房產(chǎn)測繪特點及基本作業(yè)步驟研究

　　摘 要：簡要分析了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，簡要闡述房產(chǎn)測繪的內(nèi)容，分類，特點等幾個方面。概述了房產(chǎn)測繪中的幾個要點及步驟，對房產(chǎn)測繪工作存在的問題提出了幾點措施，分析產(chǎn)生誤差的原因，基于誤差分析，提出房屋預(yù)測方案和房屋實測方案，便于將誤差降低到最小。
　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪 概述 措施 房產(chǎn)測繪
　　中圖分類號：P2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791(2011)10(c)-0000-00
　　1 概述
　　房地產(chǎn)項目測繪，是指為房地產(chǎn)權(quán)屬、經(jīng)營、開發(fā)和其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘圖、分層分戶圖和相關(guān)圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等進行的測繪活動。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等一系列房地產(chǎn)活動息息相關(guān)。其中商品房面積直接決定房屋總價，廣大購房者對房屋面積非常關(guān)心，特別是同一房屋在預(yù)測和實測前后面積差別更為關(guān)心。房屋面積測量主要采用實地測距法和坐標(biāo)解析法測算邊長、房角點等房屋要素解算房屋面積，因此其誤差主要取決于實地測量誤差和數(shù)據(jù)計算處理誤差。正確理解預(yù)測與實測，對整個房產(chǎn)測繪起著重要意義。
　　2 房產(chǎn)測繪的內(nèi)容
　　房屋預(yù)測是指在商品房預(yù)售中，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃圖紙上的尺寸，跟據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，參考設(shè)計部門提供的公用面積使用說明，對未竣工的房屋預(yù)先計算。這個面積可作為開發(fā)商在前期項目宣傳中使用，同時也可以為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。 房屋實測指房屋竣工驗收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和規(guī)劃設(shè)計圖紙、變更圖紙和預(yù)算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地的勘測、繪圖、計算。此面積為購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項權(quán)證、房款結(jié)算等的依據(jù)。
　　通常房屋的預(yù)測面積和實測面積沒有差異。但部分會產(chǎn)生差異，究其原因有多種，主要為以下兩類：（1）數(shù)據(jù)采集及圖紙變更。房屋預(yù)測依據(jù)設(shè)計施工圖紙進行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設(shè)計上多樣、復(fù)雜，而在后期的實測中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實地勘測得到。房產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，會對建筑設(shè)計進行變更，這是造成預(yù)測面積和實測面積不同的主要原因。（2）技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測繪單位技術(shù)、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)、素質(zhì)層次不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)等的理解不同。在具體工作中，工作程序不完善，質(zhì)量意識淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測記錄數(shù)據(jù)失誤，計算過程差錯等原因也會造成面積的不同，此種原因應(yīng)盡量避免。預(yù)測和實測如果由兩家不同的測繪機構(gòu)來完成的，這就更會因為技術(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果的不同。
　　3 城市房產(chǎn)測繪的特點
　　根據(jù)房產(chǎn)測繪的內(nèi)容和特點，作為城市測繪重要組成部分的城市房產(chǎn)測繪的特點總結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
　　(1)房產(chǎn)測繪成果重要內(nèi)容的房產(chǎn)圖是平面圖，其上只要求平面位置準確，不表示高程，不繪制等高線。(2)房產(chǎn)圖上對房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)要素的要求比其它圖種要詳細得多。例如房屋，不單要表示結(jié)構(gòu)性質(zhì)，還要表示出層次、用途及建成年份等。(3)房產(chǎn)圖對房屋及房屋的權(quán)屬界線和用地界線等的表示，精度要求比較高。(4)房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容應(yīng)包括:測量控制點、界址點、房屋權(quán)利界線、用地界線、附屬設(shè)施、圍護物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號以及各種名稱和數(shù)字注記等1291
　　4 房產(chǎn)測繪的幾點措施
　　1 預(yù)測圖紙資料的檢查。設(shè)計圖紙是建筑面積預(yù)測的首要資料。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平圖、平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等，；檢查其圖紙是否經(jīng)過相關(guān)規(guī)劃部門審批，只有經(jīng)過了相應(yīng)部門審批的圖紙才是房屋面積預(yù)測算的合法依據(jù)；檢查其平面圖、立面圖、剖面圖、外檐詳圖、樓梯及陽臺詳圖是否一致，設(shè)計單位為了提高效率可能會讓不同設(shè)計人員分工協(xié)作完成同一幢建筑的平、立、剖面圖，而在設(shè)計過程中很可能會有變更，如設(shè)計人員缺乏溝通就會造成圖紙前后不一致；檢查平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型、尺寸不清，無法完成平面圖的繪制；檢查設(shè)計單位提供的對圖紙上如水泵房、電表間、配電室、制冷機房、消防控制室等公用設(shè)施部位功能使用說明是否清楚、齊全；特別注意設(shè)計圖上的文字注釋，如：平臺、入戶花園、連通陽臺、架空層等等，是否與房產(chǎn)測量的有關(guān)性質(zhì)界定一致，如“入戶花園”，在計算面積的技術(shù)規(guī)定條款中，不會有這個詞，而且“花園”也不能計算面積，但實際上“入戶花園”類似 “無柱外走道”或“不封閉的陽臺”，究竟如何定性，必須有一個明確的說明；建筑物相似部位用途標(biāo)注是否一致，因為按照規(guī)范標(biāo)注用途不同計算方法可能會不一致，甚至可能會關(guān)系到是否計算面積的，特別是在同一項目中如出現(xiàn)相同或相似部位計算不一致很可能造成產(chǎn)權(quán)糾紛。
　　2 尺寸數(shù)據(jù)采集。在設(shè)計圖上，設(shè)計的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，保溫厚度等，這些與我們所需的計算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻邊沿尺寸，需要經(jīng)過換算，所以，在作業(yè)時，要看清圖上標(biāo)注的是哪個部位的尺寸；在使用面積預(yù)測換算邊長數(shù)據(jù)時，還要考慮到房屋竣工后實際狀況。如：設(shè)計為軸間距離為100