淺談黑龍江省墾區行政事業單位轉讓業務用房繳納相關稅金問題

摘要：通過本單位轉讓業務用房應繳納哪些相關稅金這一問題，利用自身注冊稅務師所學習和掌握的相關營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅等稅法政策和知識，以及對黑龍江省墾區企業所得稅繳納方式的實際情況的了解，對主管稅務機關使用的征稅軟件所顯示出的應繳納稅款額提出異議，并提出應繳納稅款額的個人見解和基本思路。

關鍵詞：黑龍江墾區 行政事業單位 轉讓 業務用房 繳納稅金

中圖分類號：F810.42文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0019-02

一、案例背景

農墾牡丹江管理局交通運輸局隸屬于黑龍江省農墾總局牡丹江管理局，2007年隨管理局由密山市連珠山鎮整體搬遷至裴德鎮。2008年將原業務用房按國有資產管理相關程序擬對外轉讓，原值604萬元，因執行事業單位會計制度，會計核算不提折舊。交易評估值376萬元，評估費1.8萬元，交易費12萬元，交易價格400萬元。該單位于2008年12月份在向不動產所在地主管稅務機關申報納稅時，征稅軟件系統顯示需繳納相關稅金43.2萬元。對此，該單位提出異議，認為應繳納相關稅金22萬元，并提出應繳納稅款的基本思路。

二、基本思路

黑龍江省墾區行政事業單位轉讓業務用房需繳納的相關稅金及附加有營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅。其繳納依據及標準是：

1.營業稅。依據1993年12月13日，國務院發布《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國發[1993]136號）：第1條，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人。第4條，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。

應納稅額計算公式：應納稅額＝營業額×稅率

第5條，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。第12條，營業稅納稅地點：納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。稅目：銷售不動產；征收范圍：銷售建筑物及其他土地附著物稅率：5％。

依據上述案例，營業稅=400萬元×5％=20萬元。

2.城市維護建設稅。依據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]19號）：第2條，凡繳納產品稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人，都應當依照本條例的規定繳納城市維護建設稅。第3條，城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與產品稅、增值稅、營業稅同時繳納。第4條，城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。依據上述案例，城市維護建設稅=20萬元×5％=1萬元。

3.教育費附加。依據《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規定〉的決定》（國務院令[2005]第448號）：第3條，教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計征依據，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納。

依據上述案例，教育費附加=20萬元×3％=0.6萬元。

4.地方教育費附加。依據《黑龍江省人民政府關于印發黑龍江省地方教育附加征收管理暫行辦法的通知》（黑政發[2007]103號）：第2條，黑龍江省行政區域內所有繳納增值稅、營業稅、消費稅的單位和個人，按照實際繳納“三稅”稅額的1%同時繳納地方教育附加。

依據上述案例，地方教育費附加=20萬元×1％=0.2萬元（2010年11月財政部《關于統一地方教育附加政策有關問題的通知》，征收標準調整為2%）。

5.印花稅。依據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令[1988]第11號）：第1條，在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照本條例規定繳納印花稅。第2條，下列憑證為應納稅憑證：（1）購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；（2）產權轉移書據；（3）營業賬簿；（4）權利、許可證照；（5）經財政部確定征稅的其他憑證。第3條，納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執行。依據上述案例，此業務屬產權轉移書據（財產所有權轉移書據），立據人應按所載金額5?酃貼花。

印花稅=400萬元×0.5‰=0.2萬元。

6.土地增值稅。依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138號）：第2條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。第3條，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第7條規定的稅率計算征收。第4條，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第6條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。第6條，計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。第7條，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

依據上述案例：

增值額=轉讓收入-扣除項目金額

轉讓收入=400萬元

扣除項目金額=舊房及建筑物的評估價格+與轉讓房地產有關的稅金+評估費+交易費=376萬元+22萬元+1.8萬元+12萬元=411.8萬元

增值額=400萬元-411.8萬元=-11.8萬元

依據計算結果，本案例不繳納土地增值稅。

7.企業所得稅。依據《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令[2007]第63號）：第5條，企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。 第6條，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（1）銷售貨物收入；（2）提供勞務收入；（3）轉讓財產收入；（4）股息、紅利等權益性投資收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特許權使用費收入；（8）接受捐贈收入；（9）其他收入。第8條，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。第16條，企業轉讓資產，該項資產的凈值，準予在計算應納稅所得額時扣除。

依據上述案例：

應納稅所得額=400萬元-（376萬元+22萬元+1.8萬元+12萬元）=400萬元-411.8萬元=-11.8萬元

依據計算結果，本案例不繳納企業所得稅。

通過計算，本案例轉讓房產需要繳納稅金22萬元（2008年）。

三、幾點考慮

1.企業所得稅繳納問題。依據《財政部 國家稅務總局關于試點企業集團繳納企業所得稅有關問題的通知》（財稅[2008]119號）之規定，為確保《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱新稅法）的平穩實施，根據新稅法第52條規定，經國務院批準，對2007年12月31日前經國務院批準或按國務院規定條件批準實行合并繳納企業所得稅的企業集團，在2008年度繼續按原規定執行。從2009年1月1日起，上述企業集團一律停止執行合并繳納企業所得稅政策。黑龍江農墾總局為《2008年實行合并納稅企業集團名單》之列。

2.農墾牡丹江管理局交通運輸局財務隸屬關系。農墾牡丹江管理局交通運輸局集行政編制人員與事業編制人員為一體，在行政管理上為農墾牡丹江管理局機關的一個業務部門。在財務管理上實行行業管理，隸屬農墾總局交通運輸局，財務決算納入農墾總局匯編。

3.土地增值稅和企業所得稅的扣除項目問題。在計算土地增值稅時，應將舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅金、評估費、交易費全部從轉讓收入中扣除。如果增值額為零或負數，則不繳納土地增值稅。

在計算企業所得稅時，同樣要考慮實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。具體在轉讓資產時，該項資產的凈值，準予在計算應納稅所得額時扣除。所以，在扣除后的應納稅所得額為零或負數時，則不繳納企業所得稅。

上述兩項稅率如按測算的平均稅率，或征稅軟件自動生成的綜合稅率，都不能客觀、全面、科學地反映各單位的具體情況。征稅軟件需不斷更新升級，以滿足稅款在應征不漏的同時，亦不使納稅單位重復納稅。