論房地產企業的資金管理

我國城市化的發展，使房地產行業得到了迅猛發展，成為中國經濟的支柱產業之一。1998～2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發后最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點，成為GDP增長的直接推動力。不僅如此，房地產業也能有效促進其他關聯產業，如機械設備制造業，金屬產品制造業，建筑材料，化學工業等多個行業的發展。據國家統計局綜合司課題組的研究結果表明，每100元的房地產投資為其他行業創造215元的需求。

為抑制過熱的房地產交易行為，2006年5月，國務院常務會通過有針對性的六條措施（簡稱“國六條”），將調整住房供應結構作為調控著力點，拉開了房地產調控制的序幕。此后，貸幣從緊、營業稅免征由兩年恢復到五年，特別是2010年4月國務院發布的國十條，被稱為史上最嚴厲的調控政策……

在密集的調控下，全國各地房價已應聲回落，加之美國次貸危機引發的全球經濟衰退，國內居民對房地產的消費熱情也急劇下降，觀望氣氛不斷加重。2011年1～10月，全國商品房累計銷售面積為8.0億平方米，同比增長10.0%，增速與1～9月相比下降了2.9個百分點，比去年全年下降0.9個百分點。10月全國商品房銷售面積為8 364萬平方米，環比下降26.9%，亦低于去年全年月平均銷售水平（8 700萬平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降（4月同比下降11.7%）。目前綠城深陷破產傳聞吸引了眾多媒體和公眾關注，作為中國房地產業龍頭房企之一，綠城的境況已經超出了企業個體的范疇，更是當前困境中房企的縮影。房企被政策和市場夾在中間，承擔著調控的絕大部分壓力。如何擺脫困境，管理企業現金流成為解決這個問題的關鍵。優化企業現金流管理，不但可以幫助企業熬過這次行業寒冬，還可以為即將到來的春天打下良好的基礎，使得企業在未來競爭中處于優勢。

一、房地產行業特征分析

1.房地產項目投入大。房地產業是一個高度資金密集性行業，所需成本高。首先土地拍賣，購入土地使用權，一次性支付巨額土地出讓金，2009年7月國土部公布的數據顯示，620個案例中，東部地區共有316個，地價占房價比例平均為27%；中部地區共有158個，地價占房價比例平均為21%；西部地區為146個，地價占房價比例平均為18%。接下來是交納各種前期規費，舊房拆遷辦理項目立項、用地許可、規劃許可、施工許可，預售許可，然后才能進入收款程序。達到預售之前，房企墊付的資金達到項目總成本的60%以上，預售后，交納12%～16%的營業稅和土地增值稅等，對房地產企業的資金要求相當大。

2.房地產項目建設周期長。房地產項目從拍地、開發建設到銷售，受各種因素的制約，通常需3～5年時間，如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。房企沉淀在開發存貨上的資金會很大。

3.房地產項目變現風險大。相對于其他商品而言，由于房地產一般要經過一個合理的較長時間才能在市場上脫手，其資產很難在短期內變現，如果急于脫手，損失不可避免，這樣房地產項目就存在變現力風險。變現力在很大度上考驗著房企的的資金承受力。

二、國家調控政策的影響

政府宏觀調控政策旨在保持房地產業、國家社會經濟健康穩定發展，對于有實力、有長遠發展計劃的大型公司長期看應該是利大于弊，短期內或將產生不確定影響。企業應對國家相關土地、金融、稅收政策變化進行研究，調控土地儲備策略和開發進度，避害趨利。

房地產行業的發展和房地產項目的建設，事關國民經濟和國計民生，國家和地方政府根據現實情況對房地產行業進行宏觀調控和政策引導，使得房地產項目從立項開始，各個環節都受到直接約束和控制。如土地交付之日起一年內開工建設，自開工之日起三年內竣工，南昌市的商品房預售條件是七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數；銀行要求房地產項目四證齊全、自有資金達到30%以上才能發放貸款，土地出讓金首次繳納不得低于50%，一年內必須繳清，銀行上調貸款基準利率，預售即預繳12.17%～16.17%(城市)的營業稅等各種銷售環節稅費。所有的這些政策對房地產的的資金要求都很高，支付環節提前和增加了，收款環節推遲了。

2011年11月1日深夜，微博出現一條綠城中國申請破產的消息，并迅速被大量轉發。11月2日凌晨4點多，綠城房產官方微博發布了綠城集團董事長宋衛平深夜撰寫的文章，表示并無此事。綠城“被破產”，緣于資金鏈緊張，雖然綠城并未走到絕境，但已讓人更加意識到，地產行業面臨重大轉型關口。全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝表示，他說，本次房地產調控，本質是對傳統房地產生產方式的終結，是為了提高集中度，以前粗放式的開發模式目前來看已經行不通。這種方式讓產品鏈上的許多價值沒有得到體現，忽略了土地價值、物業價值等等，土地使用效率比較低，應該走集約化開發的路線。

三、房地產企業進行資金管理的必要性和緊迫性

綠城絕非個案，整個房地產市場也被稱作“哀鴻一片”。截至10月26日，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。

2011年11月9日，北京市住建委發布公示稱，北京東方時代房地產開發有限責任公司等477家房地產開發企業的資質證書有效期屆滿后，未依法申請延續或工商營業執照已注銷，將注銷這477家房地產開發企業的資質。

據中國證券報記者不完全統計，2011年6月至10月中旬，掛牌轉讓的房地產股權項目中，標的資產估值超過1億元的項目有17宗，超過5 000萬元的項目有29宗。截至10月中旬，2011年房地產行業并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數量。

財經評論家葉檀發表文章《十分之一房企能夠活下來》，表示，“如果中國的房地產調控政策持續不斷，那么房地產企業家數（不算項目公司）會幾何級數縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限的30%左右的開發商，會在今明兩年清理出局。在未來五年內，房地產開發企業從萬家下降到千家。”

自1998年住房貨幣化改革以來，房地產行業經歷了高速發展，巨大的市場吸引眾多的市場參與者。如今，市場調控已使行業進入了快速洗牌期，對市場轉型準備過冬的預期，使房地產進入現金為王時代。

基于房地產行業的特征，投入大、建設周期長，銷售回籠資金慢，房地產企業幾乎不可能完全依靠自有資金進行發展。房地產企業進行IPO和股權再融資的限制較多，門檻較高，中小房地產企業風險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題，通過上市解決資金來源幾乎不可能，目前企業大多從銀行借款進行負債融資，這導致企業資產負債率過高，房企龍頭萬科的資產負債率2011年三季度高達80%，其他一般房企高達90%以上，如此高的負債率已經壓縮了其進一步借貸融資的空間。伴隨著高負債的是高風險，銀行對房企的信貸條件也是從緊審批，目前利率上浮比例已達到50%或60%，直接加大了房地產企業的財務壓力和財務風險。

房地產企業一方面貸無可貸，另一方面企業對資金的無效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產出流回企業，而是轉化為產品積壓。根據國家統計局的數據，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，2009年全國商品房空置率將達30%以上，這將大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線，全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月。這些空置商品房無疑大大占用房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。

房地產企業的管理人員資金意識淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時間價值等觀念，使資金管理成為企業管理中的一個薄弱環節，具體表現在企業內部資金管理的責任不明確，前期開發拖沓，建設工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業資金的短缺。

四、房地產企業資金管理方案

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資。內部融資包括企業自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有：上市發行股票、發行公司債券、銀行貸款、房地產投資信托、商業抵押擔保證券、其他融資方式等。

前述房企IPO上市融資幾乎不可能，發行債券是一種重要融資渠道，但一般房企根本達不到發行債券的條件，銀行信貸是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商業信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，并享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構進行經營管理。目前這種方式在內地尚元推出時間表。商業抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。其他融資方式有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

此外，房地產企業還可以通過開展項目合作與參建，吸引國內外資金。例如，通過進行項目合作吸收資金，與國內外企業合作投資或組織項目開發公司，共同開發，共享利潤;或通過參建籌集資金，將其中部分房產以商定價格吸收其他企業參與建設，參建單位按協議定期支付參建款，待項目竣工交付后，參建單位可按協議獲得部分房產所有權。

外部籌資是房地產企業的主要資金來源，一方面高財務成本加大企業的經營風險，另一方面約束條件多。企業應改粗放管理為集約化管理，管理出效益。

1.強化內部資金管理。加強企業內部流動資金管理，減少資金閑置，在充分估計風險的前提下，將資金投資于高收益項目。針對企業應收賬款管理，設立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應貫徹并執行分期滾動開發的理念，減少在建工程成本的占有量。同時，強化利息觀念，并在企業制定和實施生產經營目標中運用。企業內部對資金占用應建立完善的結算機構與制度，準確核算占用量及占用期，努力降低企業資金的占用成本。

2.優化項目投資管理。投資項目優劣直接關系到企業資金回收和利潤大小，因此企業在投資的前期必須針對項目做大量可行性研究。同時，房地產市場與國民經濟發展狀況、人口規模與結構、居民收入、政策法規、產業結構、通貨膨脹率、國家金融政策等方面存在較強的關聯性，因此，在房地產項目開發方案選擇時，應按一定的操作程序，從各個角度對房地產市場與項目進行詳細的調研和分析。房地產企業在投資前期應該充分了解國家關于房地產業發展的最新政策、宏觀經濟環境、城市規劃發展情況、擬開發項目的周圍環境、消費群體的定位等事項，做好充分的市場調研，再由專業人員設計開發方案，包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排等，并測算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標等相關的技術經濟指標，使項目的開發適應市場需求，實現預期利潤。

3.完善項目資金監控。完善房地產企業項目的資金監控，包括期前預控和期間監控。期前預控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以“防患于未然”。企業根據開發經營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業每一個具體開發項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業正常生產經營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發資金支出的監控、資金收支大類的監控和統籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監控，最終實現對房地產企業項目資金的良好管理。

五、江鈴房地產公司資金管理策略

江鈴房地產股份有限公司是江鈴汽車集團公司的子公司，是一家小型房地產開發公司。2001年至2004年，與政府合作開發昌南工業園項目，由于政府資金短缺，一直欠江鈴房地產公司投資款8 000萬未還（至今尚欠3 000萬），江鈴房地產一方面承擔銀行貸款利息，另一方面止步于土地拍賣，資金的困頓一度讓公司業務萎縮，與房地產行業的迅速發展格格不入。

新任領導接手后，立足江鈴，依托江鈴，但不依賴江鈴。首先抓住大江鈴發展，大規模技改投入的契機，大量承接廠房和生產線的建設，為企業的發展積累資金。然后積極參與南昌市的土地拍賣，儲備資源，參與市場競爭。

房地產是資金密集的行業，江鈴房地產首先依托的是江鈴集團，利用江鈴集團公司的信用擔保，取得江鈴財務公司的貸款，公司第一個真正意義走市場的項目終于在2008年的國慶期間推出，豈料正值調控起效，一輪促銷下來，才售出5套房，此時其他項目正在啟動，資金壓力相當大。時間過到2009年的3月，南昌市的房產銷售依舊是冰點狀態，公司適時以成本價推出部份房源，一方面帶動了項目的銷售，另一方面緩解了緊張的資金壓力，度過了一個難關。

2009年下半年房地產銷售火爆，庫存房源銷售一空，此時公司也走上了良性發展。參與競拍的土地越來越多，公司全面與各商業銀行合作貸款，逐步擺脫單一依靠集團公司的擔保方式，利用土地抵押貸款、票據貼現貸款、與其他公司合作的委托貸款、存款抵押貸款等各種方式籌集項目所需資金，信托公司也有接觸，但因政策和利率的原因，暫未實施。

內部管理方面，競拍土地后由項目總負責人提交整個項目的款項支付和收取時點和金額預算，財務部根據所有項目的預算，分析計算公司的用款時間和金額，然后與各大商業銀行聯系，選擇放款時間和規模能滿足要求的銀行進行洽談放貸。平時的資金管控中，嚴格按合同和工程進度時間節點付款，項目管理上，每周兩次項目協調會，保證項目按預期進度順利進行。達到預售條件后，財務部配合銷售收款，與個貸中心協調及時放款，每月與銷售部按戶核對應收款項，及時催收，保證資金按時回籠。在資金短期富余的情況下，辦理通知存款等以增加利息收入。銷售部則盡量在最短的時間內將房源售出。

經過各方面的努力，公司目前在建項目的總投資十幾個億，利用各項目的收付款時間錯開，合理保證了各項目的正常建設。

以上是江鈴房地產公司在實際工作中應對資金短缺的操作方法，各公司可根據其獨特性制定適合的資金管理方法，中小公司在調控中立于不敗之地，大公司則為以后的機會打下基礎。

綜上所述，房地產企業應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等，從企業的資本來源和資本結構出發，在不同階段選擇不同的籌資方式，以滿足其健康發展的需要。

（作者單位：江鈴汽車集團公司）