海外置業不是夢

在國內房價瘋漲和限購令的雙重重壓下，更多人將眼光投向了海外，海外的房產不僅選擇眾多、條件誘人、周邊環境、資源都屬上佳，而且投資回報前景相當樂觀。但是海外置業的手續過程繁瑣，如果事先不深入了解一些海外置業的基本常識，很容易花了冤枉錢還莫名其妙影響了個人信用。

為何選擇在海外置業？

如果你有移民傾向

移民的增加帶來海外置業的興起，這一趨勢在今天變得越來越明顯。隨著富裕階層的增加，中產階級為了尋覓更多的發展機會、追求更優質的生活質量，以為子女提供更好的教育環境，紛紛將目光盯在了海外，由此帶來了新一波的移民潮。

據SOHI了解，早前中國內地富豪移民多選擇香港、澳門等臨近地方，而近年來逐步向外擴展，新加坡、澳大利亞、美國、加拿大等國成為中國移民選擇的主要目的地。有調查顯示，我國可投資資產規模在1億元以上的高凈值人群中，約27%的人已經完成投資移民，而正在考慮投資移民的比例高達47%。如果你有移民傾向，就可以開始考慮購置海外房產。

如果你的兒女在國外讀書

在國內，好學校附近的學位房總是被炒出天價。這種現象在國外也毫不例外，擁有好學校的居住片區往往也會有很好的環境和交通，因此很多人極力尋找學校區周邊的房屋，好學區的住房除了方便以外，也非常保值。

所謂學區房，主要是指區域內有好的公立高中，另外還包括擁有好的公立或者私立大學。以美國為例，所有居住區都有相應的學區劃分，學校的名聲不僅決定學區的好快，也決定了學區所在地房價的高低。同樣的房子，如果屬于好與差的兩個學區，價格甚至可能差一倍。這一點和國內的學位房的狀況也十分相似。

據了解，在美國18歲以下獲得綠卡的孩子，就能免費就讀美國任何一所公立中小學校，每年只需交納很少的書本費：上大學則可申請到各種類型的學生貸款以及獎學金：甚至在畢業后也可獲得相關部門免費幫忙找工作或者免費進行技能培訓，這些誘人條件也是很多人為將來兒女的前途而選擇在海外置業的原因之一。

如果你想投資國外房產

國內的通脹導致資金流向海外避險，另一方面，也是為了今后的海外養老準備，特別是自去年以來，限購政策的不斷出臺，迫使海外置業風潮尤盛。在投資回報方面，海外置業的投資回報率絲毫不遜于國內樓市，而土地使用權在不同國家是不一樣的。澳大利亞、阿聯酋都是土地私有化的國家，在此類國家投資可以取得永久的土地和房屋的所有權，這與中國內地70年的土地使用權有著很大的差異。去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢。

現在，很多海外資產的價格都出現了明顯的回落，而且未來房價還有可能進一步下降的趨勢，有投資傾向的讀者可以先做好準備，等時機成熟時去海外購房。許多成功案例已經表明，在危機發生過后購入那些有潛力的不動產，往往會在日后產生豐厚的回報。

TIPS：

海外的房地產項目都非常復雜，許多不同領域的問題都需要注意，包括購買房地產、投資、海外學習以及移民程序等。

很多熱門的海外置業地周邊都是市內最熱鬧繁華的地區，如果有充足時間，最好多去周邊逛下，了解周圍的大環境。對于日后房產是否能升值，這一點需要特別注意。

如果你是現金一次行付全款就可以省卻許多麻煩，如果需要貸款，可能要花費大量時間和耐心。

SOHI建議，對于外行買家來說，由于語言和文化背景差異，了解海外房地產開發商的信譽并不容易。買家還必須承擔移民政策與房地產購買程序存在沖突的風險，例如在某些情況下，即使你在海外擁有房產，你也無權管理你的投資。最好提前了解形勢，或者從業內人士和專家那里咨詢意見，而不要自己盲目置業

海外置業6要點

SOHI特別提醒：海外有一部分物業都是先買地，后建房，因此整個置業過程非常繁瑣，選擇值得信賴的中介或專家能夠讓你更省心，不過基本的購房要點還是應該做到心中有數。

（加點小元素，比如什么指南針啊之類的）

地點選擇

即選擇在海外的什么國家、城市、區位買房，這需要投資者對當地經濟發展和當地居民的生活習慣有所了解，最終選擇適合自身或家庭情況的地點。美國對非本國公民的購房條件設有相應的門檻，如要么取得美國綠卡，要么具有時間期限超過3個月的簽證，如工作簽證、學習簽證均可。在馬來西亞購房，必須在當地銀行開戶，并存入一定數額的資金，同時非本國公民（包括永久居民）投資房地產需要得到當地外來投資委員會的批準，而且當局也不允許非公民購買當地的低成本房屋。新加坡不允許境外投資者購買當地的租屋和別墅。當然，還有更為嚴厲的國家，如越南根本就不允許非本國公民買賣房產。

貸款方式

不同地區的貸款政策大不相同，首付比例也不盡相同，這顯然會對投資者的資金運用帶來影響。例如，阿拉伯的迪拜，目前當地銀行依然提供高達9成的按揭貸款。

匯率變動

置業海外，除了提防樓價下跌，還需留意匯率浮動的可能性。成熟的投資者應當隨時留意匯率市場的變動，適當的時候買入或賣出海外物業所在國的貨幣，以抵消匯率升跌帶來的影響。

購房流程

不同地區的購房流程也是千差萬別，對于購房者來說，必要時可聘請當地的律師來提供幫助，這樣也可以少走許多彎路。

稅收

不少海外地區的稅收體系相當復雜，與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅(印花稅吧)以及增值稅等。如美國的物業稅根據市場房價征收，所以房價漲稅亦漲，且據不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，這對于投資者收益影響還是很大的，購買前最好咨詢專業人士。

海外部分城市購房稅費表

物業管理

政府向購房者賣出土地之后，會每年征收土地稅費以及服務費，用于社區的清潔衛生、垃圾處理及上下水道的維修，這是一項必須長期支付的稅費，并隨著土地價值的變化而變化。

收房之后，你可以選擇有信譽的中介服務機構幫助自己管理房產，否則如果你的房屋疏于打理，很有可能觸犯當地的管理條例和規定，面臨罰款的風險。對于那些不能時時去打理海外物業的投資者來說，找到一家合適的服務機構替自己管理房產，顯得尤為重要。

熱門置業城市推薦：

澳大利亞

深受中國房地產買家青睞的澳大利亞，那里大多數地區的房價約為每平方米2萬元人民幣，這與中國一線城市的平均房價基本相近，澳洲豐沛的陽光和宜人的風景更是讓很多人流連忘返。

新加坡

在新加坡最繁華也是亞洲最繁華的商業中心烏節路、環境最為優美的新加坡東海岸等地，樓盤均價雖達10萬元/平方米左右，但是由于新加坡房產100%實用面積而且還帶有車位等，折算成中國面積計算方式約在7～8萬元/平方米左右。這一價格水平與國內一線城市中心區豪宅價格相當，但是在環境、資源的方面的差距卻是相當大的。

加拿大

加拿大的優質生活環境是吸引買家在此置業的主要原因，以悉尼市中心一個50平方米的公寓房屋來說，折合人民幣均價在6萬元/平方米左右，出租收益為4.8%；來自加拿大溫哥華的豪宅，售價約12萬人民幣/平方米（使用面積）。

美國

美國的房子一般包含土地價格，地段較好的房產投資回報率也相當高，以洛杉磯的圣馬力諾學區為例，該學區洛杉磯地區排名第一，加州排名第三，在洛杉磯整體房價跌幅達40%之時，該學區的房價跌幅僅為16.7%。從長期來看，美國房地產是低風險、高回報的投資品種。

泰國

非泰國人一般情況下無法購買別墅，但可以購買公寓套房，泰國風景優美，物價水平不高，房價低廉且沒有房產稅，很適合養老居住。泰國的養老政策十分寬松，50歲以后你就可以和泰國政府申請養老簽證了，只要你自己在銀行里有抵押，你可以得到一年多次的養老簽證，養老就不受限制了。

海外置業參考方案（1p）

（達人裝飾）

選擇物業之前，明確自己的需求，你想要公寓還是別墅，是用作住宅還是打算租出去。另外，最最重要的當然是數數自己口袋里的錢，定好預算才方便你確定大概在什么地區選擇何種房子，SOHI特別為你甄選出幾個熱門城市的在售房屋，你可以參考地區位置和價位考慮自己所能接受的范圍。

如果你的預算100萬以上

泰國

Rythm Ratchada Huaikwang

價格：465 萬泰銖\\約95萬人民幣

面積：45平方米

該公寓位于Huaikwang天鐵站2號出口附近，靠近Rama9路高架橋，交通方便，靠近Cyber World，Robinson，Central Plaza，Carefore等大型購物商場超市，同時附近圍繞著多家醫院，中、小學學校，居家生活十分方便。公寓內部全精致格局，現代化精裝修，配備齊全高檔家具，居住使用方便舒適。公寓樓配套設施齊全，是居家生活的好選擇。

泰國

SV CITY CONDO

價格：410 萬泰銖\\約90萬人民幣

面積：112平方米

SV CITY CONDO 位于市中心Sathorn附近Rama3路上，公寓大樓門口緊接BRT車站（WAT DAN），且靠近SaphanTaksin天鐵站，交通十分便捷。公寓內部全裝修，配備全套家具，且位于室內可看到CHAOPRAYA江美麗自然的風景，生活十分舒適。公寓樓內部公共設施齊全，配備游泳池，健身房，飲食中心，兒童游樂場等等，居家休閑一體化。該地段靠近CENTRAL PLAZA RAMA 3 商場和 LOTUS超市，生活交通十分舒適便捷。

多倫多

國王大街單身公寓

價格：約135 萬人民幣

面積：40平方米

該物業位于多倫多市CBD核心，公寓配備健身房，游泳池，臺球室等娛樂設施，并從樓下直通地鐵。物業管理費包括24小時冷熱水供應，電和冷暖空調，無限制使用。若投資，每月月租金收入為1440加元，約為人民幣9650元，若自住，便利的生活和交通能滿足日常生活的所有需求。

新西蘭

Proximity公寓：12 Osterley Way， Manukau City， Auckland

價格： 193，000新幣起/ 約100萬人民幣

面積：42.5平方米

整棟公寓大樓彰顯剛毅不凡的大都會流麗設計，建材和顏色的選擇都非常精細，使即將入住的業主感到優越自豪。所有公寓單位都有1個亮麗透明的玻璃窗封閉式觀景陽臺。除此之外，1房和2房公寓還有1個開放式露臺，而單位隔音設計更符合Manukau市政廳的嚴格規定。所有公寓單位都配有空調，設計講求充足的光線、清新空氣滿溢及開揚的景致。

如果你的預算500萬以上

澳大利亞

悉尼 星堤海岸（期房，2012年初交房）

價格：645000澳元/約421萬人民幣

面積：約70-80平方左右

星堤海岸有通往悉尼的便捷交通通路包括公路，鐵路和水路，門口就是60公頃的比森第內公園，奧林匹克公園和水上中心。附近有高爾夫球場，新建的水上公園和已經提議的藝術中心。附近的羅茲購物中心包括科爾斯超市，宜家家居商場，電影院以及零售商店，咖啡店，餐廳等。

加拿大

多倫多 斯巴蒂娜\\都彭大道聯排別墅

價格：643萬人民幣

面積：101 平方米

該聯排別墅位于多倫多市區，難得的城市中心位置，購物極為方便，離餐館、超市、購物中心都是步行即到，社區居民多為都市大亨，公司老板和高收入白領，教育程度高。

紐約

曼哈頓845 2nd Avenue

價格：639，000美元/4，153，500人民幣

面積 61.10平方米/657.68平方英尺

臥室和客廳的落地窗使屋內陽光充足，并且可以觀賞到美麗的城市景色。該建筑內每層僅有兩家，有很好的私密性。樓頂還有個非常棒的全景樓臺。無論是投資還是自住，此處房產都是不二之選。因為它每月的維持費用和大樓的共同費用還有稅費都很有競爭力。

紐約

曼哈頓248 East 31st Street #3B

價格：987，000美元/6，415，500人民幣

面積 117.00平方米/1259.39平方英尺

這間建于于1902年的公寓提供24小時安保巡邏及私人貨倉，附近有便利商店及餐館，幾個街區之外就是紐約大學中心醫院。雖然房子不是全新，但在紐約曼哈頓區位置顯然占盡了優勢。

倫敦

倫敦中心區河岸公寓

價格：60萬英鎊/約600萬人民幣

面積：50平方

這里是倫敦最古老、最核心的地區，恐怕也是地價最貴的地區，臨近地區非常繁華，海德公園附近都是皇親國戚貴族們和中東石油國的公子哥才有錢住的。這間公寓配有托兒所、汽車俱樂部、餐館、咖啡廳及健身房，戶型以一房和二房公寓為主。

泰國

Patana Garden

價格：1998 萬泰銖/420萬人民幣

面積：350平方米

該別墅位于素坤威63/6巷的商業鬧市繁華區內，為高級商住兩用公寓，面積約350平米。17層，一層一戶，豪華裝修。帶四室兩廳五衛，傭人房。寬大花園涼臺，風景宜人。安保泳池健身房一應俱全。樓下國際幼兒園和國際學校。巷口超市中西泰餐館俱全，居家辦公首選。

泰國

The Emporio Place

價格：2064 萬泰銖/433萬人民幣

面積：160平方米

該間復式3個臥室公寓。該間公寓面向sukhumvit24巷，可步行到Phronpom捷運站及Emporium商場。有6米高的屋頂。整套公寓若簡單裝修費用僅僅是1.5萬每平米，不含電器費。

新加坡

史蒂文：6B Stevens Close（期房，2014年交房）

價格：150萬新幣起/約750萬人民幣

面積：76平方米

此項目位于新加坡最受歡迎的富人住宅區第10區，是出名的學園區，區內名校林立，特別是新加坡國立大學和新加坡義安理工學院。 也被稱為新加坡的綠色之地，武吉知馬自然保護區和新加坡植物園位于區內。

香港

新時代廣場：香港新界元朗街

價格：600萬港元起/約490萬人民幣

面積：約80平方

特高樓底， 間隔實用， 2房，可看到山景， 擁有室內泳池、戶外泳池、六星會所、羽毛球場、兒童游樂場等生活設施。交通便利，西鐵沿線。

TIPS：國外房產也分二手房、新房（現房和期房等），購買前請仔細了解樓盤相關情況。