界里其他人是怎樣生活的。這種情況下，人們對于提高生活水平的期望就大大增加。當這個期望得不到滿足，或者滿足的程度比較低時，人們就要產生不滿情緒。如果沒有強有力的和靈活的政治制度約束和疏導人們的行為，社會就容易發生動亂。第二，任何變革都會引起社會各階層、各集團之間的利益關系大調整。在利益調整過程中，任何一個階層、集團甚至個人，不管是其利益受到了實際損失，還是自以為受到了損失，都會產生不滿情緒，從而也會導致社會不安或動亂。第三，期望值的增加不只是數量上的，還包括質量上的提高。這些社會關系和社會矛盾的調整會直接影響到房地產業發展的各環節、各方面。
　　3.房地產發展本身的復雜性決定。房地產發展涉及城市規劃、土地開發、房屋開發和建設、房屋拆遷、房地產產權交易、房地產金融、房地產稅收、房地產投資、房地產信托、房地產企業、項目管理、物業管理、房地產法律、房地產市場、土地利用和環境保護、及相應制度政策和政府的作用。這么復雜的一個動態系統要實現良性運轉，難度是相當大的。
　　4.理論研究和創新不夠。在社會主義市場經濟條件下，如何從我國實際出發，積極吸收和借鑒國外的成功經驗和做法，推進房地產市場健康發展，從而促進國民經濟可持續發展，這是房地產業發展的一項根本任務，是國民經濟實現科學發展的一項迫切要求，更是房地產理論界的一項重大課題。要實現這些目標，加強和推動房地產理論研究和創新是必經之路。
　　理論對于實踐的重要意義在于指導實踐。成長于西方世界的現代經濟科學對處于數千年未有的大變局中的中國是否具有重要意義？這個問題對于實際工作者乃至經濟學界中人似乎還是一個沒有得到完全解答的問題。貶低現代經濟科學對于我國改革意義的主要論據，是所謂“中國有自己的實際情況，西方經濟學不符合中國國情”，或者“用西方理論剪裁中國的實際”。
　　與這種思想相呼應，“摸著石頭過河”被人們稱作“中國經濟改革的成功戰略”。以中國改革的實際來檢驗，這個論斷是值得懷疑的?，F代市場制度是一種經過幾百年演變才逐漸形成的巨大而復雜的系統，并且是“已被證明是目前唯一可持續的經濟體制”。要通過改革行動在很短的歷史時期內把這一系統從無到有地建立起來，沒有對于這一系統運行規律的現代經濟科學的深切把握，沒有改革行動的自覺性，這一艱巨的歷史任務是不可能順利完成的。從這個觀點看，“摸著石頭過河”只不過是在改革開放初期的領導人和一般參與者普遍缺乏現代經濟學知識情況下的一種不得已的選擇。長期遵循這種戰略，以一種“試試碰碰”的方式進行改革，只會大大提高改革成本，而且在彼岸目標為何物還不太分明的情況下，實際上很難談得上如何順利過渡到彼岸?？v觀中國經濟半個多世紀以來的發展歷程，我們所遭遇的每一次重大挫折，幾乎無不與人們對經濟科學的無知和排斥有關，而在上世紀80年代中期中國改革走上了比較自覺進行的軌道以后的每一次重大進展，也幾乎都與我們對現代經濟科學的認識深化有關。前中國證監會主席劉鴻儒總結中國證券市場發展認為，“中國證券市場前10年的成果主要是認識上的轉化與理論上的突破，這是最艱難的，也是具有深遠意義的”。在我看來近年來房地產宏觀調控所以被動、調控效果有限，一個重要原因是房地產理論研究不夠，創新不夠，可行的方案不夠。
　　全國人大常委會副委員長韓啟德談到科學家的主流品質時強調，“現代科學家必須懂得他的社會責任”。這對房地產理論工作者是一個重要啟發。吳敬璉教授在“中國經濟50人論壇”上指出，“目前中國的改革和發展的確面臨著嶄新的階段，需要對過去進行認真的反思，對未來進行慎重細致的規劃。在這個時刻，每個經濟學家都有責任為這種反思和規劃提供自己的專業性思考?！睆倪@個意義上說，加強房地產理論研究，推進房地產理論創新迫在眉睫。
　?。ㄋ模├砟詈退季S方式的改變是最重要的
　　之所以存在這些問題，原因有：暴發戶心理；缺乏科學理念；政策引導和監管。因此，要樹立科學理念，包括：可持續發展、循環理念、全壽命理念（使用壽命——全壽命）、生態理念、低碳理念、三最理念（資源利用效率最高；對環境影響最?。粚ι锓N群影響最好）。
　?。ㄗ髡呦祪让晒糯髮W房地產研究中心主任；本文根據作者錄音整理。）