投資性房地產計量的理論傾向與現實選擇

在2006年頒布的《企業會計準則》中，新增的“投資性房地產準則”對以租賃或資本增值為目的而持有的房地產的相關會計問題進行了規范。該準則著重解決了投資性房地產的后續計量問題，允許在成本模式之外，在滿足特定條件下也可以采用公允價值模式。根據準則規定，采用公允價值模式計量投資性房地產，應同時滿足以下兩個條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。本文重點探討了理論上和現實中企業對這兩種計量模式的選擇。

一、投資性房地產后續計量的理論傾向——公允價值模式

以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，對比傳統的成本模式，大大增加了上市公司盈余管理的空間。因此在準則尚未實施之前，很多專家學者預測上市公司會偏向選擇公允價值計量投資性房地產。從理論上分析，采用公允價值計量，上市公司盈余管理空間的增加主要表現在以下幾方面：

1.從近年房地產走勢來看。

會計準則規定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。”近年來我國房地產價格呈現不斷上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。而且在許多經濟較發達的大中型城市中，房地產具有活躍的交易市場，符合使用公允價值模式進行后續計量的條件。與成本模式相比，在房地產價格上升時期，采用公允價值計量可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的所有者權益。從而降低了企業的資產負債率，降低了企業的財務風險，有利于企業進行融資，擴大生產經營規模，實施并購重組等融資經營活動。這相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止。

2.從資產折舊或攤銷來看。

會計準則規定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產，在后續計量中不對其計提折舊或進行攤銷?！边@也就意味著，企業減少了每期的固定費用，有利于增加企業利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷。因此，在目前的條件下，投資性房地產采用公允價值計量不會增加企業的稅收負擔，也不會使企業失去折舊的“稅收杠桿”作用。

3.從資產類別轉換來看。

會計準則規定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，按照轉換當日的公允價值計價。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?！睖蕜t還規定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益?！?/p>

這兩條規定就給企業盈余管理提供了一定的空間。企業可以通過與關聯方簽訂租賃合同，將原先的固定資產轉換為投資性房地產并使用公允價值模式進行核算。然后，企業在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。通過這兩次轉換，企業既減少了固定資產的折舊費用，又獲得了公允價值變動帶來的收益，達到了盈余管理的目的。

二、投資性房地產后續計量的現實選擇——成本模式

筆者從網上收集到上市公司投資性房地產項目近幾年的相關數據。在2007年，即我國上市公司全面執行企業會計準則體系的第一年，在630家年報中有披露投資性房地產的上市公司中，僅有18家選擇公允價值模式進行計量，占比2.86%。2008年，披露投資性房地產的公司增加了60家，但僅新增2家上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產，占比為2.90%。2009年，采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司僅為25家，占772家披露有投資性房地產公司的3.24%。該比例直至2010年仍未超過5%，每年增幅較小。為什么上市公司對投資性房地產計量模式的選擇，并不是對上市公司盈余管理有利的公允價值模式而是傳統的成本模式呢？筆者在研究之后，提出以下幾方面成因：

1.公允價值較難獲得。

我國會計準則規定：“企業可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格來確定投資性房地產的公允價值；無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素予以確定?！痹撘幎ㄋ坪醣砻嫔辖鉀Q了公允價值的取得問題，但實際中會計人員很難操作。由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到同類或類似房地產，其實很不容易。這樣，僅靠企業會計人員的專業判斷是不夠的，必須依賴資產評估師、房地產估價師、土地估價師等獨立第三方進行房地產公允價值評估。如果采用公允價值模式，企業每年需聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這個過程將會增大企業的信息成本。因此，相比成本模式較低的信息成本，在現實中大多數企業選擇放棄公允價值計量模式。

2.企業對房價下行的擔憂。

目前，我國的投資性房地產物業市場進入加速發展階段，房價升值潛力較大。但伴隨房價的飛速增長，政府相繼出臺政策抑制房價，各熱點區域城市的房價漲幅都相應放緩，有些城市甚至出現了房價下跌。根據會計準則，投資性房地產公允價值的價格下降將減少上市公司的當期損益，進而影響企業的市場形象及其股票價格。為了防止房價下降帶來的不利影響，本著謹慎性的原則，企業寧可放棄房價上升時采用公允價值模式計量帶來的好處，也要實現公司利潤的穩定。

3.公允價值模式加大企業利潤分配難度。

在投資性房地產準則中，公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉為偏重資產負債觀。這就使得在權責發生制下的凈利潤與現金流進一步偏離。在資產負債日，將投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，增加或減少了企業的凈利潤。但在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應現金流入的，所以在沒有現金流變動的情況下報告企業利潤的增減，可能會加大企業利潤分配的難度。

三、促進投資性房地產公允價值計量的對策探討

1.深入公允價值研究。

公允價值的評估給企業提出了一個較大的挑戰，公允價值的確認方法是否恰當、合理、可行，成為投資性房地產后續計量是否采用公允價值模式的關鍵。FASB于2006年9月發布FAS 157號準則——《公允價值計量》，該準則于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月啟動了修訂《公允價值計量》準則的工作計劃。而我國在這方面的研究才剛剛起步，雖然在新準則中大量運用了公允價值，但對公允價值的運用都是體現在其他具體準則中，沒有一個單獨的有關公允價值內容的具體準則，使公允價值的運用缺乏理論的指導。因此，只有深入公允價值的研究，健全公允價值的理論體系，才能全面指導多變的實際問題。否則，對理論研究的缺失，將極大地阻礙公允價值的應用與發展。

2.統一資產評估體系。

目前，我國企業的房地產公允價值主要依靠第三方房地產評估機構獲得。具備房地產評估資格的資產評估師、房地產估價師和土地估價師，分別隸屬于財政部、建設部和國土資源部管理，因為他們在進行房地產估價時會依據各自的評估細則，所以投資性房地產價值的公允性難以保證。因此，有必要統一目前的相關評估細則，建立起一套統一的資產評估制度，以增強公允價值的有效性。同時，相關監管部門應強化對資產評估機構的監管，以保證公允價值計量的獨立性。

3.強化公允價值信息披露。

目前，投資性房地產準則主要強調披露公允價值的確定方法和依據，較少涉及其他公允價值計量披露的條款。上市公司對于公允價值信息的披露仍取決于其自覺性，公司披露與否，披露的多少及詳細程度都由公司自己決定。這就使得有意采用公允價值模式的公司無章法可循。因此，國家應進一步明確公允價值計量披露的相關問題，要求上市公司披露包括公允價值的確定方法、確定投資性房地產時所聘請的評估機構、評估方法、證據來源、估計假設等要素，從而保護廣大投資者等利益相關者的利益。

（作者單位：江鈴汽車集團公司

內飾件廠、江西廣播電視大學）