寧夏房地產市場的現狀分析與未來發展前景的預測

摘 要：近年來，房地產業在寧夏國民經濟中占有越來越重要的地位，推動了經濟的迅速發展，改善了居民的居住條件，提高了人們的居住品質，促進了城市整體的發展。盡管房地產業在寧夏得到了快速的發展，但總體來講，它與全國平均水平仍然有一定的差距，主要表現在：目前房地產業尚未成為寧夏的支柱產業，對經濟的拉動作用明顯，但長期效果低于全國平均水平，價格雖然近年來上漲較快，但相對于全國處于較低的狀況。通過以上分析，認為，寧夏房地產市場的開發程度還有待于進一步提高，政府應該給予適當的調控，而對國內外房地產開發商來講，寧夏仍然有較大的投資機會。

關鍵詞：房地產業；發展預測；寧夏

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）36-0158-02

房地產業和國民經濟有著密切的聯系。國民經濟發展水平決定房地產業的發展水平，房地產業的發展又促進國民經濟的發展，在國民經濟的發展中占有非常重要的地位。房地產業和國民經濟二者互相依存，互相促進。2009年，寧夏房地產業實現增加值47.56億元，占GDP的3.51%，新世紀以來，寧夏房地產業快速發展，已成為區域國民經濟新的增長點。

一、房地產業在寧夏國民經濟中的地位

1.拉動國民經濟的快速發展。作為國民經濟的重要組成部分，通過自身產值的增加推動國民經濟的發展。房地產業是寧夏全區經濟的一個重要增長點。2000年，寧夏房地產業投資額為15.57億元，2010年已達到254.37億元，十一年間增長了16.33倍，年均遞增21.71%。近年來，寧夏房地產投資額度持續遞增，促使房地產業發展很快，對GDP的直接貢獻率高，大約占3.51個百分點，再加上間接貢獻，估計可達到4~4.5個百分點。由此可見，寧夏房地產業的迅速發展對區域經濟的快速增長起到很大的推動作用。

2.改善居民居住條件，提高生活品質。隨著房地產業的快速發展，城鎮人均住宅面積逐年提升，城鎮居民生活條件得到有效改善。2009年底，寧夏城鎮實有房屋建筑面積11 066.09萬平方米，其中實有住宅面積7 164.07萬平米，住房成套率89.1%，私有率96.2%，人均住房建筑面積29.62平方米。自2005年以來，全區已累計籌集中央廉租住房資金18億元，為40 777戶最低收入家庭改善了居住條件。同時，通過房地產綜合開發，完善城市生活配套服務空間結構，商業貿易區、居民娛樂休閑區、住宅區等場所的建設，有力地提高了居民生活品質。另外，新建住宅的綜合質量全面提升，2009年，寧夏共有13家房地產開發企業的17個住宅項目共計175.7萬平方米住宅通過了國家2A級住宅性能認定終審。

3.促進了城鎮建設。房地產業的發展不僅直接影響著人們居住環境的改善和人民生活水平的實質性提高，還影響到一個國家或區域的城鎮化進程。西部大開發以來，寧夏經濟持續快速發展，給當地房地產業發展帶來了巨大的發展空間。在社會經濟快速發展進程中，房地產業扮演著重要角色，成為社會經濟活動的基礎和載體。房地產為社會經濟活動提供必須使用的建筑物或構筑物外，還提供與此相適應的場地和交通用地。為農業生產、工業活動，第三產業以及科教、文衛體等活動提供必要的場所和空間。

二、寧夏房地產行業的發展前景分析

房地產業成為一個寧夏獨立的產業部門起始于20世紀90年代，經過二十年的發展，為寧夏社會經濟的騰飛、居民住房環境的改善、政府財政收入的提高作出了巨大的貢獻。但眾多的數據表明：寧夏目前的房地產業相對于全國平均水平還有一定的差距，未來還有相當大的發展空間。

1.近年來，房地產業在寧夏國民經濟中的地位不斷提高，但尚未發展成為寧夏經濟發展的支柱產業。房地產產業在實現國家或地區城市化和工業化中具有先導性，也必然為產業結構中的主導產業。1990年，寧夏房地產實現增加值僅為5 000萬元，占GDP的0.77%，到2009年已實現增加值47.56億元，占GDP的3.51%。總體來看，從1990—2009年，寧夏房地產行業與GDP呈同步增長的態勢。

2000年寧夏房地產業增加值為8.86億元，是1990年的17.72倍，占第三產業增加值的6.9%。到2009年已經發展到47.56億元，是2000年的5.4倍，占第三產業增加值的8.4%。房地產業的快速發展，使其迅速成為國民經濟新的增長點。

從縱向上看，寧夏近十年來房地產發展保持著較快的增長速度，房地產在產業結構中的比重也不斷提升，但從全國各省區的橫向比較來看，寧夏房地產業在產業結構中的比重低于大多數中東部省市和全國平均水平，同時也低于部分西部省市區。2009年寧夏房地產業產值占GDP的比重為3.5%，離全國平均水平尚有1.9個百分點的差距。關于定義支柱產業的標準，學術界一般認為應在產業結構中達到5%的水平。因此，可以基本判斷寧夏房地產業目前尚未成為經濟發展的支柱產業，隨著城市化和工業化的發展，寧夏房地產業還有較大的發展空間和有進一步提高的潛力。

2.對經濟增長有較強的拉動作用，但長期效果低于全國平均水平。寧夏屬于典型的投資拉動型經濟增長模式，其中房地產業起到了重要的作用，從2000—2009年寧夏房地產的投資額呈現比較快速的增長態勢，2000年全區房地產投資額為155 691萬元，到2009年達1 759 488萬元，為2000年的11倍。

房地產業的快速發展從開發投資和住房消費兩個方面有效拉動了寧夏國民經濟增長。房地產投資在固定資產投資的比重由“八五”時期的5.4%逐漸上升到“九五”時期的9.1%和“十五”時期的15.8%。2009年，全區房地產開發投資175.95億元，占地區生產總值的比重由2000年的5.2%提升至13%，已成為支撐經濟持續穩定發展的重要因素。

房地產業具有產業鏈長、帶動性強等特點，商品房的生產和消費與建筑、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等五十多個行業緊密相關。通過對二十年來房地產開發投資與地區生產總值之間的相關分析表明，其相關系數為0.97，有較強的相關性。

房地產業是一個兼有資本密集型和勞動密集型產業。除了增加房地產本身就業，直接帶動建材、冶金和建筑業就業人數增加。據測算，我區每增加1億元房地產投資，相應帶動建筑企業從業人員增加250人。2009年，全區房地產開發直接為建筑業提供4萬個就業崗位。

房地產業對全區國民經濟發展起到了較強的帶動作用，但與全國平均水平相比仍還有一定的差距。寧夏房地產投資占全區總固定資產投資的比重從2000年的9.7%上升到2004年的17.9%后，從200開始基本在17%左右徘徊，對于全國平均水平來講，2000—2009年，其比重均低于全國平均水平。因此，房地產業雖然對寧夏經濟產生了較強的拉動作用，但其效果低于全國平均水平，房地產業還需繼續為寧夏國民經濟又好又快的發展提供支撐作用。

3.房地產價格近年來上漲幅度較快但總體位于全國較低水平。從2008開始，寧夏房價也呈大幅上漲態勢，從2008年以來全國70個大中城市房屋銷售價格指數看，銀川市商品房價格一直排在全國前列，2008年9月至2009年6月，銀川新建商品住宅價格漲幅連續十個月排在全國首位，2009年7月、8月、9月、10月、11月和12月，各月房價漲幅分別為5.4%、6.8%、7.3% 、8.1%、10.4%和10.5%，漲幅仍居全國前列。據全國2010年上半年全國70個大中城市抽樣調查數據顯示，銀川市各月新建住房價格均在高位運行，漲幅均高于全國70個大中城市平均水平。從2010年9月份開始，銀川市新建住宅價格同比漲幅才逐步低于同期全國平均水平，與全國平均水平開始趨于一致。銀川市占寧夏房地產市場60%的份額，其他縣市的房地產價格變化也基本趨同于銀川市。

2008—2010年上半年寧夏房地產市場獲得了井噴式的發展，價格漲幅較大，但從長時間尺度的分析來看，寧夏的房地產價格在全國，甚至在西部均處于較低水平。從2003—2007年，寧夏房地產價格指數均低于全國平均水平。即使在2008年獲得快速增長后，2009年，全區商品房平均銷售價格僅為3 090元/平方米，住宅平均銷售價為2 824 元/平方米，低于同期全國4 694元/平方米和4 474元/平方米的平均水平。其中，占寧夏房地產市場60%左右的銀川市新建住宅平均價格3 387元/平方米，在全國27個省會城市中，僅高于烏魯木齊、呼和浩特和西寧，居第二十四位。另據中國社科院2010年12月發布的住房綠皮書《中國住房發展報告（2010—2011）》顯示：銀川房價泡沫成分占實際價格比例在10%以內，屬于泡沫較低的城市之一，泡沫程度僅略高于烏魯木齊。

城市房價收入比是國際普遍使用的衡量一個地區房地產市場是否過熱的重要指標，而寧夏房價收入比相對不高，2009年為6.7，低于全國8.7的平均水平，即使在西北五省區也相對較低，僅高于青海，列陜西、甘肅和新疆之后。因此，可綜合判斷，寧夏住房價格近年來雖漲幅較大，但總體價格處于全國較低水平，基本未受投機性的過大影響。

三、寧夏房地產市場發展的未來趨勢判斷的啟示

目前，寧夏房地產市場發展的勢頭良好，隨著寧夏沿黃城市帶建設步伐的加快，寧夏的城鎮化速度也繼續呈現快速增長的勢頭，因此，支撐寧夏房地產市場的剛性需求依然旺盛，房地產價格在短期內仍然會保持一定幅度的上升，這一趨勢對于許多中低收入人群的住房問題提出了若干挑戰，因此，政府需要繼續發揮宏觀調控的手段，通過興建政策性住房來保證中低收入人群基本的住房需求。同時，對于眾多開發企業來講，寧夏房地產市場相對于全國其他地區來講仍然有一定的投資機會和開發潛力。

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[責任編輯 陳鳳雪]