全球房地產市場 半江瑟瑟半江紅

由美國房地產泡沫引起的全球金融危機還沒有完全消退，受此影響，全球房地產市場也一度低迷。危機的源頭，美國房地產市場的復蘇被認為是遙遙無期；歐洲市場呈現了外圍國家與核心國家房地產冷熱不均的局面；而在亞洲，新加坡和中國香港卻上演了房地產熱潮中的雙城記。

在“國八條”、“國十條”、“限購“、”限貸“、”加息“、”一房一價”等一系列調控政策的打壓之下，如西班牙奔牛一樣的中國房地產價格仿佛被拉住了牛頭，一線城市的房地產銷售大幅度萎縮，價格也開始出現松動。《華爾街日報》認為，中國的房地產泡沫已經開始泄氣。

然而，在目前的狀態下，判斷中國房地產市場開始下滑為時尚早，市場反饋的信息仍很復雜。在一線城市的房地產市場被強行壓住的同時，沒有被“限購”的三四線城市卻出現了量價齊漲的局面。這說明，房地產的需求在中國仍然相當旺盛，目前只是被政府的“有形之手”強行壓住。一旦政府松手，可以預期的是，房地產市場將報復性反彈。

今年年初以來，全球房地產市場表現不一。總體來說，美國房地產市場持續低迷，歐洲、日本市場也在調整之中，而亞洲市場在亞洲經濟高速增長及亞洲人購房情結的推動下，如中國內地、中國香港、新加坡等市場一枝獨秀、強勢增長。總體上，全球房地產市場呈現了“半江瑟瑟半江紅”的局面。

美國：住宅市場已死

美國房地產市場仍未走出泡沫破滅的陰影，房價已經連續7 年下跌。

根據美國標普/ 凱斯·席勒發布的美國20 個大城市房價綜合指數顯示，美國20 個城市今年3 月房價比2 月下降了0.8%。根據凱斯·席勒的報告，美國全國房價自2010年第四季度下跌3.6% 之后，2011 年第一季度又下跌4.2%。目前，美國全國住宅價格相比2006 年的歷史高點已經下降了33.1%，創歷史新低。

盡管部分專家認為，情況不會更糟了，美國的房地產市場將會觸底反彈。在很多投資者看來，美國的房價已經被低估，目前已經具備相當的投資價值，包括本國投資者和外國投資者紛紛涌入美國“撿便宜”，這其中就有眾多中國人的身影。br>

然而，仍有很多專家并不看好美國房地產市場，由于美國在房地產泡沫時期積累的住宅供應仍然嚴重過剩，加之美國經濟復蘇遙遙無期，失業率居高不下，消費者購房信心不足，房地產市場很難有起色。

實際上，根據美國人口普查局提供的數據，目前，美國大約有600 萬套空置住宅等待出售或者出租，這一數字較之房地產泡沫之前高出了大約160 萬套。而這個數字還沒有把數以百萬計的準庫存計算在內——出于種種原因，房主和銀行現在還不想將這部分登記在冊。這樣巨大的空置量需要若干年的時間來消化，供求之間的巨大鴻溝意味著住宅市場的下跌仍然沒有盡頭。

美國政府采取了很多措施來鼓勵房地產市場，包括減免交易環節的稅收、降低抵押貸款利率，推出抵押貸款調整措施來避免住宅擁有者倒債，等等。但這些政策顯然收效甚微。

面對這些悲觀的數字，《華爾街日報》MarketWatch專欄作家納廷撰文宣布，美國“住宅市場已死，這一點板上釘釘，毋庸置疑。”

6 月1日的《紐約時報》也引用著名經濟學家迪恩·貝克爾的話，認為今年美國房價將會下跌6%~8%。而另一位經濟學家羅伯特·席勒則認為可能下降10%，這就意味著將有2 萬億美元的財富蒸發。

歐洲：房地產市場冷熱不均

歐洲房地產市場在經過金融危機的大幅衰退后，于2010 年開始反彈，這股反彈趨勢將在2011 年繼續存在。反彈更多地體現在法國、英國、德國這些核心國家的房地產市場上。

根據法國政府公布的數據，法國2010 年房地產市場增長8.6%；英國增長1%；葡萄牙、西班牙、愛爾蘭、意大利以及希臘等歐洲外圍經濟市場動蕩的國家，地產價值同期卻在下滑3%。

由于過去多年累積的房地產泡沫在金融和經濟危機中被擠破，愛爾蘭房地產業仍處于水深火熱之中，愈演愈烈的房地產業危機甚至在2010年底演變成了主權債務危機。進入2011 年，這些歐洲外圍國家的房地產市場仍是一片慘淡。

西班牙房地產市場從2009 年開始走向全面衰退，此前西班牙的房地產市場經歷了長達十年的繁榮。2010 年前4 個月，西班牙房地產市場出現了短暫的復蘇之后，由于泡沫時期大量供應的樓盤被市場消化仍需數年時間，供求不平衡讓西班牙的房地產市場又一次陷入低谷。

西班牙國家統計局數據顯示，2011 年1 月，西班牙國內購房貸款筆數同比減少了7.9%。預計2011 年西班牙房價將下滑10~15 個百分點，使得西班牙房產市場和愛爾蘭一起成為歐洲房地產市場的棄兒。

2011 年3 月29 日，法國政府公布的數據顯示，受低貸款利率刺激及房地產市場需求增加的影響，法國在2010 年底至2011 年初新房建設市場大幅增長，2010年12 月至今年2 月，法國新房開工量為9.6 萬套，同比增長54.1％。2011 年2 月，新房開工量同比增幅甚至高達92.3％，顯示出強勁的復蘇跡象。

德國在經濟強勁復蘇和就業率上升的推動下，從2010 年開始房價出現上漲趨勢，2011 年這個趨勢得到了延續。但整體表現仍然呈現出具有德國人特色的不溫不火的平穩局面。

英國房價盡管在2010 年出現1% 的增長，但進入2011年第一季度，英國平均房價下降了0.31%（實際下降5.42%），英國皇家特許測量師學會(RICS) 認為，預測英國房價并不容易。2011 年以來，通脹形勢抬頭，4 月份通脹率達到了4.5%， 英國經濟陷入停滯，2011 年第一季度英國經濟僅僅增長0.5%，失業率卻達到了8% 的新高。

同時，英國政府實施了嚴厲的政府開支削減計劃，這對房地產市場來說是不利的因素。但樂觀的消息是，英國的貸款利率達到了歷史新低，而針對購房者的稅收得到了大幅度的削減。據統計，由于房租價格上漲，在英國投資房產的回報率上升，與此同時，由于管制的原因，英國房地產市場上的住宅供應仍不足。

亞洲：香港、新加坡雙城記

亞洲的房地產市場在全球可謂一枝獨秀，其原因除了經濟的強勁增長之外，亞洲人買房置業的情結也起到了推波助瀾的作用。

對亞洲的房地產熱潮，眾多專家判斷不一。其中，相當多的經濟學家認為，亞洲的一些地方已經出現了房地產泡沫。英國蘇格蘭皇家銀行全球市場部高級經濟學家瑞克·魯斯2 月22 日表示，亞洲地區目前已經顯現房地產泡沫的明顯信號，尤其是澳大利亞、韓國及中國臺灣地區的房地產市場，估值已明顯過高。

而在英國《經濟學家》周刊3 月份統計的全球房價被高估的市場當中，只有香港、新加坡和瑞士的房地產市場被高估的程度大于2007 年第三季度全球經濟衰退開始之前。

除了中國大陸之外，從2010 年一直到今年的房地產熱潮中，新加坡和中國香港無疑是兩個明星。

新加坡：亞洲最活躍市場。2010 年，新加坡經濟強勁增長14.7%，是1965 年以來經濟增長最快的一年。伴隨著經濟的強勢增長，在過去一年，新加坡的房地產市場異常火熱，截至2010 年第四季度，新加坡私宅價格已比1996年的歷史最高點還高7.4％，創下了新的紀錄。

2010 年，新加坡的房價上漲了17.6%，列全球第二，僅次于中國香港。其中價格上漲最多的是中檔公寓，漲幅為17.5％；大眾私宅價格漲幅居次，漲幅為14.5％；高檔私宅的價格漲幅則是14.3％。

新加坡與中國香港在2010 年到2011 年雙城合璧，成為了全球最活躍的房地產市場。

新加坡房地產大熱，除了2010 年新加坡經濟強勁增長之外，外來富豪的購房需求成為重要的推動器。由于新加坡利率低、貸款容易、投資回報率高等優勢，新加坡房產吸引著大量亞洲富豪，這其中就有很多中國富豪的身影。

高投資回報率是外國投資者在新加坡置業的一個重要因素。在新加坡的繁華地帶譬如賭場，1000 萬人民幣的房子月租金收入可達3 萬~ 4 萬元人民幣；而在北京，1000萬元的房子，月租金也就1 萬元出頭。

2010 年， 海外買家占房地產銷售的比例上升到24.7％，而2009 年是21.8％，在2010 年第四季度，中國籍買家成為最大的海外買家，而在2010 年所有海外買家排行榜上，中國籍買家僅排在馬來西亞買家之后。

新加坡房地產市場的強勁增長同樣引來了政府的調控和降溫措施。2011 年1 月13 日，新加坡政府大幅調高賣方印花稅和下調房貸頂限，征收印花稅的期限也從3 年延長到4 年。

新加坡國家發展部長馬寶山表示，新加坡房地產市場近期出現了過熱的跡象，新一輪的降溫措施是為了防止泡沫的形成。接下來，政府將會密切關注房市走勢，若有必要，將采取進一步的行動。

香港：嚴厲打壓之下房價漲勢不減。在過去的一年多時間里，隨著中國內地經濟的蓬勃發展，香港房地產市場強勁增長。2010 年，香港房價上漲了20.1%，居全球首位。

進入今年以來，盡管香港特區政府采取了各種降溫措施，但似乎收效甚微。

中原地產代理有限公司6 月10 日發布的一份研究報告顯示，反映香港二手樓價的中原城市領先指數最新報100.72 點，創1997 年10 月26 日101.80 點后的逾13 年新高。

事實上，目前香港的房價已達到了歷史高位。據香港貿易發展局的數字統計，目前，香港住宅價格比2008 年12 月房市受全球金融危機影響的時候高出39%，比2008年9 月危機前高20%。

2010 年年底，香港房地產的不斷升溫引起全球關注。國際貨幣基金組織（IMF）發布報告指出，香港房地產泡沫風險在加劇，如果香港房價保持過去兩年的漲速，經濟放緩時將遭遇巨大沖擊。鑒于對樓市泡沫的警惕，香港特區政府和金融管理局在2010 年11 月推出了一系列調控措施，動用了從金融到稅收、行政的種種手段。2010 年11 月，香港金融管理局即要求銀行提高房屋貸款首付，包括總價1200 萬港元以上物業首付5 成及800 萬~ 1200 萬港元物業首付4 成等規定。與此同時，香港政府加大了土地供應。

有意思的是，這些調控措施和中國內地的政策調控如出一轍。

然而，市場對政府的調控措施并不領情，盡管成交量在新歷新年后明顯放慢，買家購房情緒放緩，開發商亦沒有推出新的住宅項目。但是，農歷新年后，成交量又開始回升，樓價上漲了3% ~ 5%，近期在一系列土地拍賣高價成交后，樓市又呈現升溫跡象。

在這種情況下，6 月10 日，香港金融管理局又宣布收緊住宅按揭貸款的5 項措施，進一步將1000 萬港元至1200 萬港元住宅首付數提高到5 成。同時，還采取“限外”措施，對主要收入非來自香港的按揭貸款申請人，最高按揭下調至少10％。

日本：連續三年下跌。日本曾經是房地產泡沫市場的“典范”。自從1991 年房地產泡沫破滅之后，日本房地產市場就進入了連續下跌的通道，一直未能重振山河。

在2010 年，亞洲房地產市場一片紅火之際，日本市場卻延續了慘淡的局面，連續三年下跌。據英國《經濟學人》雜志的統計，日本2010 年整體房價下跌了3.6%。而根據日本國稅廳公布的調查數據，此前，2008 年日本平均房價的跌幅為5.5%，2009 年達到了8%。

日本經濟一直未能走出衰退，導致房地產需求持續低迷，貸款市場不景氣也造成開發商資金短缺，使得日本平均地價降至每平方米12.6 萬日元（約合人民幣0.97 萬元）。根據《經濟學人》最近公布的“房市指標報告”，在20 個國家和地區的房市中，日本房價被界定為偏低了35.2%，是房價被低估最嚴重的房市，反映房價相對租金顯得越來越“便宜”。