房價調控遭遇挑戰

業內人士直斥各地出臺的房價調控目標很可笑，限價政策無法實現調控房價的目標。

在糾結了近2個月后，各地政府終于開始趕在大限前密集出臺。

1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議要求各地一季度公布新建住房價格控制目標。3月30日，距國務院要求的房價控制目標公布時限僅剩最后一天，已公布房價控制目標的城市達43個。

地方政府沒“給力”

國務院要求的房地產調控目標是和問責制掛鉤的，所以各個地方政府在出臺這個目標時都顯得非常慎重。3月28日晚間，上海公布了2011年度新建住房價格控制目標：全市新建住房價格漲幅需低于全市年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平。3月29日上午，深圳公布目標為：2011年全市新建住房價格指數的漲幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。3月29日晚間，北京也公布了房價控制目標：今年北京新建普通住房價格與去年相比穩中有降。

制定這樣的目標，地方政府是怎么考慮的？

“為了制定調控目標，市里開了許多次會議，參與的部門也很多。但實際上，調控目標最終確定，并沒有嚴謹的科學決策的過程。”某城市房管局負責人表示，開會討論的內容，無非是在一堆指標中，確定房價漲幅到底與哪個指標掛鉤更合理，調控目標更容易實現。

從已公布的城市房價調控目標來看，大部分城市的漲幅與當地年度GDP或居民人均可支配收入目標掛鉤，因此房價漲幅基本上圍著10%波動。可見，即使是限購政策的出臺，房市仍擺脫不了“越限越陷”的怪圈。

其實，中央的一些調控政策，有些對市場的調整力度是非常有力的。但是地方政府和相關部門在執行的時候卻陽奉陰違，讓調控效果消失于無形。比如，國家相關規定多次強調，限制對投資者的貸款，但是依然有很多投資者以零首付的方式來炒房。

國家在去年實行了房地產調控的領導問責制，對于調控不力地區的領導將采取嚴厲的懲罰措施，而這一點也被個別地方政府的輕易化解。比如在深圳，為了讓房價數據從表面上看起來比較好看，相關管理部門就限制了一些頂級豪宅項目的入市，對一些超高價的樓盤不納入統計數據。這樣一來，去年銷售的都是一些普通住宅，在這樣的情況下，房價自然從數據上漲不起來。

有業內人士曾經做過估測，如果是深圳不實行這樣的偽調控，去年深圳的成交均價可能會突破三萬，成為全國之最。

地方政府的“糾結”

已公布的房價控制目標引發了巨大爭議，中國房地產學會副會長陳國強表示，住建部的通知反映出中央管理層對各地目標并不滿意。“本是明確房地產調控預期的一個手段，如今卻成了顯化中央與地方博弈的焦點。”

事實上，中央政府要求各地在一季度末提出房價調控的目標，本意是讓地方政府結合當地經濟發展水平和居民承受能力，確定一個約束性的、有壓力的指標，并通過與目標關聯的問責，督促地方政府堅決落實房地產調控政策，務求實效。但是，在地方政府制定調控目標的過程中，除了結合當地情況進行一定的測算和評估外，還糾結于各種看似不相關的因素：

一是參照已公布的城市目標來確定自己的目標。國務院規定各地必須在一季度末公布目標，大多數城市一直拖到3月下旬才公布，一個考慮就是等其他城市先行。然后依葫蘆畫瓢，在相應的框架內制定本地的調控目標。

同時，各地在制定目標后，都先上報國務院有關部門，獲得默許后再對社會公布，以做到“讓上級同意，讓兄弟城市沒有壓力。”

二是目標公布后，有沒有相應的手段實現這一目標？“我們也想過提房價穩中有降，讓居民更加能接受。但是，房價最終還是由市場說了算的，我們若提出降價，僅憑現有的政策，沒有信心一定能實現。”某市一位官員表示，如果目標最終沒有實現，就將面臨問責，那不如制定一個相對寬松、一定能實現的目標。

“房價目標”要客觀

對于各地制定的調控目標，著名經濟學家茅于軾毫不留情地用“可笑”二字作為評價。“首先從標準制定來看，怎么能證明房價漲幅就應該與GDP聯系在一起？其次，就算能證明，那政府又該如何控制價格？這不是又回到了計劃經濟時代了嗎？”

潘石屹表示，這是今年1月份國務院給各地方政府出的題目。我們看到，已經公布調控目標的絕大多數城市，把問題本身做成了答案，等于沒有回答。

不少專家認為，各地房價調控目標的基本參照體系為GDP的增幅，從經濟學概念來看，這不是兩個對等概念。

GDP反映的是經濟量價之間的關系，而房價則純粹反映的是價格關系；第二方面，GDP增幅代表的是進出口，消費與投資的三方均衡，而房價則是單一指標，從指標角度來看，GDP增幅顯然更加均衡，而制約房價的力量則相對較為單一，因此房價增幅相對而言，即顯得非連續性較強。

因為GDP增幅為量價關系的總體表現，因此價格黏性在GDP增幅中，并不是唯一因素或者說重要因素，但房價單一目標考核的情況下，價格黏性即成了房價增幅的決定性因素。

簡單的說，GDP增長幅度受制于中位數影響相對較大，而房價增長受制于中位數增長較小，受制于基準期價格相對較大。以重慶市房價為例，2010年重慶全年房屋均價為5938元每平方米，2011年1月重慶房屋均價為7312元每平方米，增幅已達到23%。

重慶GDP增幅如果2011年按照20%的幅度增長，那么政府在制定這個目標的時候，就面臨著價格向下調整5-8%的壓力。

但依據對市場供求關系的判斷，整個上半年市場供求關系明顯有利于賣方，也即上半年價格顯然還處在緩慢的上升通道中，隨著價格的逐漸累高，下半年要完成這個任務，除非市場出現巨大的價格下降。

如果出現，則出現了房價非預期理性下跌，導致整個市場紊亂，這又絕對是非所有人愿意出現的尷尬局面。

可以說，新建住房價格控制目標無論與什么指標掛鉤，比如GDP增長速度、人均可支配收入增長速度、居民住房支付能力，以及什么CPI等，政府希望以計劃經濟的思維方式來管理或控制住房價格，都是不可能的。其政策的最后結果只能背道而馳。