房產測量計算模型研究與程序設計

馬益萍 史玉春

（1、余姚市金土地勘測規劃有限公司，寧波 315400 2、寧波冶金勘察設計研究股份有限公司，寧波 315041）

引言

隨著城市規劃法和房地產管理法的頒布實施，以及市場經濟的飛速發展、住房的商品化和貨幣化進程的迅猛推進，對各地房地產產權產籍的管理工作提出了更高和更復雜的要求。房產面積計算準確與否，不僅關系到房產開發商的經濟利益，還直接影響到千家萬戶的利益。房產面積計算系統正是應此呼聲而產生，它可使房產部門從繁鎖的面積計算中解脫，可大幅度提高工作效率，減少面積計算工作中不必要的錯誤。

本文根據作者多年經驗及相關房產資料，對房產面積計算模型進行了歸納、分析、總結，提出了解決問題的設想并完成了房產面積計算系統程序的設計。

1 系統平臺和標準

AutoCAD 2006是當今主流的CAD應用平臺，其強大的圖形編輯功能與圖形處理功能深受用戶歡迎。房產面積計算系統內嵌于該平臺，利用目前流行的開發語言 VBA與LISP進行程序開發，使用了面向對象的設計思想，采用了先進的內嵌式SQL語言，通過對數據庫的操作，實現圖形與屬性數據完美的結合。房產面積計算系統的面積分攤計算是根據最新的國家房產測量規范（GB/T 17986.1-2000）設計而成的，適用于各地房產部門的房產面積計算。

2 程序設計思想

2.1 為了管理上的方便，系統按丘進行圖形及屬性管理。系統在每建立一個丘時，會自動以“丘名”建立一個文件夾，并在此文件夾目錄下自動建立兩個文件，一個是存放丘信息的屬性數據庫，其命名格式為“丘名. mdb”；另一個是存放本丘各幢樓平面圖的文件夾，其命名格式為“丘名+Dwg”。經分析可知，每新建一個丘時都要創建兩個相同的文件，因此系統設計了一個模板數據庫，每建立一個丘時只要把模板數據庫進行拷貝即可。當進行圖形操作時，每幢樓會自動建立一個Dwg文件，其命名規則是“幢號.Dwg”，此Dwg文件存入選定的丘文件夾中。

2.2 在CAD中用戶以中軸線繪出各幢各層各戶平面圖,在圖形上用系統規定的代號標出各功能區。程序根據標出的各功能代號自動搜索其圍成閉合區域的面積并進行分攤計算，這是本系統提出的新思想。用戶只要按系統規定作圖、標功能代號，程序可快速、準確的進行面積分攤計算。

系統根據這一思想進行面積計算，程序相當復雜，但對于用戶來說，操作方法簡單，只需要點幾下菜單即可完成各項復雜的計算，很適合基層用戶操作。

3 數據庫設計

因為每個丘要建立一個數據庫，因此設計了一個模板數據庫，在每建立一個丘時系統自動對模板數據庫進行復制。數據庫中的各表通過幢號、層號進行圖形與屬性數據關聯。用戶輸入的所有數據與程序自動計算完畢的數據全部存入數據庫，最后可供用戶查詢、打印輸出。

數據庫中主要有功能區表、幢屬性表、樓層表、戶表、分攤系統表等多個關聯表。功能區表主要是用來存放各功能區代號及其屬性的；幢屬性表記錄每幢房屋的基本信息，如：坐落、圖幅號、丘號、幢號、產權單位等信息。戶表記錄各戶的基本信息，如：戶號、戶主、戶產權面積、分攤面積等。

4 系統模塊介紹

房產面積計算系統分為五大功能模塊來實現：

4.1 數據編輯模塊

此模塊主要用來實現各幢各層基本屬性數據的錄入。

4.2 面積計算模塊

此模塊程序根據標出的各功能代號自動提取面積進行分攤計算并入庫。

4.3 數據管理及資料查詢模塊

此模塊主要用來實現圖形與屬性數據的雙向查詢。本模塊使用了功能強大的 SQL（結構化查詢語言）進行各種數據查詢，用戶可以按任意條件進行單項、多項組合查詢。可從屬性調圖，也可從圖讀屬性。

4.4 圖形處理工具模塊

此模塊主要有常用繪圖工具，可使用戶加快作圖效率。

4.5 報表輸入模塊

實現各種報表打印，如幢基本屬性表、功能區建筑面積匯總表、分戶明細表及各戶示意圖。

5 程序計算流程

房產面積計算按其類型分為多層住宅樓、商住兩用樓、多功能綜合樓三種類型。每一幢樓只有一個全樓共用建筑面積分攤系數；每一功能區有一個功能區分攤系數；某一局部分攤又有一個獨立的分攤系數。在一幢樓中，有可能只有一個功能區，有可能有多個功能區；局部可進行多次分攤。因此，程序計算之前，必須準確劃分各功能區，確定各功能區獨自共用的建筑面積，準確標注各功能部位。只有這樣，系統才會根據代號計算出準確的面積。

在進行程序設計時，考慮到用戶是在CAD中用中軸線繪圖的，因此在計算各層建筑面積、共用建筑面積時應注意加上各層外墻一半的建筑面積；注意一些實體的計算，分清是計算其全部面積還是計算其一半的建筑面積（如陽臺）。具體是怎樣進行計算，用戶只要標注好功能代號，程序能自動識別并計算。根據分析結果，可以總結出共用建筑面積分攤計算流程為：先整體分攤計算，后局部分攤計算。即先進行“整幢樓分攤”計算，然后進行“各功能區分攤”計算，下一步到“樓層間分攤”計算，再進行各“局部分攤”計算，最后“分攤到各戶”。

6 房產面積計算系統實現的關鍵技術

6.1 面積自動搜索

程序根據標出的各功能代號自動搜索其圍成閉合區域的面積，這是程序要實現的關鍵，也是程序開發時遇到的技術難點。在程序中能不能實現這一步是關系到整個程序成敗的關鍵。因為整個程序所有的面積數據都是根據各標識提出來的。我們在程序中通過屬性設置，邊界搜索來實現這一功能。

6.2 局部面積分攤計算

當要進行局部分攤時，用戶可指定分攤對象與被分攤對象進行分攤計算。在CAD平面圖中，用戶只要選擇分攤對象，再選擇被分攤對象，程序可把被分攤對象按面積比例自動分到分攤對象中。

6.3 在報表打印時，要打印各套（戶）平面圖這也是一個技術難點。

在打印各戶平面圖時，怎樣根據各戶號把圖廓加上，怎樣進行圖廓自動切割。

以上三個關鍵技術通過VBA與LISP兩者相結合，再通過一定的算法，在程序中得到了很好的解決。

7 結束語

房產面積計算系統內嵌于Auto CAD 2006平臺，該系統充分運用了計算機的優勢及Auto CAD 2006強大的圖形編輯功能與圖形處理功能。用戶可很方便的進行圖形、屬性數據的雙向查詢。房產面積計算系統的建立，減輕了房產部門繁瑣的計算過程，提高了工作效率。

[1]房產公用建筑面積分攤計算模型研究.《測繪工程》,2000（4）.

[2]房產測量規范.GB/T 17986.1-2000.

[3]寧波市房地產管理局的共有建筑面積分攤計算資料.