倒按揭模式現(xiàn)身京滬“以房養(yǎng)老”如何突破瓶頸?

“你留下房子，我為你養(yǎng)老”。老人將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)每個月付給老人“養(yǎng)老金”或者提供養(yǎng)老服務(wù)——“以房養(yǎng)老”逐漸進(jìn)入人們的視野。

這是一種在一些國家已經(jīng)比較成熟的養(yǎng)老模式，中國對此探索了數(shù)年，但至今仍沒成為較普遍的選擇。按理說，這種方式對老人提高晚年生活品質(zhì)多提供了一種選擇，它在推廣中究竟遇到了什么阻礙呢？

以房養(yǎng)老形式多

以房養(yǎng)老的形式挺多，只要是利用房產(chǎn)的價值改善老人生活的方式，比如收房租、賣房養(yǎng)老都可以算在內(nèi)。而近年新興的嘗試則更為多樣。

國外較流行的“倒按揭”是一種比較成熟的“以房養(yǎng)老”模式，老人將房子抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，銀行根據(jù)房產(chǎn)價值以及老人的預(yù)期壽命評估，每月發(fā)給老人一定數(shù)量的資金。老人在世時可以一直居住此房屋，而老人去世后，房產(chǎn)則由銀行處置。

此前，也有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的服務(wù)。比如與老人簽訂協(xié)議，約定老人住在老年公寓，享受飲食起居照料服務(wù)，而老人去世后房產(chǎn)則由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)處置。

中信銀行日前推出中老年借記卡，其中的養(yǎng)老按揭功能備受關(guān)注，也再次讓“以房養(yǎng)老”成為公眾關(guān)注的熱點(diǎn)。

中信銀行上海分行介紹，中信銀行“養(yǎng)老按揭”貸款業(yè)務(wù)是以住房為抵押，向借款人分期發(fā)放貸款，用于養(yǎng)老用途。

從目前的方案看，中信銀行的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)與國外流行的“倒按揭”業(yè)務(wù)比較類似，但根據(jù)中國的國情進(jìn)行了改進(jìn)。中信銀行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，國外的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在期滿后，銀行會收回房產(chǎn)。但是，中信的以房養(yǎng)老按揭不同，貸款期滿后并不收回房產(chǎn)。房產(chǎn)的處置由借款人決定，銀行只收回貸款本息。這樣房子依然屬于老人，將來也可留給孩子，更符合當(dāng)前中國人的習(xí)慣。

采訪中，有老人表示，如果以房養(yǎng)老方式能實(shí)施，是對傳統(tǒng)觀念的顛覆。過去有房有地要留給子孫，現(xiàn)在，也可以留給自己用了。擁有住房的老年人可以通過“以房養(yǎng)老”，實(shí)現(xiàn)老年生活的衣食無憂。在保證擁有居住權(quán)的前提下，既能保持退休前的生活質(zhì)量，又不會增加子女的負(fù)擔(dān)。

適用人群有點(diǎn)窄

中信銀行的“養(yǎng)老按揭”如何操作呢？借款人以自己擁有所有權(quán)的住房抵押，中信銀行核定一個養(yǎng)老貸款額度，最高不超過房屋估價的60%，貸款期限內(nèi)約定每月放款金額，按月直接發(fā)放養(yǎng)老貸款資金進(jìn)入養(yǎng)老人賬戶。對老年客戶每月發(fā)放不超過2萬元，最長貸款年限不超過10年。

“過去，銀行貸款一般都是先一次性發(fā)放一筆總額，然后分月還。而‘養(yǎng)老按揭’則是零貸，每月發(fā)放一小筆，最后一次性償付本金總額。概括為按月還息，到期一次性還本。”中信銀行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人說。

如果到期后不能償還本金，房子該怎么辦？中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如遇這種情況，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。

與房屋出租相比，這一模式對老人而言究竟劃不劃算呢？

粗略地估算，以北京一套價值為200萬元的房子為例，如果出租，目前每月租金收益大概為4000元；如果抵押10年，按照價值的60%則可獲得貸款120萬元，平均每個月可貸1萬元（扣除利息，實(shí)際到手不到1萬元）。當(dāng)然，這本息都是要還的。在此期間，老人可以同時獲得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4萬元。

顯然，如果純粹想賺錢，這樣的方式是不合適的，它本質(zhì)上是一項(xiàng)抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款人要以支付利息為代價。但是如果10年之內(nèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，并且預(yù)期將來有還款能力，這便是個可以考慮的選擇。

比如，55歲的居民，未到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但是孩子正在上大學(xué)，開支較大。這樣的情況下，可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有養(yǎng)老金了，就有能力償還貸款了。從這個角度來說，這種方式的“以房養(yǎng)老”是一種過渡舉措。

依照中信銀行的設(shè)計(jì)，只有年滿55歲以上的老人，名下有兩套以上的房產(chǎn)，才符合貸款條件。適用人群比較有限。

水土不服怎克服

記者在北京市東花市街道對5位老人進(jìn)行了隨機(jī)采訪，他們大多對記者所說的“以房養(yǎng)老”感到陌生。聽了記者的介紹后，有4位老人明確表示，目前的養(yǎng)老金足夠生活，不會考慮把房子抵押出去。

67歲的陳大爺退休前在一家企業(yè)任經(jīng)濟(jì)師，他認(rèn)為，人口老齡化問題是中國未來的大問題，將來完全靠養(yǎng)兒防老不現(xiàn)實(shí)。國外的成功模式，我們可以探討和嘗試，但能不能符合國情要看今后的實(shí)踐。“不過，在目前年輕人買房艱辛的情況下，這樣的觀念恐怕暫時很難獲得認(rèn)同。”

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”的模式進(jìn)入中國已有數(shù)年時間，但是卻表現(xiàn)出“水土不服”的癥狀。“有房要留給孩子”，這一傳統(tǒng)觀念正是“以房養(yǎng)老”難以得到推廣的重要因素。中信銀行的模式基本克服了這一問題，不過門檻較高，覆蓋面較窄，未來前景如何，仍有待觀察。

除了觀念問題，“以房養(yǎng)老”也存在現(xiàn)實(shí)操作層面的問題。此前，除了銀行、公積金中心，甚至一些民營養(yǎng)老院等都曾借鑒國外的“倒按揭”模式，均未能走遠(yuǎn)。究其原因，金融機(jī)構(gòu)和老人之間在有關(guān)具體細(xì)節(jié)方面較難達(dá)成默契，機(jī)構(gòu)的收益難以確定，再加上國內(nèi)缺乏完善的配套法律政策，因此有關(guān)機(jī)構(gòu)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)積極性不高。

而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不穩(wěn)定性，則讓老人心有疑慮：在簽訂房屋抵押協(xié)議之后老人可能還健在幾十年，幾十年間該養(yǎng)老院如果發(fā)生變故，協(xié)議該如何執(zhí)行？如果服務(wù)質(zhì)量與預(yù)期有差距，老人的權(quán)益如何保障？

有關(guān)銀行業(yè)務(wù)專家認(rèn)為，推出“養(yǎng)老按揭”是對社會養(yǎng)老體系的有效補(bǔ)充。在房產(chǎn)仍然被視為保值增值的資產(chǎn)的當(dāng)下，“以房養(yǎng)老”對于相關(guān)機(jī)構(gòu)來說仍然有較大吸引力。

但是，眼下的重重困難唯有得到切實(shí)破解，“以房養(yǎng)老”才能真正成為老人們放心的選擇。■

評論北京“十二五”老齡事業(yè)規(guī)劃鼓勵“以房養(yǎng)老”10月公布的《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，北京將鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”（住房反向抵押貸款）試點(diǎn)業(yè)務(wù)。 該規(guī)劃顯示，2010年，北京全市戶籍人口中60周歲及以上老年人口為235萬，占戶籍人口的18.7%。預(yù)計(jì)到2015年，戶籍人口中60周歲及以上老年人口將達(dá)到320萬，占戶籍人口的23%；65周歲及以上人口將達(dá)到212萬，占戶籍人口的15%。