多功能綜合樓建筑面積測算與共有建筑面積分攤

摘 要:解讀了建筑面積的定義，提出了建筑面積的測算要求、測算依據和測算方法;針對多功能綜合樓，就共有面積的認定、功能區劃分提出了建議，并闡述了共有面積的分攤過程。

關鍵詞:多功能綜合樓建筑面積測算共有面積分攤

中圖分類號:TU12文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)07(c)-0037-02

引言

測算房屋的建筑面積，是房地產測量中一項重要的工作。它為房地產產權產籍管理、核發權證、房地產開發、房地產權屬單位等提供必不可少的資料;同時也為房地產稅費的征收、城鎮規劃和建設提供重要的依據。房地產面積測算，是一項技術性強和精確度要求高的工作，關系到國家、房地產權屬單位、開發商和個人的切身利益，所以，房地產面積測算是整個房地產測繪中一個非常重要的組成部分。

多功能綜合樓是指多種用途和建筑結構的建筑物。多種用途如:商業、辦公、住宅、會議室(廳)、飯店等;多種建筑結構如:鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構等。對多功能綜合樓進行建筑面積計算和公用面積分攤是比較常見的工作，也是各房地產測繪單位感到比較棘手的工作。尤其是對于公用面積的分攤，感到很難做到十全十美。

1多功能綜合樓建筑面積測算

1.1 建筑面積的定義及解讀

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20ｍ以上(含2．20ｍ)的永久性建筑[1]。

對于以上的定義應從以下五個方面來理解[2]:

（1）房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。也就是說房屋建筑面積是“展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和;應從勒腳以上將房屋的外墻或柱投影到水平面上，是水平投影面積。

（2）應具備有上蓋。

（3）應是結構牢固的永久性建筑。

（4）層高在2．20ｍ以上(含2．20ｍ)。

（5）是人們生產生活的場所。

1.2 建筑面積的測算要求[1]

（1）基本要求

建筑面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。

量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01㎡。

（2）精度要求

建筑面積的精度分為三級，如(表一)所示。

1.3 多功能綜合樓建筑面積的測算依據

建筑面積測算應依據以下標準、辦法和細則:

(1)國家標準《房產測量規范》(GB/T17986.1—2000)第1單元:《房產測量規定》。

(2)國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005);

(3)中華人民共和國建設部頒布的建住房[2002]74號文件;

(4)《房產測繪管理辦法》;

(5)全國各地方政府頒布的當地的《房產測繪實施細則》。

1.4 多功能綜合樓建筑面積的測算方法[2]

(1)坐標解析法

坐標解析法是利用房角點的坐標計算房屋建筑面積的方法。其面積計算公式為:

式中:S—房屋建筑面積，m2;

X，Y—房角點的坐標，m;

n—房角點的個數;

i—房角點的序號。

該方法主要是針對不規則形狀的房屋。

(3)實地量距法

實地量距法是在實地用儀器、測距儀或卷尺量取有關圖形的邊長而計算出這個圖形的面積。實地量距是目前房地產測量中最普遍采用的面積測算方法。

對于規則圖形，例如矩形、正方形的房屋或房間，我們都是用卷尺或測距儀直接量取其邊長，很簡單地計算出其面積。

對于不規則圖形，我們可以將其分解成幾個簡單的幾何圖形，然后分別計算出這些圖形的面積，用簡單的加減法計算出其面積。

2多功能綜合樓共有建筑面積分攤

2.1 房屋共有建筑面積的概念與分類[1]

房屋共有建設面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。分為可以分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。

可以分攤的共有建筑面積包括:共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光梯、提物井;共有的樓梯間、電梯間;為本幢服務的變電室、水泵房、設備間、值班警衛室;為本幢服務的公共用房、管理用房;共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗;共有的電梯機房、水箱間、避險間;共有的室外樓梯;共有的地下室、半地下室;公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

不應分攤的建筑面積包括:作為人防工程的建筑面積;獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚;為多幢服務的警衛室、設備用房、管理用房;用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物;用作公共事業的市政建設的建筑物。

2.2 房屋共有建筑面積分攤原則

(1)產權各方有合法權屬分割協議的，按文件或協議規定執行;

(2)無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

2.3 多功能綜合樓共有建筑面積分攤方法

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，可以參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。具體分攤過程如下:

(1)劃分功能區。根據設計用途準確劃分功能區，如住宅、商業、辦公等。

(2)確認屬于全樓分攤的共有建筑面積。全樓分攤的共有建筑面積是指為整幢樓服務的共有建筑面積。

(3)確認屬于兩個以上功能區共有的建筑面積，即確認為兩個或兩個以上功能區服務的共有建筑面積。

(4)確認各功能區獨有的共有建筑面積，即確認為某一功能區服務的共有建筑面積。

(5)確認層共有建筑面積，確認為某一功能區的某一層服務的共有建筑面積。

(6)分級分攤共有建筑面積。根據確定的分攤原則將上述四個部分的共有建筑面積分別相應分攤下去，分攤時應先分攤層共有建筑面積，依次分攤各功能區獨有的共有建筑面積、兩個或兩個以上功能區服務的共有建筑面積和全樓分攤的共有建筑面積。

3結語

多功能綜合樓建筑面積測算與分攤工作中，面臨很多新情況、新問題。筆者認為做好這項工作，應注意以下幾個方面:

(1)堅持公開、公平、公正原則。切忌暗箱操作、有偏向一方的主觀意思，應將開發商和業主視同同樣重要地位。

(2)注重細節，把握好重要部位。在現場測量過程中應注意測算對象的一些細節部位，形成深刻印象，同時對其中的一些重要部位應有詳細記載，以便確定分攤方案之用。

(3)認真研讀有關規定。針對現場測量中認為難以把握的部位，應認真研讀有關規定中的相關條款，形成初步分攤方案。

(4)形成完善的分攤方案。多功能綜合樓在確定分攤方案經常會有不同的意見和看法，應召集經驗豐富的同志開會研究，也可以咨詢其他單位同行業的專家，形成較完善的分攤方案。

參考文獻

[1]國家質量技術監督局.房產測量規范，GB/T17986.2-2000[S].北京:中國標準出版社，2000.

[2]呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術[M].北京:中國標準出版社，2001.