加強物業管理 促進社會和諧

摘 要:物業管理是一個新興產業，是現代人們生活中必不可少的企業。物業管理工作是城市生活的重要環節，是推進城市文明健康發展的紐帶，與人們的生活和工作質量息息相關，物業管理的好壞直接影響著人們的生活和工作質量，是構建和諧社會一個重要方面。

關鍵詞:物業管理社會和諧

中圖分類號:文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)07(c)-0208-01

現代物業管理通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進住戶的交流，繁榮社區文化，推動人與人之間的信息和情感交流，加快和諧社會的發展。

1 科學的物業管理，促進和諧社會的建立

1.1 有利于居民社交和繁榮文化

物業管理作為一種消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進住戶的交流，繁榮社區文化，推動人與人之間的信息和情感交流。因此，物業管理消費促進了居民的社會交流和情感交融。

1.2 促進居民身心健康

小區物業管理看似簡單，一般理解無非是“平安居住，環境整潔，出入順暢”等等，但其實牽涉的事情很多:如綠化、保潔、保安等。在衣食無憂的現代都市人群中，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的身心體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，提高生活質量。

1.3 有利于居民文化素養的提高

現代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化與品味，使廣大住戶有一種情感的歸屬。科學的物業管理，能增長廣大住戶的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高他們的素養。

2 物業管理行業存在的主要問題分析

2.1 政策、法規滯后，物管企業缺乏競爭意識

物業管理配套法規出臺少，出臺的也不細，大多不具有較強的可操作性。物業市場化要求在相同條件下的公平競爭;社會化是要求政府充分利用自己的優勢，履行自己的社會職能。用政治、經濟的手段去調控多方面的關系，形成住房生產供應、消費的良性循環;規范化則要求創造公平的競爭環境，在同一政策、同一標準下開展有序競爭，實現優勝劣汰。從目前的情況看，物業管理企業真正要走向自求生存，自我發展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發單位和政府有關部門。

2.2 物管投訴多，社會認可程度低

物業投訴產生的重要原因，一方面是物管企業提供的服務和住戶期望與理解產生了一定差距;另一方面是開發方沒有足夠重視所建物業后期管理需要的客觀條件與運作成本。還有政府未下力氣引導群眾對物業管理消費形成正確認識，造成其社會認可度偏低。我國物業管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業管理工作無法可依，出現了不盡人意的現象。

2.3 企業規模小

由于房地產開發規模普遍較小，開發方大多自行組建物管公司或成立物業管理處等，直接形成了一般物業企業難以快速實現高規格和大規模發展，企業規模總體偏小。

2.4 物管企業自我發展能力不高

很多物管企業因攤子過大，管理跟不上，一些急劇擴大規模的物業公司出現虧損，不得不退出部分樓盤的管理。

3 影響物業管理的原因

3.1 配套法規政策規定實施細則嚴重滯后

由于配套政策規定實施細則嚴重滯后，使現實中出現的很多問題沒法快速裁判。物業管理涉及方方面面，一些糾紛問題的解決上，主管部門因缺少可依據的配套法規與細節難以出據權威意見，造成公說公有理婆說婆有理。

3.2 物業收費標準

由于各類物業的類型不同，其管理服務的項目有所差異，需要管理服務的內容和管理服務的難度、深度及細度也不盡相同。不同物業的收費標準應根據不同類型的物業，不同管理服務項目，不同物業管理服務標準，按照國家計委、建設部等有關規定，分別測定出不同物業項目管理服務費的收費標準，報當地物價行政主管部門備案后施行，這才是最科學的收費標準。

3.3 業主和業主委員會

業主委員會不是獨立法人單位，不具經營管理物業的營業資格。其做為一個非經濟組織同經濟實體的物業公司訂立委托管理合同在法律上不對等，表現在業委會對其他住戶與物業公司造成損失時無賠償責任和能力。另外業委會的自治組織職能同業主自律應結合，并須在政府的監管下進行，這才能真正提高自治管理能力。近年來，一些業主的非理性維權，使物業管理的糾紛隨之增多。究其原因，主要是業主不了解物業管理，他們對物業管理在認識上的誤區導致了許多不必要的麻煩。

4 加強物業管理，推動和諧社會的建立

(1)加強政府職責，完善住宅物業管理體制

一是嚴格開發建設項目的驗收程序，妥善解決遺留問題。政府有關部門應按照以人為本的原則，結合物業管理的需要，完善住宅小區設計規劃標準;嚴格審查小區建設配套設施，并明確其權屬;加強對建設規劃、水電配套的驗收設施及建筑物在建過程的管理;建立政府職能部門和開發企業的責任追究制。

二是加強對物業公司監管，完善住宅小區物業服務和收費標準。要根據物業管理公司服務能力和既往服務水平，嚴格物業管理準入機制，加大巡查力度，建立企業信用檔案，盡快出臺物業企業的接、撤管辦法，規范新舊物業管理權的移交程序。

三是加強物業知識的宣傳和正確的輿論導向。發揮輿論媒體在建設和諧社會中的積極作用。對物業管理進行全面地報道。廣播電視、報刊雜志等媒體應大力宣傳普及物業知識，引導人們樹立新的物業消費觀念;媒體宣傳不僅要揭露物業管理中存在的問題，更要客觀報道物業管理給居民生活帶來的益處。對物業管理的成功經驗和案例要及時宣傳報道，促進社會和諧穩定。

(2)針對配套法規規定與實施細節滯后問題，政府應盡快著手修訂、制定

在各項配套法規與細節未出臺前，則可以考慮先由政府行業主管部門，以文件形式指導解決相關問題，避免矛盾的進一步發展與加劇。

(3)物業管理企業自求發展、盈虧自補，最好的辦法就是多種經營，多渠道發展。物業形成后的商業網點、服務網絡均是依托，要把為小區群眾服務的理念發揮盡致。實行有償服務、合理負擔。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務，請醫生、送病人上醫院服務，室內電、水、氣管道維修服務等，甚至為老人、殘疾人代購、代買等有償服務的開展，都會贏來無限商機。

(4)物業管理企業也要樹立自己的服務品位，提高人員的業務技能，通過不定期的自我培訓，在工作、實踐中學習，向書本學習，再通過以老帶新，這樣才能培養出來一支適應管理的好隊伍。還要創造企業文化，樹立優質服務理念，員工人人講優質服務，從而使企業的整體形象凸現出來。

總之，物業管理企業要真正走向市場化，在市場中求生存，求發展，只有政府承擔必要的責任，依靠法制，最終使物業企業與住戶實現依法依合同辦事。同時，物業管理企業加強自身建設，以好的服務、好的品位立足于社會，才能有助于文明、和諧社會的建立，發展。