房地產項目管理中存在問題思考

摘 要:為了創造更高的效益，房地產行業越來越重視項目管理這一關鍵環節。而我國的房地產行業的項目管理還處于初級階段，存在很多問題。本文對房地產行業項目管理中存在的問題，分別從確定方案、施工管理、成本管理和合同管理等不同角度進行了深入的研究并提出合理的解決方案。

關鍵詞:房地產項目管理問題解決方案

中圖分類號:F293文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)09(b)-0208-02

項目管理對于任何一個行業都是至關重要的，尤其是房地產這樣一個新興、龐大又競爭激烈的行業。從前期的策劃、市場調查、研究可行性、分析評價直到后期的營銷策劃，每一步都需要項目管理來監督實施。但是，由于我國房地產企業項目管理發展時間較短，所以從決策到實施的過程中都存在各種各樣的問題，這些問題最終會導致決策失誤、高成本、低效率，甚至會把有些項目變成紙上談兵。所以一定要解決房地產企業項目管理中存在的問題，創造具有中國特色的品牌企業。

1房地產企業項目管理概述

房地產項目管理是指在一定的時期內，管理者為了完成企業項目開發的任務目標，用系統工程的理論和觀點、方法，對房地產的建設以及使用進行全面的綜合管理，對有限的資源進行有效的合理的利用，從而達到實現開發目標的一種系統的管理方法。這是一門應用性和綜合性都非常強的新興學科，具有很大的發展潛力。

2房地產項目管理的流程分類

2.1 設計項目管理

對項目進行定義，設計目標并針對目標的可行性進行研究。

2.2 工程咨詢項目管理

通過具體的調查研究、翻閱資料、實地考察等對項目進行內部系統(項目結構)和外部系統(環境)的調查分析。

2.3 建設項目管理

建立系統的項目信息，整理所有文檔資料并分類保存;優化項目的總體計劃、實施方案、工期計劃、資源計劃、成本計劃;制定項目管理規程;分配人員和工作職責。

2.4 施工項目管理

根據已制定的規章制度，對工地現場嚴格要求。包括成本控制、進度控制、風險控制、質量控制、變更管理以及質量檢測、驗收、移交、運行、評價與總結等。

2.5 物業管理

物業管理屬于項目的后期管理，包括維修、保養以及后進服務。

3房地產項目管理中存在的問題

3.1 方案確定中存在的問題

對于方案的確定，大部分開發商還是非常重視的，不過這種重視往往僅存在于心里而沒有體現在具體的實施中。在運作的時候經常沒有按照規范的程序，所以在方案確定的時候存在一些不足。

(1)沒有做足夠的市場調研

因為房地產競爭過于激烈，有些房地產開發商在拿到項目之后，急于實現經濟效益，縮短工期，壓縮成本，在沒有做細致的市場調研后就粗略的確定方案，他們考慮的往往是什么賺錢，而機械的模仿別人，沒有深入思考，故而沒有自己的特色，也不結合實際情況。導致對消費者沒有吸引力，所以在后期就處于劣勢。而且，沒有經過嚴密的市場調查，在方案確定的時候也很可能會出現失誤，給企業帶來一定的風險。

無論是一個工程還是一件事，一個好的開始都直接影響進程及最終的結果。所以，項目方案的確定是一個至關重要的環節，尤其是前期的市場調研，要打有準備的“仗”，將眼光放的長遠一點，不要急于眼前看到的利益。

(2)沒有品牌意識

現在人們的生活水平逐漸提高，對于消費已經不僅僅是生活的需要，而提升為精神的追求，這種追求不已經不單純的體現的衣服裝扮上，已經滲透到房地產行業。要在浩瀚的房地產業中獨樹一幟，就要有一個響亮的品牌。而在實際中，很多開發商往往利益最大化作為根本目的，為了創造高額利潤，在匆匆確定方案之后，就一心考慮怎么樣才能在這個項目上多賺一些錢。本著這樣的目的，就會忽略品牌形象的樹立。樹立品牌形象對于一個企業來說也是一種資產，所以很多品牌的單單一個牌子就可以有一個非常高的價錢，這就是最好的說明。

(3)投資估算不準確

投資商在拿到一個項目之后，很過都是只做一個項目概算報告。從規范的角度，應該在項目方案確定后，針對具體方案做投資估算報告，而不是只有一個工程招標的造價資料。因為工程造價僅是投資的一部分，如果在工程實施前沒有全面并且實際的投資估算，在實施過程中就沒有一個準確的數據依據，經常會出現財務赤字的危機。對效益產生巨大的影響。

3.2 施工設計管理問題

現在房地產企業普遍認為，確定方案之后的設計工作就是設計院的責任了，所以很少關注。他們重視的是在施工過程中成本的控制以及質量的監控。但是沒有一個準確而詳細的圖紙，對材料預算方面就會有很大影響。實際需要不論是超過預算還是少于預算，都會給工程帶來不必要的麻煩，甚至影響工期。設計院的設計人員很多都沒有成本意識，也沒有創造附加值的能力，所以設計出來的圖紙體現出來的特點是錯誤多、沒有細節。這些錯誤如果是在施工的時候才發現就會增加工程的成本或者給施工帶來一定的難度。如果是沒有細節的圖紙，施工中就會存在一些安全隱患。

所以，房地產企業應該在有詳細的設計委托書之后，配合設計院的工作，結合實際，設計一份詳細的合理的圖紙。

3.3 成本管理問題

很多房地產企業都很重視成本管理，不過缺乏相關的經驗，在企業的內部沒有明確的規章制度、控制流程、崗位分配等，也沒有專門的部門來負責相關事宜。

變更和簽證頻繁發生，這類問題是很多房地產公司傷透了腦筋，因為沒有詳細的統籌安排，不能及時發現最近的變更情況，而一旦出現了變更又沒有有效的措施避免，頻繁的變更會延誤工程進度，甚至出現“倒簽”的情況。

由于預算的不精確，變更又多，對附加值掌握不準確，加上各種保修款、扣款，使最終結算時出現超額付款的情況，以至于后期工作變得很被動。

房地產本身就是一個龐大的工程，受很多其他行業的影響，包括建材、運輸等等，而工期一般又比較長。所以在施工過程中難免會有成本波動，而大多數企業又不能及時了解最新的動態，所以經常在最終才發現成本難以控制。

3.4 合同管理問題

現在很多房地產開發商缺乏法律意識，對合同不夠重視，就不用說合同管理了。我國企業在簽訂合同的時候經常出現的一個條款就是“未盡事宜，雙方友好協商解決”，這本身就是合同不完善的一種體現，而一旦出現問題，協商不好就會互相埋怨，甚至陷入僵局。

合同管理主要存在以下問題:

(1)合同過于簡單，不符合標準;(2)簽約的雙方對于合同規定的內容都不認真執行，并且隨意修改，甚至違背合同規定的責任;(3)當合同發生糾紛時，經常不采用法治形式而采用行政手段。

4解決問題的策略

針對以上以上對房地產項目管理中存在的問題的剖析，以下提出相應的解決措施。

4.1 重視方案確定

房地產開發商在拿到一個項目后，一定要重視前期的市場調查以及對產品的研究。要深入研究國家的相關法規和政策，了解政府的大體政策，以求得到政府在稅費、法規及金融方面的大力支持，減少投資的風險。同時要實地考擦，了解當地民眾的需求，附近的經濟狀況及其他樓盤的規劃，對居住環境、消費者水平和相關的配套的設施給予全面評估，最終確定一個合理的方案。

4.2 樹立品牌形象

所謂樹立品牌形象，不是自我吹噓，也不是單純的廣告效應或者是明星效應，而是建立在優質的服務的基礎上，配合媒體推廣，的系統工程。這是一個長期的工作，要貫穿始終。在良性循環的前提下保證企業的發展，為企業創造更多利潤。

4.3 加強成本控制

所謂加強成本控制不是單純的在施工過程中節約材料，而是做精確的預算，及時掌握市場動態，對其他相關行業的波動情況及時反饋，防止不必要的浪費和變更。

4.4 加強合同管理

合同管理是一項基礎工作，應該引起房地產企業的告訴重視。一項工程的實施是建立在一個標準的合同基礎上的，對于合同的擬定和簽約要考慮周全，雙方多次商定，合同內容要符合標準。簽訂之后，雙方也要嚴格履行，一旦中間出現變更先協商，如果協商不好的就要采取法律形式。

5結語

房地產項目的管理直接影響這一行業的發展，目前我國的房地產行業還沒有一個完善的系統，還處于一個起步的階段。但是很多人也都看到了其發展前景，所以企業眾多而競爭激烈，要在這樣一個大環境中生存并走在前端，就要有一個好的項目管理系統，建立完善的管理流程，才能立于不敗之地，引領房地產的潮流。

參考文獻

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