國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析及防范探討

繆鴻

（中建一局集團(tuán)第五建筑有限公司企業(yè)管理中心，北京 100024）

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起和不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的位置。房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展也給房地產(chǎn)金融帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，威脅著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)也有可能對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來(lái)不利的影響。文章對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并有針對(duì)性的提出了相應(yīng)的方法措施，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的見(jiàn)刊發(fā)展。

1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

1.1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的涵義

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興旺發(fā)展，為其提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)也大量的增加，由于外部環(huán)境的改變或者是金融機(jī)構(gòu)自身的決策產(chǎn)生失誤或者其他的一些不可預(yù)見(jiàn)的原因都有可能導(dǎo)致這些金融機(jī)構(gòu)遭受重大的損失，包括資金或者是信用上的損失，從而造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)金融機(jī)構(gòu)所提供的金融服務(wù)的種類不同，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或者其他的一些不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

作為金融的一部分，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和一般意義上的金融風(fēng)險(xiǎn)具有很多的共同點(diǎn)，但是由于房地產(chǎn)金融又有自己的一些特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

社會(huì)性。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)自身的性質(zhì)決定了其提供的服務(wù)的社會(huì)性。

擴(kuò)張性。隨著信用體制的不斷完善和發(fā)展，從事房地產(chǎn)金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)和客戶之間存在著債務(wù)關(guān)系，金融機(jī)構(gòu)之間也有錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

可控性。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)并非毫無(wú)征兆突然出現(xiàn)的，它在發(fā)生之前也是有跡可循的，可以采取相應(yīng)的措施來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)或者將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍之內(nèi)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

2.1 土地儲(chǔ)備制度不完善

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，大量人口涌入城市，這給城市的土地帶來(lái)了巨大的壓力，由于供不應(yīng)求導(dǎo)致了土地價(jià)格的高漲，因此購(gòu)買土地需要大量的資金。這就需要銀行提供大量的資金用于土地的購(gòu)買和開(kāi)發(fā)，在我國(guó)現(xiàn)行的體制之下土地的儲(chǔ)備主要由政府來(lái)完成，這就使得很容易得到大量的貸款用于購(gòu)置土地。然而歸還貸款主要靠的是土地的出讓金，由于土地價(jià)格受到很多因素的影響而一直處于動(dòng)態(tài)的變化當(dāng)中這就有可能加大銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 融資渠道單一

我國(guó)的金融行業(yè)興起相對(duì)比較晚，尤其是房地產(chǎn)金融更是不夠成熟，國(guó)有商業(yè)銀行的改革不夠徹底，在這種情況下，商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要手段，這使得房地產(chǎn)融資渠道比較單一，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率大大的增加。

2.3 信息的不對(duì)稱性

由于我國(guó)金融市場(chǎng)不夠建全，金融信息不夠透明缺乏建全的個(gè)人信用評(píng)價(jià)制度，銀行在無(wú)法進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法準(zhǔn)確的進(jìn)行掌握，也沒(méi)有辦法掌握個(gè)人住房貸款者的信用情況以及還款能力。由于信息的缺乏銀行無(wú)法有效的保護(hù)自己的利益。而開(kāi)發(fā)商和住房貸款者則充分利用銀行在這方面的漏統(tǒng)而謀求私利，造成銀行面臨著極大的道德風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 法律、法規(guī)不健全

國(guó)內(nèi)當(dāng)前缺乏相關(guān)的法律、法規(guī)來(lái)規(guī)范個(gè)人的信用情況，貸款雙方各自所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)缺乏明確的規(guī)定。從金融方面的法律法規(guī)以及相關(guān)的政策制度來(lái)看，國(guó)內(nèi)對(duì)于個(gè)人信用的關(guān)注程度不是很大，很少有專門的法規(guī)對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范人們的信用活動(dòng)，只有少數(shù)幾部法律法規(guī)進(jìn)行了籠統(tǒng)的規(guī)定，缺乏針對(duì)性。

3 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的策略

3.1 完善土地制度

在現(xiàn)行體制之下國(guó)內(nèi)土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由政府進(jìn)行把持，這是由于政府可以進(jìn)行土地儲(chǔ)備，征收土地或者是對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售，這種情況造成了政府對(duì)于一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷，要想改善土地制度造成的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就必須對(duì)其進(jìn)行突破。當(dāng)前政府在收購(gòu)?fù)恋氐臅r(shí)候一般利用土地使用權(quán)作為貸款抵押，這在很大程度上違背了相關(guān)法律的精神，導(dǎo)致政府征地權(quán)利被濫用，政府征地的用途應(yīng)該偏重于工業(yè)項(xiàng)目用地而不是房地產(chǎn)用地，這樣可以有效的降低現(xiàn)行土地制度給銀行帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)秩序的維護(hù)具有不可替代的作用，因此要保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，政府必須強(qiáng)化其宏觀調(diào)控的職能。當(dāng)前國(guó)家針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)采取了一系列的宏觀調(diào)控的措施，在很大程度上對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了一定的抑制作用，但是沒(méi)有從根本上改變房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)。

3.3 拓展房地產(chǎn)融資渠道，培養(yǎng)多元化融資工具

我們可以借鑒美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等較早從事房貸證券化的國(guó)家的立法和實(shí)踐。其次，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托的運(yùn)作方式要逐步向權(quán)益性的投資過(guò)渡。權(quán)益性的運(yùn)作，主要是將信托資金運(yùn)用于購(gòu)買成熟物業(yè)出租或?qū)嵸|(zhì)性地以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這些是信托公司的專署領(lǐng)地，市場(chǎng)廣闊。

3.4 健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，房地產(chǎn)金融尤其必要，因此應(yīng)建立健全與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律、法規(guī)體系，做到“有法可依、有法必依執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”，防范和減少住房金融風(fēng)險(xiǎn)，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)。首先，應(yīng)建立健全土地市場(chǎng)的法制體系。立法解決當(dāng)前農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)模糊和產(chǎn)權(quán)不完整、不能自由交易的問(wèn)題；完善土地征用制度的相關(guān)法律法規(guī)，合理明確農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；加大土地市場(chǎng)的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的官商勾結(jié)現(xiàn)象，平抑地價(jià)，從而抑制房地產(chǎn)上漲過(guò)快出現(xiàn)泡沫給我國(guó)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，完善房地產(chǎn)融資的相關(guān)法律規(guī)章制度。針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問(wèn)題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。

3.5 建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度

國(guó)家應(yīng)該頒布相關(guān)的法律法規(guī)，建立健全完善的個(gè)人和企業(yè)信用等級(jí)制度，從而解決當(dāng)前國(guó)內(nèi)普遍存在的企業(yè)和個(gè)人信用信息不對(duì)稱的現(xiàn)象。隨著個(gè)人和企業(yè)信息制度的建立能夠及時(shí)的使銀行了解貸款這得信用情況，看起是否具有相應(yīng)的還款能力，從而保證銀行能夠及時(shí)的收回貸款，消減銀行因?yàn)閭€(gè)人和企業(yè)的道德而造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.6 健全信息傳遞機(jī)制

建立健全相應(yīng)的信息傳遞機(jī)制，從而使銀行能夠及時(shí)的獲得相應(yīng)的信息，對(duì)信貸市場(chǎng)的情況能夠及時(shí)的了解，從而及時(shí)有效的防治信貸舞弊以及騙取貸款的行為發(fā)生。采取相應(yīng)的激勵(lì)措施，鼓勵(lì)銀行員工早工作中嚴(yán)格審查，降低金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性。對(duì)于一些及時(shí)還貸的企業(yè)應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行鼓勵(lì)。

3.7 加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度

理論上的“道德風(fēng)險(xiǎn)”是在信息不對(duì)稱的情況下產(chǎn)生的,成熟資本市場(chǎng)的重要經(jīng)濟(jì)功能就是信息對(duì)稱程度的提高,資本市場(chǎng)的監(jiān)管體系,保證了信息的完整披露。為防止出現(xiàn)舞弊、隱瞞等現(xiàn)象,要建立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu),加強(qiáng)監(jiān)管力度,實(shí)行獨(dú)立的監(jiān)督,監(jiān)督銀行、開(kāi)發(fā)商和信貸個(gè)人的行為,及時(shí)治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為,有效的保證金融市場(chǎng)正常運(yùn)行,切實(shí)保證金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，消除由于信息不對(duì)稱帶來(lái)的“道德風(fēng)險(xiǎn)”。

[1]黃慕東.對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2003(7).

[2]劉泳.房地產(chǎn)金融:地位、現(xiàn)狀與發(fā)展趨向[J].陜西經(jīng)貿(mào)學(xué)院學(xué)報(bào),2001(5).

[3]頊志芬,何孝貴.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析[J].石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào),2001(5).