國內房地產金融風險分析及防范探討

繆鴻

（中建一局集團第五建筑有限公司企業管理中心，北京 100024）

隨著我國房地產行業的興起和不斷發展，房地產金融在國民經濟中占有十分重要的位置。房地產的繁榮發展也給房地產金融帶來了一定的風險，威脅著整個房地產行業的健康發展，同時也有可能對整個國民經濟的快速發展帶來不利的影響。文章對我國房地產金融風險進行了詳細的分析，并有針對性的提出了相應的方法措施，提高我國房地產行業抵御金融風險的能力，促進房地產行業的見刊發展。

1 房地產金融風險概述

1.1 房地產金融風險的涵義

隨著房地產行業的興旺發展，為其提供金融服務的機構也大量的增加，由于外部環境的改變或者是金融機構自身的決策產生失誤或者其他的一些不可預見的原因都有可能導致這些金融機構遭受重大的損失，包括資金或者是信用上的損失，從而造成房地產金融風險。根據金融機構所提供的金融服務的種類不同，房地產金融風險主要包括信用風險、系統風險或者其他的一些不可預料的風險。

1.2 房地產金融風險的特點

作為金融的一部分，房地產金融風險和一般意義上的金融風險具有很多的共同點，但是由于房地產金融又有自己的一些特點，主要表現在以下幾個方面：

社會性。房地產金融機構自身的性質決定了其提供的服務的社會性。

擴張性。隨著信用體制的不斷完善和發展，從事房地產金融服務的機構和客戶之間存在著債務關系，金融機構之間也有錯綜復雜的債權債務關系。

可控性。房地產風險并非毫無征兆突然出現的，它在發生之前也是有跡可循的，可以采取相應的措施來化解風險或者將房地產風險控制在一定的范圍之內。

2 我國房地產金融風險產生原因

2.1 土地儲備制度不完善

隨著我國城市化進程的不斷加快，大量人口涌入城市，這給城市的土地帶來了巨大的壓力，由于供不應求導致了土地價格的高漲，因此購買土地需要大量的資金。這就需要銀行提供大量的資金用于土地的購買和開發，在我國現行的體制之下土地的儲備主要由政府來完成，這就使得很容易得到大量的貸款用于購置土地。然而歸還貸款主要靠的是土地的出讓金，由于土地價格受到很多因素的影響而一直處于動態的變化當中這就有可能加大銀行的風險。

2.2 融資渠道單一

我國的金融行業興起相對比較晚，尤其是房地產金融更是不夠成熟，國有商業銀行的改革不夠徹底，在這種情況下，商業銀行成為房地產行業獲得資金的主要手段，這使得房地產融資渠道比較單一，發生風險的概率大大的增加。

2.3 信息的不對稱性

由于我國金融市場不夠建全，金融信息不夠透明缺乏建全的個人信用評價制度，銀行在無法進行有效的風險預測，對于房地產開發的經濟效益以及可能出現的風險無法準確的進行掌握，也沒有辦法掌握個人住房貸款者的信用情況以及還款能力。由于信息的缺乏銀行無法有效的保護自己的利益。而開發商和住房貸款者則充分利用銀行在這方面的漏統而謀求私利，造成銀行面臨著極大的道德風險。

2.4 法律、法規不健全

國內當前缺乏相關的法律、法規來規范個人的信用情況，貸款雙方各自所享有的權利和承擔的義務缺乏明確的規定。從金融方面的法律法規以及相關的政策制度來看，國內對于個人信用的關注程度不是很大，很少有專門的法規對其進行相應的規定，缺乏相應的法律法規來規范人們的信用活動，只有少數幾部法律法規進行了籠統的規定，缺乏針對性。

3 我國房地產金融風險防范的策略

3.1 完善土地制度

在現行體制之下國內土地的一級市場完全由政府進行把持，這是由于政府可以進行土地儲備，征收土地或者是對其進行轉讓出售，這種情況造成了政府對于一級土地市場的壟斷，要想改善土地制度造成的房地產金融風險就必須對其進行突破。當前政府在收購土地的時候一般利用土地使用權作為貸款抵押，這在很大程度上違背了相關法律的精神，導致政府征地權利被濫用，政府征地的用途應該偏重于工業項目用地而不是房地產用地，這樣可以有效的降低現行土地制度給銀行帶來的金融風險。

3.2 加強政府對房地產業的宏觀管理調控，規范房地產市場有序發展

在我國國民經濟中，房地產行業屬于支柱產業，對于整個國民經濟的穩定發展以及整個社會秩序的維護具有不可替代的作用，因此要保證房地產行業的健康穩定的發展，政府必須強化其宏觀調控的職能。當前國家針對不斷上漲的房價采取了一系列的宏觀調控的措施，在很大程度上對房價的上漲起到了一定的抑制作用，但是沒有從根本上改變房價上漲的大趨勢。

3.3 拓展房地產融資渠道，培養多元化融資工具

我們可以借鑒美國、英國、德國等較早從事房貸證券化的國家的立法和實踐。其次，國內房地產信托的運作方式要逐步向權益性的投資過渡。權益性的運作，主要是將信托資金運用于購買成熟物業出租或實質性地以股權方式介入房地產開發，這些是信托公司的專署領地，市場廣闊。

3.4 健全房地產的法律、法規體系

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，房地產金融尤其必要，因此應建立健全與房地產貸款有關的法律、法規體系，做到“有法可依、有法必依執法必嚴、違法必究”，防范和減少住房金融風險，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎。首先，應建立健全土地市場的法制體系。立法解決當前農村集體土地產權模糊和產權不完整、不能自由交易的問題；完善土地征用制度的相關法律法規，合理明確農民和集體經濟組織的補償標準；加大土地市場的執法力度，打擊土地出讓中的官商勾結現象，平抑地價，從而抑制房地產上漲過快出現泡沫給我國金融機構帶來金融風險。其次，完善房地產融資的相關法律規章制度。針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。

3.5 建立個人及房地產企業信用制度

國家應該頒布相關的法律法規，建立健全完善的個人和企業信用等級制度，從而解決當前國內普遍存在的企業和個人信用信息不對稱的現象。隨著個人和企業信息制度的建立能夠及時的使銀行了解貸款這得信用情況，看起是否具有相應的還款能力，從而保證銀行能夠及時的收回貸款，消減銀行因為個人和企業的道德而造成的金融風險。

3.6 健全信息傳遞機制

建立健全相應的信息傳遞機制，從而使銀行能夠及時的獲得相應的信息，對信貸市場的情況能夠及時的了解，從而及時有效的防治信貸舞弊以及騙取貸款的行為發生。采取相應的激勵措施，鼓勵銀行員工早工作中嚴格審查，降低金融風險的可能性。對于一些及時還貸的企業應該給予適當的優惠政策，適當的進行鼓勵。

3.7 加強房地產金融監管力度

理論上的“道德風險”是在信息不對稱的情況下產生的,成熟資本市場的重要經濟功能就是信息對稱程度的提高,資本市場的監管體系,保證了信息的完整披露。為防止出現舞弊、隱瞞等現象,要建立專門的監管機構,加強監管力度,實行獨立的監督,監督銀行、開發商和信貸個人的行為,及時治理不正確的和違反政策規定的不良行為,有效的保證金融市場正常運行,切實保證金融市場的穩定發展，消除由于信息不對稱帶來的“道德風險”。

[1]黃慕東.對房地產金融市場的分析[J].中國房地產金融,2003(7).

[2]劉泳.房地產金融:地位、現狀與發展趨向[J].陜西經貿學院學報,2001(5).

[3]頊志芬,何孝貴.房地產金融風險分析[J].石家莊經濟學院學報,2001(5).