房地產(chǎn)建筑施工中的進度管理

李鳳俠

（唐山國禎利源投資有限責任公司工程部，河北 唐山 063611）

房地產(chǎn)建筑施工中進度管理的重要性對房地產(chǎn)企業(yè)不言而喻。眾所周知，出于資金安排和銷售的需要，項目開工后房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。現(xiàn)實中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了企業(yè)物業(yè)管理成本，降低了企業(yè)美譽度。那么，如何改進房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理水平呢？結(jié)合作者工作實際經(jīng)驗，談下自己的看法。

1.房地產(chǎn)建筑施工中進度管理含義

所謂進度管理，是指在房地產(chǎn)項目工程建設(shè)中執(zhí)行經(jīng)審核的施工進度計劃，利用相應(yīng)手段定期檢查施工實際進度狀況，與原計劃進度計劃進行比較，找出進度偏差，通過對偏差產(chǎn)生的原因及影響工期目標程度的分析，監(jiān)督施工單位及時采取措施調(diào)整進度計劃并執(zhí)行調(diào)整后的進度計劃。如此這樣往復循環(huán)，直至實現(xiàn)既定的工期目標--項目竣工，或者在保證工程質(zhì)量和不增加投資的條件下，縮短施工工期，提前竣工。

在房地產(chǎn)建筑施工中項目的進度、質(zhì)量和成本三項目標控制關(guān)系是相互影響和統(tǒng)一的。在一般情況下，加快進度、縮短工期將會引起成本的增加。但由于建設(shè)項目提前竣工，就可盡早獲得預期的經(jīng)濟效益；對質(zhì)量標準的嚴格控制，極有可能影響進度，但對質(zhì)量的嚴格控制而不致返工，不僅保證建設(shè)進度，也保證工程的質(zhì)量標準及對投資費用的有效控制。

2.房地產(chǎn)建筑施工中進度管理地位與作用

房地產(chǎn)工程項目能否在預定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。進度控制的目標與投資控制、質(zhì)量控制的目標是對立統(tǒng)一的，一般說來，進度快就要增加投資，但工期提前也會提高投資效益；進度快可能影響質(zhì)量，而質(zhì)量控制嚴格就可能影響進度；但如果質(zhì)量控制嚴格而避免了返工，又會加快進度。進度、質(zhì)量與投資三個目標是一個系統(tǒng)，工程進度管理就是要解決好三者的矛盾，既要做到進度快，又要投資省、質(zhì)量好。

3.房地產(chǎn)建筑施工中實施進度管理的思路及措施

3.1 進度管理的思路

房地產(chǎn)建筑施工中實施進度管理的思路，首先是項目可行性研究階段的項目進度計劃，這是項目進度控制的雛形。"可行性研究"是指嚴格意義上的可行性研究，而非大多數(shù)企業(yè)中為辦理項目立項而提交的"可研報告"，同時也不是"打哪指哪"的可行性研究。這一階段的項目進度計劃主要是根據(jù)項目的規(guī)劃草案、建設(shè)規(guī)模和政府的相關(guān)要求（這一點不可忽視）以及以往的建設(shè)經(jīng)驗等進行編制，主要是為項目可行性研究中的資金投入計劃和銷售回款計劃等數(shù)據(jù)提供支撐。此階段的項目進度計劃還處于虛擬狀態(tài)，但也不能草率編制，同實際差距較大，否則，項目的可行性研究也就失去了意義。

3.2 進度管理的措施

在房地產(chǎn)建筑施工中，應(yīng)加強技術(shù)管理工作，技術(shù)是項目的重要生產(chǎn)要素，是否對一技術(shù)進行管理及管理的程度如何，關(guān)系到施工的目標能否順利實現(xiàn)。具體可以采取以下措施:

（1）橫道圖比較法 。橫道圖比較法是房地產(chǎn)建筑施工中在項目實施中檢查實際進度收集的信息，經(jīng)過整理后直接用橫道線并列標于原計劃的橫道線處，進行直觀比較的方法。但它僅適用于施工中的各項工作都是按均勻的速度進行，即每項工作在單位時間完成的任務(wù)量都是相等的。

（2）S型曲線法 。S形曲線能直觀地反映房地產(chǎn)建筑施工實際進度與計劃進度所存的偏差，并對后期工程進度進行有效的預測。S形曲線是以橫坐標表示時間，縱坐標表示工作量完成情況的曲線圖。

其中工作量的具體表達方式可以采用實物工程量。工時消耗、費用支出額或相應(yīng)的百分比來表示，并按工程建設(shè)進度計劃繪出計劃進度的S形曲線。隨著建設(shè)進度定期檢查計劃實際完成程度，并繪制實際進度的S形曲線。通過計劃進度S形曲線與實際進度S形曲線的比較，即可以獲得進度控制的有關(guān)信息，以便分析進度延遲或提前的原因，制定相關(guān)的控制對策。

①工程實際進度狀態(tài)分析：如果工程實際進度繪的點落在計劃進度的S形曲線左側(cè)，表明此時刻實際進度比計劃進度超前；反之，如按實際進度描繪的點在計劃進度的S形曲線的右側(cè)，表明此時刻實際進度比計劃進度拖延。

②進度偏差分析：在S形曲線比較圖中可以直接讀出進度偏差值。△ta表示ta時刻比原計劃進度超前的時間，△ya表示此時刻超額完成的工程量；△tb,表示在tb時刻進度已拖延的時間，△yb表示此時刻已拖欠的工程量。

③預測總工期分析。以實際進度的S形曲線提供的進度信息，采用時間序列預測方法，可以預測出對未來不同的進度時間所應(yīng)完成的工作量，可以作出實際預測進度的S形曲線。求出工程建設(shè)項目進度的預測工期，與原狀計劃工期比較，即可以判斷工期的提前或延遲的可能時間。

④選擇不同的檢查日期，用S形曲線比較法可以實現(xiàn)對工程項目建設(shè)進度的動態(tài)跟蹤控制。

除此之外，首先，還要做好對施工圖紙的評審和會審工作，把施工圖紙中存在的問題能及時發(fā)現(xiàn)并與設(shè)計單位、甲方協(xié)商解決，避免由于圖紙問題對工程進度造成影響；文件資料管理，是技術(shù)管理的主要內(nèi)容之一。技術(shù)文件應(yīng)做到內(nèi)容完整、規(guī)范，數(shù)據(jù)科學、準確、清晰，簽證應(yīng)及時，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。

其次要做好技術(shù)交底工作。工程的技術(shù)安全交底是施工班組實際操作的依據(jù)，應(yīng)使其更具有操作性，確實起到指導施工的作用。

最后還要做好施工預檢。預檢就是在工作項目或分項工程為施工前進行的預先自檢，是保證工程質(zhì)量、防止可能產(chǎn)生差錯造成質(zhì)量事故的重要措施。

[1]劉保勝,石晨義.淺談房地產(chǎn)項目建設(shè)階段進度管理[J].科技信息(科學教研)，2007年28期.

[2]譚術(shù)魁著.房地產(chǎn)項目管理.機械工業(yè)出版社,2004.01.

[3]戚振強.建設(shè)工程項目質(zhì)量管理.機械工業(yè)出版社,2004.09.

[4]《國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》.