房產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)及基本作業(yè)步驟研究

　　摘 要：簡(jiǎn)要分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，簡(jiǎn)要闡述房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容，分類，特點(diǎn)等幾個(gè)方面。概述了房產(chǎn)測(cè)繪中的幾個(gè)要點(diǎn)及步驟，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作存在的問題提出了幾點(diǎn)措施，分析產(chǎn)生誤差的原因，基于誤差分析，提出房屋預(yù)測(cè)方案和房屋實(shí)測(cè)方案，便于將誤差降低到最小。
　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪 概述 措施 房產(chǎn)測(cè)繪
　　中圖分類號(hào)：P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791(2011)10(c)-0000-00
　　1 概述
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指為房地產(chǎn)權(quán)屬、經(jīng)營(yíng)、開發(fā)和其他房地產(chǎn)管理過程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)分丘圖、分層分戶圖和相關(guān)圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等進(jìn)行的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等一系列房地產(chǎn)活動(dòng)息息相關(guān)。其中商品房面積直接決定房屋總價(jià)，廣大購(gòu)房者對(duì)房屋面積非常關(guān)心，特別是同一房屋在預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)前后面積差別更為關(guān)心。房屋面積測(cè)量主要采用實(shí)地測(cè)距法和坐標(biāo)解析法測(cè)算邊長(zhǎng)、房角點(diǎn)等房屋要素解算房屋面積，因此其誤差主要取決于實(shí)地測(cè)量誤差和數(shù)據(jù)計(jì)算處理誤差。正確理解預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪起著重要意義。
　　2 房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容
　　房屋預(yù)測(cè)是指在商品房預(yù)售中，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，按照規(guī)劃圖紙上的尺寸，跟據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，參考設(shè)計(jì)部門提供的公用面積使用說明，對(duì)未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算。這個(gè)面積可作為開發(fā)商在前期項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。 房屋實(shí)測(cè)指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、變更圖紙和預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地的勘測(cè)、繪圖、計(jì)算。此面積為購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算等的依據(jù)。
　　通常房屋的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積沒有差異。但部分會(huì)產(chǎn)生差異，究其原因有多種，主要為以下兩類：（1）數(shù)據(jù)采集及圖紙變更。房屋預(yù)測(cè)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。房屋在設(shè)計(jì)上多樣、復(fù)雜，而在后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測(cè)得到。房產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積不同的主要原因。（2）技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)、素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī)范、政策、法規(guī)等的理解不同。在具體工作中，工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過程差錯(cuò)等原因也會(huì)造成面積的不同，此種原因應(yīng)盡量避免。預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)如果由兩家不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來完成的，這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果的不同。
　　3 城市房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)
　　根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和特點(diǎn)，作為城市測(cè)繪重要組成部分的城市房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)總結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
　　(1)房產(chǎn)測(cè)繪成果重要內(nèi)容的房產(chǎn)圖是平面圖，其上只要求平面位置準(zhǔn)確，不表示高程，不繪制等高線。(2)房產(chǎn)圖上對(duì)房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)要素的要求比其它圖種要詳細(xì)得多。例如房屋，不單要表示結(jié)構(gòu)性質(zhì)，還要表示出層次、用途及建成年份等。(3)房產(chǎn)圖對(duì)房屋及房屋的權(quán)屬界線和用地界線等的表示，精度要求比較高。(4)房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容應(yīng)包括:測(cè)量控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房屋權(quán)利界線、用地界線、附屬設(shè)施、圍護(hù)物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號(hào)以及各種名稱和數(shù)字注記等1291
　　4 房產(chǎn)測(cè)繪的幾點(diǎn)措施
　　1 預(yù)測(cè)圖紙資料的檢查。設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積預(yù)測(cè)的首要資料。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平圖、平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯及陽臺(tái)詳圖等，；檢查其圖紙是否經(jīng)過相關(guān)規(guī)劃部門審批，只有經(jīng)過了相應(yīng)部門審批的圖紙才是房屋面積預(yù)測(cè)算的合法依據(jù)；檢查其平面圖、立面圖、剖面圖、外檐詳圖、樓梯及陽臺(tái)詳圖是否一致，設(shè)計(jì)單位為了提高效率可能會(huì)讓不同設(shè)計(jì)人員分工協(xié)作完成同一幢建筑的平、立、剖面圖，而在設(shè)計(jì)過程中很可能會(huì)有變更，如設(shè)計(jì)人員缺乏溝通就會(huì)造成圖紙前后不一致；檢查平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型、尺寸不清，無法完成平面圖的繪制；檢查設(shè)計(jì)單位提供的對(duì)圖紙上如水泵房、電表間、配電室、制冷機(jī)房、消防控制室等公用設(shè)施部位功能使用說明是否清楚、齊全；特別注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋，如：平臺(tái)、入戶花園、連通陽臺(tái)、架空層等等，是否與房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)性質(zhì)界定一致，如“入戶花園”，在計(jì)算面積的技術(shù)規(guī)定條款中，不會(huì)有這個(gè)詞，而且“花園”也不能計(jì)算面積，但實(shí)際上“入戶花園”類似 “無柱外走道”或“不封閉的陽臺(tái)”，究竟如何定性，必須有一個(gè)明確的說明；建筑物相似部位用途標(biāo)注是否一致，因?yàn)榘凑找?guī)范標(biāo)注用途不同計(jì)算方法可能會(huì)不一致，甚至可能會(huì)關(guān)系到是否計(jì)算面積的，特別是在同一項(xiàng)目中如出現(xiàn)相同或相似部位計(jì)算不一致很可能造成產(chǎn)權(quán)糾紛。
　　2 尺寸數(shù)據(jù)采集。在設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，保溫厚度等，這些與我們所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計(jì)算房屋建筑面積的墻邊沿尺寸，需要經(jīng)過換算，所以，在作業(yè)時(shí)，要看清圖上標(biāo)注的是哪個(gè)部位的尺寸；在使用面積預(yù)測(cè)換算邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮到房屋竣工后實(shí)際狀況。如：設(shè)計(jì)為軸間距離為100