多產權建筑消防安全隱患分析及管理對策研究

羅慶華 馬臨青

（青島市公安消防局，山東 青島 266000）

多產權建筑是指有兩個及兩個以上產權人的寫字樓、住宅、車庫、賓館、商場、娛樂場所等建筑物。隨著社會經濟的快速發展，人民生活水平的逐步改善，房產市場也逐步活躍起來，多產權建筑應運而生，不再局限于住宅建筑，滲透的范圍越來越廣，成為推動房地產市場繁榮的重要力量。

1 多產權建筑消防安全管理存在的問題

1.1 擅自改變原建筑消防設計審核、驗收時的設置情況。多產權建筑原建筑設計在防火審核、驗收時，其整體建筑符合消防規范和標準要求，因各產權單位介入后，未經公安消防機構同意則擅自將建筑局部功能改變，破壞了原建筑的防火分區、疏散通道，有的甚至堵塞或改變原有的消防設施狀況。

1.2 建筑外圍狀況擔憂。消防法律法規中為了保障火災時人員的滅火救援、物資的疏散以及毗鄰建筑的安全，明確設置了消防車道、消防回車場地、防火間距和室外消防用水等消防設施，但在調查中發現，消防車道、回車場地、防火間距被占用，綠化和停車已成為較普遍的問題。

1.3 安全疏散設施薄弱。一是多產權建筑中多個產權人在各自建筑內部裝修過程隨意作為，將樓梯間、前室的窗戶封堵或占用并裝修，房間的窗戶被廣告牌遮擋等現象較多，使原有的消防設施不再適應變更后建筑的使用性質。二是建筑的疏散樓梯和前室被占用堆放雜物，防煙樓梯間前室被破壞，有的建筑中甚至出現將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用。為達到安全，多產權人擅自將公用通道或安全出口封堵，使安全疏散嚴重不滿足消防的要求。三是封閉樓梯間和防煙樓梯間的常閉防火門常開，閉門器、疏散指示照明設施損壞嚴重。經營者為了各自的"安全"，在自己場所安全疏散樓梯處加鎖設門的現象也時有發生。

1.4 消防設施狀況不佳。一是缺少消防設施。由于建筑使用性質的改變，建筑本應該增設很多消防設施而未增設的現象十分普遍，如自動噴水滅火、火災報警、防煙排煙等消防設施。現在很多公寓式住宅中就存在著這樣的問題。二是設施運行不佳。自動噴水、火災報警、應急照明、防煙排煙等設施運行中，故障、損壞、癱瘓現象比比皆是。大多數的多產權建筑的消防設施都會存在這樣的問題，還有些建筑由于年代較早，消防設施老化，甚至連更換的產品都買不到。三是隨意改變消防設施的設置。檢查中發現很多此類建筑多個產權人隨意改變建筑使用情況，有時為達到其裝修效果，甚至封堵消防報警探頭，噴淋頭，使消防設施不能發揮其應有的作用。

1.5 火災荷載較大。建筑內使用性質多樣，裝修復雜程度不同，但都存在使用可燃材料裝修的現象，致使建筑火災荷載增加，防火阻燃處理不到位，存在很多火災隱患。公眾聚集和娛樂場所所在的多產權建筑中此類問題尤其突出。

1.6 容易形成三合一。產權人為了追求租金，租賃人為了方便或者省錢，多產權建筑中經營、生產、儲存、住宿共存的現象時有發生。例如有些住宅樓出租作為倉庫、家庭作坊，其中大部分都會有人居住。

2 多產權建筑消防安全管理問題存在的原因

2.1 消防安全管理組織和制度不健全。多產權建筑無統一的業主管理是普遍現象，個別多產權建筑雖有業主委員會，但也形同虛設，沒有建立一個共同的消防安全管理組織，也沒有簽訂一個具體的消防安全管理協議，致使消防管理情況十分混亂；有些多產權建筑的產權人之間簽訂了管理協議，建筑的消防安全問題由各產權人輪流管理，而一方面由于產權人缺少消防管理的必要知識，不知道該如何進行管理；另一方面是各產權人認為在自己管理期間不出問題就可以，至于設施損壞或者癱瘓，只要消防部門查不到，混過自己管理任期就算。消防管理依然存在互相推諉、貽誤的情形。

2.2 消防意識不強，職責不明。《消防法》雖然實行了很多年，但是很多的多產權建筑的產權人對消防法律法規還非常薄弱。建筑內部裝修完后不知道是否需要經過消防部門的審核和驗收，或是備案的人很多，多產權建筑業主委員和物業管理公司對于各自的消防職責根本不清，管什么，怎么管的疏于管理，這些現象非常普遍。

2.3 消防設施維護資金不足。對于那些建筑的產權人之間沒有任何組織管理和協議約束的，消防方面出現問題后，很少有人出面牽頭解決，維護、保養資金更是無人問津；有些多產權建筑產權人雖知道消防上存在很多不足，消防部門監督檢查過程中也積極配合，但無奈自身負擔較重，整改資金根本無從解決。

2.4 建筑內部裝修增添隱患。投入使用后的建筑，各產權單位或租賃單位根據自己的需要，對建筑進行內部裝修，在裝修過程中，業主或租賃單位不再理會原建筑的使用性質，擅自變更建筑的使用性質，使原來使用性質較為單一變成了十分復雜，在實際中發現，一些商住樓的住宅部分根本就沒有住宅，變成了公司、辦事處、茶吧、旅店等場所，而且裝修的過程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火災荷載的同時，有時還將原有的一些消防設施遮擋或者損壞。電氣線路的敷設或多或少存在一些問題，超負荷用電的現象也時有發生。

3 多產權建筑消防安全管理問題的對策

3.1 建章立制，規范管理。新《消防法》已于2009年5月1日正式頒布實施?！断婪ā返诙l中明確規定：消防工作按照政府統一領導，部門依法監管，單位全面負責，公民積極參與的原則，形成社會化的消防工作網絡。作為政府，應當出臺相應的地方性政策、法規，從規章制度上完善多產權建筑的管理辦法?；蛘哂筛骷壵疇款^成立相關組織進行督促，以彌補法律法規不完善的地方，使多產權建筑不再有消防安全管理的盲區，明確和規范多產權人之間各自的權利和義務，切實改善建筑的消防安全狀況。

3.2 加大宣傳力度，增強意識。消防宣傳工作是一項長期具體的工作，一方面需要媒體通過各種渠道宣傳報道，另一方面需要消防部門在日常監管中做長期不懈的努力，在點滴的工作中滲透，使社會各階層對消防工作賦予充分的認識與理解，在潛移默化中增強消防的責任意識，從而使消防工作真正形成社會化的網絡工程。

3.3 分清主次，重點管理。對于那些歷史原因造成的，產權分割不清和很難一次性解決問題的多產權建筑，在消防監管中，要分清主次難易，逐步消除隱患：第一，要確保疏散設施可靠。疏散設施的好壞直接關系到人們的生命安全，因此必須保證疏散的完好有效。對于歷史原因造成的問題，應當從實際情況出發。提出最合理、最可行的方法處理。第二，要確保室內外消防水系統可靠。一旦發生火災事故，能迅速啟動水系統。第三，要嚴格控制火災荷載。對于多產權建筑中場所的裝修，消防監督一定要嚴格按照內裝修設計和驗收規范執行，消防部門要嚴把裝修材料、消防產品的質檢關。第四，要堅決杜絕"三合一"現象。

3.4 全面實施火災公眾責任險。火災公眾責任險是一種具有很強社會管理功能的險種，它對于社會生產和人民生活關系緊密。為了防范于未然，對于多產權建筑的經營者或者業主來說，參加火災公眾責任險時分散和轉移經營活動中的各種火災責任風險，是化解社會矛盾的有效途徑。

[1]宮志華.高層賓館的消防安全隱患與防火監督管理[J].2010-08-23.

[2]許佳華,司戈.建筑工程消防安全管理的監督與激勵機制[J].建筑科學,2004-04-20.