繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序平穩(wěn)發(fā)展

　　為遏制房價(jià)過快上漲，2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(簡稱“國八條”)，提出改進(jìn)土地招拍掛制度，增加保障房供給；進(jìn)一步升級稅收、信貸政策，合力抑制投資投機(jī)需求；明確房價(jià)控制目標(biāo)，實(shí)行更大范圍更加嚴(yán)厲的限購政策等措施。“國八條”出臺(tái)后，多數(shù)城市成交量受到影響，百城價(jià)格漲幅得到明顯遏制。
　　根據(jù)黨中央、國務(wù)院房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃的精神，內(nèi)蒙古自治區(qū)“十二五”規(guī)劃明確了我區(qū)今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，加大廉租住房和公共租賃住房建設(shè)力度；加強(qiáng)房地產(chǎn)一級市場調(diào)控，培育和完善二級市場；加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃和宏觀調(diào)控，合理確定土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，調(diào)控好土地一級市場。大力發(fā)展節(jié)能節(jié)地型住宅。培育壯大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，鼓勵(lì)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過兼并重組等方式做大做強(qiáng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
　　近年來，在國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但房地產(chǎn)市場的火爆同時(shí)也存在著房價(jià)上漲過快等問題。在呼和浩特，2010年商品房均價(jià)較2009年上漲16.1%。影響房地產(chǎn)發(fā)展、影響房價(jià)的因素有很多，作為首府城市，呼和浩特市房價(jià)上漲幅度較大的原因主要包括：
　　一、呼和浩特是以剛性需求占主導(dǎo)的市場
　　由于首府城市的吸引力，每年約有8-12萬人因工作調(diào)動(dòng)、就學(xué)、養(yǎng)老等原因從周邊旗縣遷移到呼市，考慮要在呼市長期定居，首先要解決住房問題，平均8-12萬人對一個(gè)中等城市來說住房需求較大，這同時(shí)還要考慮呼市本來有200萬人口的基礎(chǔ)。需求的增長，推動(dòng)了房價(jià)的上漲，在這種情況下，是占主導(dǎo)的剛性需求推動(dòng)的房價(jià)上漲。
　　二、當(dāng)前，購買房產(chǎn)成為一部分民眾的投資首選
　　由于近幾年通貨膨脹較為嚴(yán)重，在這種條件下，房地產(chǎn)是老百姓在通貨膨脹下保值增值的重要投資形式和投資渠道，同時(shí)也是造成房地產(chǎn)投機(jī)泛濫的因素。但在呼和浩特，投資房地產(chǎn)所占比例較小，房地產(chǎn)市場的主要上升還是來自于剛性需求占主導(dǎo)。
　　三、這幾年，隨著呼、包、鄂三地逐漸形成內(nèi)蒙古自治區(qū)金三角地帶，呼和浩特的經(jīng)濟(jì)水平逐年上升，發(fā)展前景非常好
　　GDP的上漲以及人均城鎮(zhèn)包括鄉(xiāng)村的收入水平逐步提高，會(huì)帶動(dòng)對房地產(chǎn)需求量的擴(kuò)大并同時(shí)推高房價(jià)。
　　四、由于“土地”這種不可再生資源越來越少，特別是市區(qū)內(nèi)配套較好的土地，可取得的面積不斷減少，價(jià)格也持續(xù)上漲
　　 再加上建筑材料及勞動(dòng)力價(jià)格等受全國物價(jià)上漲的影響不斷上漲，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。
　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，影響到國民經(jīng)濟(jì)的方方面面。同時(shí)，房價(jià)的快速上漲，也關(guān)系到民生與社會(huì)穩(wěn)定問題。為抑制房價(jià)非理性上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，呼和浩特市政府出臺(tái)一系列措施，其中最核心的內(nèi)容為限購與限貸。
　　（一）住房限購
　　2011年4月，呼和浩特政府發(fā)布《呼市人民政府關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，在本市市區(qū)實(shí)行住房限購措施。原則上對已有l(wèi)套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)，非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。限購措施的目的就是要抑制投機(jī)的需求、緩解通貨膨脹下社會(huì)對房地產(chǎn)巨大的需求壓力，以達(dá)到供求平衡。
　　（二）住房限貸
　　住房限購的同時(shí)也伴隨著限貸政策。目前，呼和浩特市各金融機(jī)構(gòu)對首套房嚴(yán)格按照基準(zhǔn)利率7.05％執(zhí)行；貸款購買第二套住房的家庭，執(zhí)行首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的政策；二手房房貸在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮25%左右，這在一定程度上抑制了投機(jī)需求。
　　另外，由于自2010年以來我國連續(xù)12次提高存款準(zhǔn)備金率，使銀行資金被凍結(jié)的數(shù)額不斷提高，各銀行貸款額度日漸萎縮，越來越高的銀行利息和越來越慢的放款速度使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力加大，放慢了擴(kuò)張速度。
　　同時(shí)我們也要看到，在主流金融機(jī)構(gòu)無法滿足房地產(chǎn)發(fā)展的金融需求情況下，大量民間資金投向房地產(chǎn)業(yè)，巨量的民間融資在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)興旺發(fā)展的同時(shí)，也為未來經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來隱憂。民間借貸活動(dòng)涉及面大，參與人數(shù)多、層次廣，主要基于個(gè)人信用，以親緣、地緣為紐帶，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的波動(dòng)，必定會(huì)引發(fā)一系列負(fù)面的連鎖反應(yīng)，容易誘發(fā)社會(huì)不和諧因素。如何平衡房價(jià)調(diào)控與房地產(chǎn)正常金融需求的關(guān)系，引導(dǎo)民間資本在房地產(chǎn)行業(yè)的合理流動(dòng)，這個(gè)問題值得我們深思和關(guān)注。
　　隨著房價(jià)調(diào)控政策執(zhí)行的力度加大，控制效果開始顯現(xiàn)。呼和浩特市2011年1-6月，新建商品房均價(jià)6108元，同比增長7.55%，增速低于去年同期水平。普通購房者期待政策的進(jìn)一步落實(shí)，普遍持觀望態(tài)度，房地產(chǎn)企業(yè)也開始實(shí)行謹(jǐn)慎的投資策略，不再盲目擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，呼和浩特市商品房價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的趨勢。
　　與北京、上海等一線城市相比，這些城市對限購令的反應(yīng)靈敏，成交量大幅下滑，房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，而呼和浩特市則反應(yīng)較為溫和，增速放緩，未出現(xiàn)大的波動(dòng)，這是由地區(qū)實(shí)際情況決定的。在我區(qū)，尤其是呼和浩特這樣一個(gè)城市，銷售的住房絕大部分是滿足剛性需求或改善性需求的，置業(yè)目的不同于一線城市，也就不在限購令規(guī)范范圍內(nèi)。如果限購、限貸政策執(zhí)行過嚴(yán)，限制了需求，同時(shí)也限制了供給，正常的住房需求也難以保障。因此，在限制投資性需求的同時(shí)，也要加大商品房特別是住房的有效供給，滿足百姓的住房需求，促進(jìn)和諧首府城市建設(shè)。
　　房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要各方面的共同努力。作為有責(zé)任感的房地產(chǎn)企業(yè)，在嚴(yán)格執(zhí)行政府各項(xiàng)政策的同時(shí)，也應(yīng)考慮購買者的實(shí)際承受能力，制定合理的銷售價(jià)格；大力建設(shè)普通住房、小戶型住房，滿足中低收入者及年輕人的住房需求；在開發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)住房、廉租房來保障困難家庭和低收入者居有其所。
　　綜上所述，呼和浩特市房地產(chǎn)市場在政府的有效監(jiān)管和調(diào)控下，在經(jīng)濟(jì)快速增長的帶動(dòng)下，總體呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。今后，應(yīng)繼續(xù)加大保障性住房和普通住房的建設(shè)，增加有效供給；執(zhí)行穩(wěn)定的房貸政策，滿足首套房購買者的借貸需求；加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃，加快城市建設(shè)、改善城市環(huán)境、提高城市容納能力。全社會(huì)特別是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)要形成合力，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序、平穩(wěn)發(fā)展。
　　（作者系內(nèi)蒙古巨華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司總工程師）