倒按揭模式現身京滬“以房養老”如何突破瓶頸?

“你留下房子，我為你養老”。老人將自有產權的房子抵押給銀行等機構，機構每個月付給老人“養老金”或者提供養老服務——“以房養老”逐漸進入人們的視野。

這是一種在一些國家已經比較成熟的養老模式，中國對此探索了數年，但至今仍沒成為較普遍的選擇。按理說，這種方式對老人提高晚年生活品質多提供了一種選擇，它在推廣中究竟遇到了什么阻礙呢？

以房養老形式多

以房養老的形式挺多，只要是利用房產的價值改善老人生活的方式，比如收房租、賣房養老都可以算在內。而近年新興的嘗試則更為多樣。

國外較流行的“倒按揭”是一種比較成熟的“以房養老”模式，老人將房子抵押給銀行等金融機構，銀行根據房產價值以及老人的預期壽命評估，每月發給老人一定數量的資金。老人在世時可以一直居住此房屋，而老人去世后，房產則由銀行處置。

此前，也有養老機構推出“以房養老”的服務。比如與老人簽訂協議，約定老人住在老年公寓，享受飲食起居照料服務，而老人去世后房產則由養老機構處置。

中信銀行日前推出中老年借記卡，其中的養老按揭功能備受關注，也再次讓“以房養老”成為公眾關注的熱點。

中信銀行上海分行介紹，中信銀行“養老按揭”貸款業務是以住房為抵押，向借款人分期發放貸款，用于養老用途。

從目前的方案看，中信銀行的“養老按揭”業務與國外流行的“倒按揭”業務比較類似，但根據中國的國情進行了改進。中信銀行上海分行相關負責人介紹，國外的“以房養老”業務在期滿后，銀行會收回房產。但是，中信的以房養老按揭不同，貸款期滿后并不收回房產。房產的處置由借款人決定，銀行只收回貸款本息。這樣房子依然屬于老人，將來也可留給孩子，更符合當前中國人的習慣。

采訪中，有老人表示，如果以房養老方式能實施，是對傳統觀念的顛覆。過去有房有地要留給子孫，現在，也可以留給自己用了。擁有住房的老年人可以通過“以房養老”，實現老年生活的衣食無憂。在保證擁有居住權的前提下，既能保持退休前的生活質量，又不會增加子女的負擔。

適用人群有點窄

中信銀行的“養老按揭”如何操作呢？借款人以自己擁有所有權的住房抵押，中信銀行核定一個養老貸款額度，最高不超過房屋估價的60%，貸款期限內約定每月放款金額，按月直接發放養老貸款資金進入養老人賬戶。對老年客戶每月發放不超過2萬元，最長貸款年限不超過10年。

“過去，銀行貸款一般都是先一次性發放一筆總額，然后分月還。而‘養老按揭’則是零貸，每月發放一小筆，最后一次性償付本金總額。概括為按月還息，到期一次性還本。”中信銀行上海分行相關業務部負責人說。

如果到期后不能償還本金，房子該怎么辦？中信銀行相關負責人介紹，如遇這種情況，將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。

與房屋出租相比，這一模式對老人而言究竟劃不劃算呢？

粗略地估算，以北京一套價值為200萬元的房子為例，如果出租，目前每月租金收益大概為4000元；如果抵押10年，按照價值的60%則可獲得貸款120萬元，平均每個月可貸1萬元（扣除利息，實際到手不到1萬元）。當然，這本息都是要還的。在此期間，老人可以同時獲得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4萬元。

顯然，如果純粹想賺錢，這樣的方式是不合適的，它本質上是一項抵押貸款業務，貸款人要以支付利息為代價。但是如果10年之內經濟負擔較重，并且預期將來有還款能力，這便是個可以考慮的選擇。

比如，55歲的居民，未到領取養老金的年紀，但是孩子正在上大學，開支較大。這樣的情況下，可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有養老金了，就有能力償還貸款了。從這個角度來說，這種方式的“以房養老”是一種過渡舉措。

依照中信銀行的設計，只有年滿55歲以上的老人，名下有兩套以上的房產，才符合貸款條件。適用人群比較有限。

水土不服怎克服

記者在北京市東花市街道對5位老人進行了隨機采訪，他們大多對記者所說的“以房養老”感到陌生。聽了記者的介紹后，有4位老人明確表示，目前的養老金足夠生活，不會考慮把房子抵押出去。

67歲的陳大爺退休前在一家企業任經濟師，他認為，人口老齡化問題是中國未來的大問題，將來完全靠養兒防老不現實。國外的成功模式，我們可以探討和嘗試，但能不能符合國情要看今后的實踐。“不過，在目前年輕人買房艱辛的情況下，這樣的觀念恐怕暫時很難獲得認同。”

事實上，“以房養老”的模式進入中國已有數年時間，但是卻表現出“水土不服”的癥狀。“有房要留給孩子”，這一傳統觀念正是“以房養老”難以得到推廣的重要因素。中信銀行的模式基本克服了這一問題，不過門檻較高，覆蓋面較窄，未來前景如何，仍有待觀察。

除了觀念問題，“以房養老”也存在現實操作層面的問題。此前，除了銀行、公積金中心，甚至一些民營養老院等都曾借鑒國外的“倒按揭”模式，均未能走遠。究其原因，金融機構和老人之間在有關具體細節方面較難達成默契，機構的收益難以確定，再加上國內缺乏完善的配套法律政策，因此有關機構開展此項業務積極性不高。

而養老機構的不穩定性，則讓老人心有疑慮：在簽訂房屋抵押協議之后老人可能還健在幾十年，幾十年間該養老院如果發生變故，協議該如何執行？如果服務質量與預期有差距，老人的權益如何保障？

有關銀行業務專家認為，推出“養老按揭”是對社會養老體系的有效補充。在房產仍然被視為保值增值的資產的當下，“以房養老”對于相關機構來說仍然有較大吸引力。

但是，眼下的重重困難唯有得到切實破解，“以房養老”才能真正成為老人們放心的選擇。■

評論北京“十二五”老齡事業規劃鼓勵“以房養老”10月公布的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》提出，北京將鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展“以房養老”（住房反向抵押貸款）試點業務。 該規劃顯示，2010年，北京全市戶籍人口中60周歲及以上老年人口為235萬，占戶籍人口的18.7%。預計到2015年，戶籍人口中60周歲及以上老年人口將達到320萬，占戶籍人口的23%；65周歲及以上人口將達到212萬，占戶籍人口的15%。