寧夏房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析與未來發(fā)展前景的預(yù)測

摘 要：近年來，房地產(chǎn)業(yè)在寧夏國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位，推動了經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，改善了居民的居住條件，提高了人們的居住品質(zhì)，促進(jìn)了城市整體的發(fā)展。盡管房地產(chǎn)業(yè)在寧夏得到了快速的發(fā)展，但總體來講，它與全國平均水平仍然有一定的差距，主要表現(xiàn)在：目前房地產(chǎn)業(yè)尚未成為寧夏的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用明顯，但長期效果低于全國平均水平，價格雖然近年來上漲較快，但相對于全國處于較低的狀況。通過以上分析，認(rèn)為，寧夏房地產(chǎn)市場的開發(fā)程度還有待于進(jìn)一步提高，政府應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，而對國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商來講，寧夏仍然有較大的投資機會。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展預(yù)測；寧夏

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）36-0158-02

房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有非常重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)二者互相依存，互相促進(jìn)。2009年，寧夏房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值47.56億元，占GDP的3.51%，新世紀(jì)以來，寧夏房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，已成為區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。

一、房地產(chǎn)業(yè)在寧夏國民經(jīng)濟(jì)中的地位

1.拉動國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，通過自身產(chǎn)值的增加推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是寧夏全區(qū)經(jīng)濟(jì)的一個重要增長點。2000年，寧夏房地產(chǎn)業(yè)投資額為15.57億元，2010年已達(dá)到254.37億元，十一年間增長了16.33倍，年均遞增21.71%。近年來，寧夏房地產(chǎn)投資額度持續(xù)遞增，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，對GDP的直接貢獻(xiàn)率高，大約占3.51個百分點，再加上間接貢獻(xiàn)，估計可達(dá)到4~4.5個百分點。由此可見，寧夏房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長起到很大的推動作用。

2.改善居民居住條件，提高生活品質(zhì)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)人均住宅面積逐年提升，城鎮(zhèn)居民生活條件得到有效改善。2009年底，寧夏城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積11 066.09萬平方米，其中實有住宅面積7 164.07萬平米，住房成套率89.1%，私有率96.2%，人均住房建筑面積29.62平方米。自2005年以來，全區(qū)已累計籌集中央廉租住房資金18億元，為40 777戶最低收入家庭改善了居住條件。同時，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)，完善城市生活配套服務(wù)空間結(jié)構(gòu)，商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民娛樂休閑區(qū)、住宅區(qū)等場所的建設(shè)，有力地提高了居民生活品質(zhì)。另外，新建住宅的綜合質(zhì)量全面提升，2009年，寧夏共有13家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的17個住宅項目共計175.7萬平方米住宅通過了國家2A級住宅性能認(rèn)定終審。

3.促進(jìn)了城鎮(zhèn)建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅直接影響著人們居住環(huán)境的改善和人民生活水平的實質(zhì)性提高，還影響到一個國家或區(qū)域的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。西部大開發(fā)以來，寧夏經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)扮演著重要角色，成為社會經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)和載體。房地產(chǎn)為社會經(jīng)濟(jì)活動提供必須使用的建筑物或構(gòu)筑物外，還提供與此相適應(yīng)的場地和交通用地。為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、工業(yè)活動，第三產(chǎn)業(yè)以及科教、文衛(wèi)體等活動提供必要的場所和空間。

二、寧夏房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景分析

房地產(chǎn)業(yè)成為一個寧夏獨立的產(chǎn)業(yè)部門起始于20世紀(jì)90年代，經(jīng)過二十年的發(fā)展，為寧夏社會經(jīng)濟(jì)的騰飛、居民住房環(huán)境的改善、政府財政收入的提高作出了巨大的貢獻(xiàn)。但眾多的數(shù)據(jù)表明：寧夏目前的房地產(chǎn)業(yè)相對于全國平均水平還有一定的差距，未來還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。

1.近年來，房地產(chǎn)業(yè)在寧夏國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提高，但尚未發(fā)展成為寧夏經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在實現(xiàn)國家或地區(qū)城市化和工業(yè)化中具有先導(dǎo)性，也必然為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1990年，寧夏房地產(chǎn)實現(xiàn)增加值僅為5 000萬元，占GDP的0.77%，到2009年已實現(xiàn)增加值47.56億元，占GDP的3.51%。總體來看，從1990—2009年，寧夏房地產(chǎn)行業(yè)與GDP呈同步增長的態(tài)勢。

2000年寧夏房地產(chǎn)業(yè)增加值為8.86億元，是1990年的17.72倍，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的6.9%。到2009年已經(jīng)發(fā)展到47.56億元，是2000年的5.4倍，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的8.4%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使其迅速成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。

從縱向上看，寧夏近十年來房地產(chǎn)發(fā)展保持著較快的增長速度，房地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重也不斷提升，但從全國各省區(qū)的橫向比較來看，寧夏房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重低于大多數(shù)中東部省市和全國平均水平，同時也低于部分西部省市區(qū)。2009年寧夏房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重為3.5%，離全國平均水平尚有1.9個百分點的差距。關(guān)于定義支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為應(yīng)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中達(dá)到5%的水平。因此，可以基本判斷寧夏房地產(chǎn)業(yè)目前尚未成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著城市化和工業(yè)化的發(fā)展，寧夏房地產(chǎn)業(yè)還有較大的發(fā)展空間和有進(jìn)一步提高的潛力。

2.對經(jīng)濟(jì)增長有較強的拉動作用，但長期效果低于全國平均水平。寧夏屬于典型的投資拉動型經(jīng)濟(jì)增長模式，其中房地產(chǎn)業(yè)起到了重要的作用，從2000—2009年寧夏房地產(chǎn)的投資額呈現(xiàn)比較快速的增長態(tài)勢，2000年全區(qū)房地產(chǎn)投資額為155 691萬元，到2009年達(dá)1 759 488萬元，為2000年的11倍。

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展從開發(fā)投資和住房消費兩個方面有效拉動了寧夏國民經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資的比重由“八五”時期的5.4%逐漸上升到“九五”時期的9.1%和“十五”時期的15.8%。2009年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資175.95億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由2000年的5.2%提升至13%，已成為支撐經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。

房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動性強等特點，商品房的生產(chǎn)和消費與建筑、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等五十多個行業(yè)緊密相關(guān)。通過對二十年來房地產(chǎn)開發(fā)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值之間的相關(guān)分析表明，其相關(guān)系數(shù)為0.97，有較強的相關(guān)性。

房地產(chǎn)業(yè)是一個兼有資本密集型和勞動密集型產(chǎn)業(yè)。除了增加房地產(chǎn)本身就業(yè)，直接帶動建材、冶金和建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)增加。據(jù)測算，我區(qū)每增加1億元房地產(chǎn)投資，相應(yīng)帶動建筑企業(yè)從業(yè)人員增加250人。2009年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)直接為建筑業(yè)提供4萬個就業(yè)崗位。

房地產(chǎn)業(yè)對全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了較強的帶動作用，但與全國平均水平相比仍還有一定的差距。寧夏房地產(chǎn)投資占全區(qū)總固定資產(chǎn)投資的比重從2000年的9.7%上升到2004年的17.9%后，從200開始基本在17%左右徘徊，對于全國平均水平來講，2000—2009年，其比重均低于全國平均水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)雖然對寧夏經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較強的拉動作用，但其效果低于全國平均水平，房地產(chǎn)業(yè)還需繼續(xù)為寧夏國民經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展提供支撐作用。

3.房地產(chǎn)價格近年來上漲幅度較快但總體位于全國較低水平。從2008開始，寧夏房價也呈大幅上漲態(tài)勢，從2008年以來全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)看，銀川市商品房價格一直排在全國前列，2008年9月至2009年6月，銀川新建商品住宅價格漲幅連續(xù)十個月排在全國首位，2009年7月、8月、9月、10月、11月和12月，各月房價漲幅分別為5.4%、6.8%、7.3% 、8.1%、10.4%和10.5%，漲幅仍居全國前列。據(jù)全國2010年上半年全國70個大中城市抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，銀川市各月新建住房價格均在高位運行，漲幅均高于全國70個大中城市平均水平。從2010年9月份開始，銀川市新建住宅價格同比漲幅才逐步低于同期全國平均水平，與全國平均水平開始趨于一致。銀川市占寧夏房地產(chǎn)市場60%的份額，其他縣市的房地產(chǎn)價格變化也基本趨同于銀川市。

2008—2010年上半年寧夏房地產(chǎn)市場獲得了井噴式的發(fā)展，價格漲幅較大，但從長時間尺度的分析來看，寧夏的房地產(chǎn)價格在全國，甚至在西部均處于較低水平。從2003—2007年，寧夏房地產(chǎn)價格指數(shù)均低于全國平均水平。即使在2008年獲得快速增長后，2009年，全區(qū)商品房平均銷售價格僅為3 090元/平方米，住宅平均銷售價為2 824 元/平方米，低于同期全國4 694元/平方米和4 474元/平方米的平均水平。其中，占寧夏房地產(chǎn)市場60%左右的銀川市新建住宅平均價格3 387元/平方米，在全國27個省會城市中，僅高于烏魯木齊、呼和浩特和西寧，居第二十四位。另據(jù)中國社科院2010年12月發(fā)布的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2010—2011）》顯示：銀川房價泡沫成分占實際價格比例在10%以內(nèi)，屬于泡沫較低的城市之一，泡沫程度僅略高于烏魯木齊。

城市房價收入比是國際普遍使用的衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)市場是否過熱的重要指標(biāo)，而寧夏房價收入比相對不高，2009年為6.7，低于全國8.7的平均水平，即使在西北五省區(qū)也相對較低，僅高于青海，列陜西、甘肅和新疆之后。因此，可綜合判斷，寧夏住房價格近年來雖漲幅較大，但總體價格處于全國較低水平，基本未受投機性的過大影響。

三、寧夏房地產(chǎn)市場發(fā)展的未來趨勢判斷的啟示

目前，寧夏房地產(chǎn)市場發(fā)展的勢頭良好，隨著寧夏沿黃城市帶建設(shè)步伐的加快，寧夏的城鎮(zhèn)化速度也繼續(xù)呈現(xiàn)快速增長的勢頭，因此，支撐寧夏房地產(chǎn)市場的剛性需求依然旺盛，房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)仍然會保持一定幅度的上升，這一趨勢對于許多中低收入人群的住房問題提出了若干挑戰(zhàn)，因此，政府需要繼續(xù)發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，通過興建政策性住房來保證中低收入人群基本的住房需求。同時，對于眾多開發(fā)企業(yè)來講，寧夏房地產(chǎn)市場相對于全國其他地區(qū)來講仍然有一定的投資機會和開發(fā)潛力。

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[責(zé)任編輯 陳鳳雪]