多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全隱患分析及管理對策研究

羅慶華 馬臨青

（青島市公安消防局，山東 青島 266000）

多產(chǎn)權(quán)建筑是指有兩個及兩個以上產(chǎn)權(quán)人的寫字樓、住宅、車庫、賓館、商場、娛樂場所等建筑物。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的逐步改善，房產(chǎn)市場也逐步活躍起來，多產(chǎn)權(quán)建筑應(yīng)運而生，不再局限于住宅建筑，滲透的范圍越來越廣，成為推動房地產(chǎn)市場繁榮的重要力量。

1 多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理存在的問題

1.1 擅自改變原建筑消防設(shè)計審核、驗收時的設(shè)置情況。多產(chǎn)權(quán)建筑原建筑設(shè)計在防火審核、驗收時，其整體建筑符合消防規(guī)范和標準要求，因各產(chǎn)權(quán)單位介入后，未經(jīng)公安消防機構(gòu)同意則擅自將建筑局部功能改變，破壞了原建筑的防火分區(qū)、疏散通道，有的甚至堵塞或改變原有的消防設(shè)施狀況。

1.2 建筑外圍狀況擔(dān)憂。消防法律法規(guī)中為了保障火災(zāi)時人員的滅火救援、物資的疏散以及毗鄰建筑的安全，明確設(shè)置了消防車道、消防回車場地、防火間距和室外消防用水等消防設(shè)施，但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消防車道、回車場地、防火間距被占用，綠化和停車已成為較普遍的問題。

1.3 安全疏散設(shè)施薄弱。一是多產(chǎn)權(quán)建筑中多個產(chǎn)權(quán)人在各自建筑內(nèi)部裝修過程隨意作為，將樓梯間、前室的窗戶封堵或占用并裝修，房間的窗戶被廣告牌遮擋等現(xiàn)象較多，使原有的消防設(shè)施不再適應(yīng)變更后建筑的使用性質(zhì)。二是建筑的疏散樓梯和前室被占用堆放雜物，防煙樓梯間前室被破壞，有的建筑中甚至出現(xiàn)將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用。為達到安全，多產(chǎn)權(quán)人擅自將公用通道或安全出口封堵，使安全疏散嚴重不滿足消防的要求。三是封閉樓梯間和防煙樓梯間的常閉防火門常開，閉門器、疏散指示照明設(shè)施損壞嚴重。經(jīng)營者為了各自的"安全"，在自己場所安全疏散樓梯處加鎖設(shè)門的現(xiàn)象也時有發(fā)生。

1.4 消防設(shè)施狀況不佳。一是缺少消防設(shè)施。由于建筑使用性質(zhì)的改變，建筑本應(yīng)該增設(shè)很多消防設(shè)施而未增設(shè)的現(xiàn)象十分普遍，如自動噴水滅火、火災(zāi)報警、防煙排煙等消防設(shè)施。現(xiàn)在很多公寓式住宅中就存在著這樣的問題。二是設(shè)施運行不佳。自動噴水、火災(zāi)報警、應(yīng)急照明、防煙排煙等設(shè)施運行中，故障、損壞、癱瘓現(xiàn)象比比皆是。大多數(shù)的多產(chǎn)權(quán)建筑的消防設(shè)施都會存在這樣的問題，還有些建筑由于年代較早，消防設(shè)施老化，甚至連更換的產(chǎn)品都買不到。三是隨意改變消防設(shè)施的設(shè)置。檢查中發(fā)現(xiàn)很多此類建筑多個產(chǎn)權(quán)人隨意改變建筑使用情況，有時為達到其裝修效果，甚至封堵消防報警探頭，噴淋頭，使消防設(shè)施不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

1.5 火災(zāi)荷載較大。建筑內(nèi)使用性質(zhì)多樣，裝修復(fù)雜程度不同，但都存在使用可燃材料裝修的現(xiàn)象，致使建筑火災(zāi)荷載增加，防火阻燃處理不到位，存在很多火災(zāi)隱患。公眾聚集和娛樂場所所在的多產(chǎn)權(quán)建筑中此類問題尤其突出。

1.6 容易形成三合一。產(chǎn)權(quán)人為了追求租金，租賃人為了方便或者省錢，多產(chǎn)權(quán)建筑中經(jīng)營、生產(chǎn)、儲存、住宿共存的現(xiàn)象時有發(fā)生。例如有些住宅樓出租作為倉庫、家庭作坊，其中大部分都會有人居住。

2 多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題存在的原因

2.1 消防安全管理組織和制度不健全。多產(chǎn)權(quán)建筑無統(tǒng)一的業(yè)主管理是普遍現(xiàn)象，個別多產(chǎn)權(quán)建筑雖有業(yè)主委員會，但也形同虛設(shè)，沒有建立一個共同的消防安全管理組織，也沒有簽訂一個具體的消防安全管理協(xié)議，致使消防管理情況十分混亂；有些多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人之間簽訂了管理協(xié)議，建筑的消防安全問題由各產(chǎn)權(quán)人輪流管理，而一方面由于產(chǎn)權(quán)人缺少消防管理的必要知識，不知道該如何進行管理；另一方面是各產(chǎn)權(quán)人認為在自己管理期間不出問題就可以，至于設(shè)施損壞或者癱瘓，只要消防部門查不到，混過自己管理任期就算。消防管理依然存在互相推諉、貽誤的情形。

2.2 消防意識不強，職責(zé)不明。《消防法》雖然實行了很多年，但是很多的多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人對消防法律法規(guī)還非常薄弱。建筑內(nèi)部裝修完后不知道是否需要經(jīng)過消防部門的審核和驗收，或是備案的人很多，多產(chǎn)權(quán)建筑業(yè)主委員和物業(yè)管理公司對于各自的消防職責(zé)根本不清，管什么，怎么管的疏于管理，這些現(xiàn)象非常普遍。

2.3 消防設(shè)施維護資金不足。對于那些建筑的產(chǎn)權(quán)人之間沒有任何組織管理和協(xié)議約束的，消防方面出現(xiàn)問題后，很少有人出面牽頭解決，維護、保養(yǎng)資金更是無人問津；有些多產(chǎn)權(quán)建筑產(chǎn)權(quán)人雖知道消防上存在很多不足，消防部門監(jiān)督檢查過程中也積極配合，但無奈自身負擔(dān)較重，整改資金根本無從解決。

2.4 建筑內(nèi)部裝修增添隱患。投入使用后的建筑，各產(chǎn)權(quán)單位或租賃單位根據(jù)自己的需要，對建筑進行內(nèi)部裝修，在裝修過程中，業(yè)主或租賃單位不再理會原建筑的使用性質(zhì)，擅自變更建筑的使用性質(zhì)，使原來使用性質(zhì)較為單一變成了十分復(fù)雜，在實際中發(fā)現(xiàn)，一些商住樓的住宅部分根本就沒有住宅，變成了公司、辦事處、茶吧、旅店等場所，而且裝修的過程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火災(zāi)荷載的同時，有時還將原有的一些消防設(shè)施遮擋或者損壞。電氣線路的敷設(shè)或多或少存在一些問題，超負荷用電的現(xiàn)象也時有發(fā)生。

3 多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題的對策

3.1 建章立制，規(guī)范管理。新《消防法》已于2009年5月1日正式頒布實施。《消防法》第二條中明確規(guī)定：消防工作按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，部門依法監(jiān)管，單位全面負責(zé)，公民積極參與的原則，形成社會化的消防工作網(wǎng)絡(luò)。作為政府，應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的地方性政策、法規(guī)，從規(guī)章制度上完善多產(chǎn)權(quán)建筑的管理辦法。或者由各級政府牽頭成立相關(guān)組織進行督促，以彌補法律法規(guī)不完善的地方，使多產(chǎn)權(quán)建筑不再有消防安全管理的盲區(qū)，明確和規(guī)范多產(chǎn)權(quán)人之間各自的權(quán)利和義務(wù)，切實改善建筑的消防安全狀況。

3.2 加大宣傳力度，增強意識。消防宣傳工作是一項長期具體的工作，一方面需要媒體通過各種渠道宣傳報道，另一方面需要消防部門在日常監(jiān)管中做長期不懈的努力，在點滴的工作中滲透，使社會各階層對消防工作賦予充分的認識與理解，在潛移默化中增強消防的責(zé)任意識，從而使消防工作真正形成社會化的網(wǎng)絡(luò)工程。

3.3 分清主次，重點管理。對于那些歷史原因造成的，產(chǎn)權(quán)分割不清和很難一次性解決問題的多產(chǎn)權(quán)建筑，在消防監(jiān)管中，要分清主次難易，逐步消除隱患：第一，要確保疏散設(shè)施可靠。疏散設(shè)施的好壞直接關(guān)系到人們的生命安全，因此必須保證疏散的完好有效。對于歷史原因造成的問題，應(yīng)當(dāng)從實際情況出發(fā)。提出最合理、最可行的方法處理。第二，要確保室內(nèi)外消防水系統(tǒng)可靠。一旦發(fā)生火災(zāi)事故，能迅速啟動水系統(tǒng)。第三，要嚴格控制火災(zāi)荷載。對于多產(chǎn)權(quán)建筑中場所的裝修，消防監(jiān)督一定要嚴格按照內(nèi)裝修設(shè)計和驗收規(guī)范執(zhí)行，消防部門要嚴把裝修材料、消防產(chǎn)品的質(zhì)檢關(guān)。第四，要堅決杜絕"三合一"現(xiàn)象。

3.4 全面實施火災(zāi)公眾責(zé)任險。火災(zāi)公眾責(zé)任險是一種具有很強社會管理功能的險種，它對于社會生產(chǎn)和人民生活關(guān)系緊密。為了防范于未然，對于多產(chǎn)權(quán)建筑的經(jīng)營者或者業(yè)主來說，參加火災(zāi)公眾責(zé)任險時分散和轉(zhuǎn)移經(jīng)營活動中的各種火災(zāi)責(zé)任風(fēng)險，是化解社會矛盾的有效途徑。

[1]宮志華.高層賓館的消防安全隱患與防火監(jiān)督管理[J].2010-08-23.

[2]許佳華,司戈.建筑工程消防安全管理的監(jiān)督與激勵機制[J].建筑科學(xué),2004-04-20.