淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問(wèn)題

摘 要:本篇文章在介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理面現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上，對(duì)我國(guó)現(xiàn)時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題，從決策、設(shè)計(jì)和實(shí)施三個(gè)時(shí)期進(jìn)行了深入的分析，最后對(duì)所存在的問(wèn)題提出了相對(duì)應(yīng)的解決策略。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1674-098X(2011)09(b)-0205-02

1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則

1.1 責(zé)任對(duì)等

責(zé)任對(duì)等是相對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)而言的，它的主要對(duì)象就是房地產(chǎn)的開發(fā)商。房地產(chǎn)之所以是一個(gè)暴利的行業(yè)，主要原因就是掌握良好的時(shí)機(jī)，并以最快的速度出售房產(chǎn)，并從中取得巨大的回收資金。但由于房地產(chǎn)回收的資金融資量過(guò)大，所以在資金回籠時(shí)，具有速度不夠快的特點(diǎn)。所以，為了取得更多的回收資金，很多房地產(chǎn)為了爭(zhēng)取更快的進(jìn)度，不重視自己的職責(zé)，進(jìn)而忽略生產(chǎn)的質(zhì)量，生產(chǎn)出很多劣質(zhì)的建筑，給社會(huì)的資源帶來(lái)了很大的損失。

1.2 成本最優(yōu)

從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的角度對(duì)房地產(chǎn)的成本運(yùn)行進(jìn)行分析，為了能達(dá)到房地產(chǎn)成本最優(yōu)的目標(biāo)，就要在成本最優(yōu)化，也就是最低化的基礎(chǔ)之上，對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行的成本不斷的降低。房地產(chǎn)成本的最優(yōu)化也要考慮到房地產(chǎn)生產(chǎn)的質(zhì)量，只有合格的產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本運(yùn)行的最優(yōu)化，才可以給企業(yè)帶來(lái)最大的利潤(rùn)，最終給社會(huì)營(yíng)造有利的資源。

1.3 質(zhì)量管理

產(chǎn)品質(zhì)量是每個(gè)企業(yè)的生存支柱，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑的質(zhì)量在企業(yè)中起到致命的作用。但在實(shí)際的生產(chǎn)當(dāng)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快工程的進(jìn)度，為了能較早的把房產(chǎn)投入市場(chǎng)，收回成本，在生產(chǎn)的過(guò)程中忽略多個(gè)施工環(huán)節(jié)，造成竣工后的房產(chǎn)質(zhì)量較差。在消費(fèi)者的使用中，頻繁的出現(xiàn)多種質(zhì)量問(wèn)題。所以，在企業(yè)生產(chǎn)的施工過(guò)程中，做好房產(chǎn)質(zhì)量管理工作的基礎(chǔ)之上，做到行之有效的項(xiàng)目管理運(yùn)作是十分重要的。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的現(xiàn)狀

質(zhì)量較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行具體規(guī)劃，并主要涉及到以下多個(gè)方面，房屋設(shè)計(jì)應(yīng)該具有合理的科學(xué)性，還要確保結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保、功能合理、質(zhì)量可靠、技術(shù)先進(jìn)、造價(jià)經(jīng)濟(jì)以及物管到位等。但在現(xiàn)實(shí)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)上，主要追求的是外在的吸引力。為了最大化的減少房產(chǎn)的投入成本，在選擇一些低價(jià)中標(biāo)的設(shè)計(jì)、施工、材料和監(jiān)理等相關(guān)單位。而在合同的履行時(shí)期，經(jīng)常出現(xiàn)墊資和拖欠進(jìn)度款等現(xiàn)象，造成中標(biāo)單位在施工的過(guò)程中，沒有一定的資金保證房產(chǎn)的質(zhì)量。此外，在選擇的設(shè)計(jì)單位上，由于對(duì)方不具有一定的專業(yè)性，設(shè)計(jì)出來(lái)的房屋功能不夠齊全;而在施工圖的設(shè)計(jì)方面，在施工的方案、結(jié)構(gòu)體系、節(jié)能節(jié)地、內(nèi)部功能以及外部空間利用等很多方面都沒有深入的研究;即使在重要的施工環(huán)節(jié)中，出現(xiàn)層層分包的嚴(yán)重現(xiàn)象，材料在投入使用時(shí)，也沒有對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)。即使是最后的售后服務(wù)，多數(shù)開發(fā)商也是選擇轉(zhuǎn)移給施工單位或者物業(yè)管理單位的方法，造成出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)得到及時(shí)的解決。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的現(xiàn)狀

受房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用土地資源緊缺和消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房日益增長(zhǎng)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)商品緊缺，并且房?jī)r(jià)呈現(xiàn)直接增長(zhǎng)的趨勢(shì)。進(jìn)而造成設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理以及業(yè)主等市場(chǎng)以房地產(chǎn)開發(fā)商為合作的主要對(duì)象，形成一種以強(qiáng)勢(shì)為主體、以利益為核心的不良市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)商在壟斷房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的同時(shí)，并在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，實(shí)施自主式和封閉式管理方法，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方面，出現(xiàn)了信息不對(duì)稱的嚴(yán)重現(xiàn)象。

2.3 房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

受人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的質(zhì)量要求也日益變化。房產(chǎn)的功能將會(huì)越來(lái)越全面，其公用配套設(shè)計(jì)也將會(huì)越來(lái)越多。由于現(xiàn)代科技的飛速發(fā)展，住宅的科技含量也在逐步的進(jìn)步，很多關(guān)于房產(chǎn)的技術(shù)、材料、工藝以及管理等水平都在不斷地上升。但從現(xiàn)時(shí)期多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的角度進(jìn)行分析，他們多選擇使用自主式管理方法。這種方法具體的是指，開發(fā)商在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項(xiàng)目管理部門，進(jìn)行組織招標(biāo)，并自主選擇一些與房產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的工程設(shè)計(jì)、建設(shè)監(jiān)理以及施工單位等，并組織工程進(jìn)行項(xiàng)目施工和項(xiàng)目試運(yùn)行等，最后把企業(yè)的售后服務(wù)交給其他的物業(yè)管理公司，來(lái)承擔(dān)一些過(guò)渡期的物業(yè)管理。從現(xiàn)時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀中可以分析，其項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度以及效率等方面表現(xiàn)得都不很樂(lè)觀。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要存在的問(wèn)題

現(xiàn)時(shí)期，由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理水平較低，很多房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目都存在房產(chǎn)質(zhì)量較差、交房時(shí)間拖后、前期物業(yè)管理水平低等一系列問(wèn)題。本篇文章 主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的決策時(shí)期、設(shè)計(jì)時(shí)期、實(shí)施時(shí)期三個(gè)時(shí)期出發(fā)，對(duì)每個(gè)時(shí)期所存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析。

3.1 決策時(shí)期主要存在的問(wèn)題

目前，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理在決策時(shí)期所存在的問(wèn)題主要有兩個(gè)方面:一方面是其決策機(jī)制不夠完善。我國(guó)國(guó)內(nèi)的多數(shù)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商多出身于包工頭或者其他行業(yè)的成功者，所以，其主要領(lǐng)導(dǎo)人不具有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目的管理認(rèn)識(shí)也不夠全面。更為普遍的是，在中小型房地產(chǎn)企業(yè)的決策中，聽從其領(lǐng)導(dǎo)人一人決策較多，即使領(lǐng)導(dǎo)人員做出一些不合理的決策也沒有人指出。另一方面就是市場(chǎng)調(diào)查不夠全面，信息收集不夠充分。多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商還沉溺于二十一世紀(jì)初的房地產(chǎn)黃金時(shí)期，他們還一直處于只要手里有房子，就不存在沒人要的心態(tài)。從而對(duì)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)沒有進(jìn)行全面的調(diào)查，也沒有對(duì)其可行性進(jìn)行深入的研究，對(duì)其相關(guān)的信息也沒有進(jìn)行充分的收集。即使收集了相關(guān)的信息，也只是偏面的，所以收集的信息不夠充分。這些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人，多是根據(jù)自己在市場(chǎng)中的多年經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行大概的估計(jì)，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的定位沒有準(zhǔn)確的把握，與項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)擦肩而過(guò)。再加上其項(xiàng)目報(bào)告沒有一定的詳細(xì)性和可行性，在最后的決策中，這些領(lǐng)導(dǎo)人做出盲目的決策，從而導(dǎo)致其項(xiàng)目產(chǎn)品不具有科學(xué)性。項(xiàng)目決策時(shí)期所存在的問(wèn)題，給以后的項(xiàng)目管理帶來(lái)很大的難度，更有甚者會(huì)演變成為項(xiàng)目管理的技術(shù)問(wèn)題和工程建設(shè)問(wèn)題。

3.2 設(shè)計(jì)時(shí)期主要存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在其設(shè)計(jì)時(shí)期的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:其一，重視施工，忽略設(shè)計(jì)，給成本控制帶來(lái)很大的難度。在我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中，表現(xiàn)最為突出的就是比較注重項(xiàng)目的施工時(shí)期的投資控制，對(duì)投入合理的資金能取得適用而又經(jīng)濟(jì)的有形建筑產(chǎn)品卻幾乎沒有考慮到。重視項(xiàng)目的施工而忽略其設(shè)計(jì)在每家房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎都存在。眾所周知，成本的投資控制是建立在施工圖紙上的，當(dāng)施工圖紙已經(jīng)設(shè)計(jì)好后，再對(duì)其成本范圍進(jìn)行控制時(shí)，就很難實(shí)現(xiàn)控制的目標(biāo)了。其二，對(duì)房產(chǎn)的外形設(shè)計(jì)多隨波逐流，不能就地取材，因地制宜，滿足于消費(fèi)者的心理需求。這個(gè)問(wèn)題主要表現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)，不能從當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的心理需求出發(fā)，多借用一些國(guó)外的樓盤風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)出一些與現(xiàn)代消費(fèi)者需求相差太遠(yuǎn)的樓盤風(fēng)格以及戶型等。

3.3 實(shí)施時(shí)期主要存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)在實(shí)施時(shí)期主要存在的問(wèn)題就是工期拖延現(xiàn)象較為突出。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，難度最大的就是企業(yè)與業(yè)主間簽訂的施工合同的分包工程。由于在工程招標(biāo)的過(guò)程中，簽訂的工程施工合同不夠嚴(yán)密。所以，在業(yè)主以后進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)就存在很大的難度，尤其是在工程的接口和配合兩個(gè)方面存在的問(wèn)題最多，最終導(dǎo)致工期遲遲不能竣工。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在問(wèn)題的主要解決策略

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在三個(gè)時(shí)期存在的主要問(wèn)題，以下對(duì)些提出針對(duì)性的解決策略。

(1)在加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策時(shí)期可行性工作的同時(shí)，再對(duì)其進(jìn)行深入的研究，并充分發(fā)揮工程管理人員在工作中的作用。

由于中小型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的不全面，信息收集的不夠充分，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目管理的可行性研究。所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)商要取得最終利益，只有在全面掌握商業(yè)情報(bào)的基礎(chǔ)之上，例如:市場(chǎng)供求的具體狀況和消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的真實(shí)需求以及同行的相關(guān)資訊等信息，才能對(duì)項(xiàng)目前期的可行性的人力和物力以及財(cái)力、時(shí)間等相關(guān)要素進(jìn)行科學(xué)而又深入的研究。除此之外，在進(jìn)行研究的過(guò)程中，企業(yè)還要采納一些專業(yè)工作人員，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等相關(guān)方面的意見，并充分發(fā)揮他們?cè)谶@些職位中的作用。從而提高房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目決策的質(zhì)量。

(2)注重設(shè)計(jì)時(shí)期的設(shè)計(jì)方案，以便于加強(qiáng)設(shè)計(jì)時(shí)期的投資控制。

設(shè)計(jì)時(shí)期的投資控制應(yīng)該是企業(yè)項(xiàng)目的重點(diǎn)。企業(yè)必須改變注重施工，忽略設(shè)計(jì)的觀念。一個(gè)良了的設(shè)計(jì)方案，建設(shè)出來(lái)的房產(chǎn)不僅可以吸引廣大的購(gòu)房消費(fèi)者，滿足于他們心理需求，在幫助企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，還給企業(yè)打造了一個(gè)良好的知名度，在同行乃至社會(huì)中樹立一個(gè)良好的企業(yè)品牌。所以企業(yè)要加強(qiáng)設(shè)計(jì)時(shí)期的投資控制，就要在設(shè)計(jì)方案中投入很大的精力。

(3)注重項(xiàng)目管理實(shí)施時(shí)期的工作。

做好項(xiàng)目管理實(shí)施時(shí)期的工作，就需要和工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理人員分散協(xié)作， 一起完成工程的實(shí)施時(shí)期的項(xiàng)目交付和移交等工作。除此之外，業(yè)主還要根據(jù)實(shí)施時(shí)期的特點(diǎn)，使用分步實(shí)施和統(tǒng)一規(guī)劃等方法，進(jìn)行分期分批的招標(biāo)。為了有助于房地產(chǎn)開發(fā)商和監(jiān)理單位管理和協(xié)調(diào)，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，在減少房地產(chǎn)開發(fā)商分包項(xiàng)目的同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目整體中的開發(fā)商分包的每個(gè)工程內(nèi)部都要進(jìn)一步的系統(tǒng)細(xì)化、并深化合同中的每個(gè)條件以及每個(gè)接口的配合條件等。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)資源整合的過(guò)程。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就需要在做好項(xiàng)目定位、與一些實(shí)力較強(qiáng)的勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷能讓施工等相關(guān)單位進(jìn)行合作，建設(shè)出適合現(xiàn)代購(gòu)房消費(fèi)者的心理需求的房產(chǎn)。除此之外，還要控制好項(xiàng)目管理中的進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)以及安全問(wèn)題，工程在施工的過(guò)程中便會(huì)較為順利、其進(jìn)度目標(biāo)也較有一定的保障。

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