不動產產權估價理論方法研究

摘要：首先介紹了不動產股價理論的概況，然后在深入仔細地研究了現有各種估價理論和方法的基礎上提出了新的估價方法一基于模糊層次分析法的估價分析法。該法把土地和房產分別建立評價指標。

關鍵詞：不動產產權估價，市場比較法，成本法，模糊層次分析法，收益折現法

1 引言

在市場經濟條件下 ，不動產作為特殊商品在經濟活動中發揮了重要作用。不動產交易課稅、不動產抵押貸款額度確定、涉案不動產的處置等經濟活動都需要進行不動產估價。不動產產權估價包括兩個部分， 機器設備估價和房地產估價。在我國， 房地產估價專業人員被稱為估價師， 在英國和香港等地被稱為測量師， 在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。本文以房地產產權估計為例進行分析。

目前對房地產進行評估的方法主要有三個：市場比較法、收益折現法、成本估價法。三種方法各有其適用范圍，在對不同的房地產進行評價時，所選擇的方法一般也不同。當面對一個房地產估價問題時，首先要確定的就是使用的評估方法。因此本文從目前主要目前主要流行的方法入手，提出新的不動產權估價理論方法。

2 傳統估價理論方法概述

2.1 市場比較法

市場比較法，它是房地產估價當中最重要、最常用的一種方法。在英、美、德等西方國家以及港臺地區都有著很廣泛的應用，得到了師姐房地產界的公認〔，，〔31。它是指在對目標房地產進行評估時，選擇與目標房地產在用途、結構、所在地區等方面相同或相似的房地產加以比較對照，從已經發生過的交易中獲取已知價格，經過比較修正得出目標房地產在評估時點的價格。

市場比較法的理論依據為經濟學當中的替代原理。在經濟學當中，若兩種商品具有相同的使用價值和效用，則應對應同一的價格，兩者是完全替代關系。從另一個角度來說，在同一個市場上的兩個具有替代關系的商品如果同時存在，商品的價格是經過兩者相互影響之后所決定的。也就是說市場上的具有替代關系的商品之間會存在相互競爭，價格互相牽制，最終趨于一致。

市場比較法適用于有大量豐富的交易案例的房地產評估。在選擇交易實例時應作出嚴格的篩選。必須符合下面的條件：

①與目標房地產的用途相同

這是選擇可比房產的首要前提，用途主要指房地產的利用形式，如是否同為旅館、住宅、商用寫字樓、商業店面、廠房等。在基本類型相同的情況下，盡量選擇更加接近或者一致的實例。

②交易實例必須是正常交易

這里的正常交易是指，交易在公平競爭、信息暢通、平等自愿的市場條件下進行，交易雙方不存在特殊關系。非正常交易案例就不能客觀的反應房地產的市場價值，如關聯方交易，交易價格可能嚴重偏離實際價值，因此不能作為比較基礎。若交易案例的數量嚴重不足，確實要使用，則需要對其進行修正。

③與目標房地產的建筑結構相同

這里所指的結構主要有：磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構和簡易結構。

④與目標房地產的地區應該相近

房地產價格的地區差異是顯著的，因此在選擇可比交易數據時，盡量選擇在同一個地區的交易，若不能做到同一個地區，至少為相近的地區。

⑤可比交易實例的成交日期應與評估基準日接近。

房地產價格的變動比較大，若使用歷史數據的平均價格不能很好的反映當前的市場情況。只有使用最近的交易數據才能使評估的價值反映當前的價格水平。若無近期數據，只能使用距離目前最近的歷史數據，并相應的作物價調整，以及房地產行業的漲幅調整。

區域因素和個別因素的修正是市場法的關鍵。在實務中，由于影響房價的因素眾多而且復雜，修正系數的確定主觀性比較大，只能依賴評估人員的經驗，所以也就難以保證估價結果的客觀、公正。在應用市場比較法進行評估時，往往是將多個參照實例進行一定的修正之后所得處的評估額進行平均來確定最后的結果，無論是使用算術平均法、加權平均法、眾數法還是中位數法得到的結果精確度都不是很高。這也是市場比較法的缺點。

2.2收益折現法

收益折現法是從房地產的經濟效用角度出發來評估房地產價格的一種方法。它的理論依據是，房地產的價格是由它在未來一段時期內能給業主帶來的全部經濟收益的現值所決定的。收益法假定房地產的購買者購買房地產的目的是為了獲得房地產將會產生的收益，如果買來自用，省去的租金就是它的收益;如果購買了商用寫字樓，那么它出租得到的租金是其未來收益。收益折現法是運用適當的折現率，將未來的純收益折為現值的一種計算方法。對于收益性房地產的估價而言，這種方法是非常適用的，很多房地產估價專業尊稱其為估價方法的“王后”。

按照收益折現法的原理，我們可以得出最一般的計算公式為：V=a/r，其中a表示房地產每年的純收益，r為使用的收益折現率，v即為我們求去的房地產價格。在運用這個基本公式進行計算時，要明確這個公式是建立在三個基本假設前提上的：a純收益每年不便;r在整個收益年限中也是不變的并且r是大于零的;年期無限。而在對實際的房地產進行估價時，事實上每年的純收益是不同的，并且收益也有一定的年限，每年的折現率也不盡相同。因此上面的公式就不在適用了，因此根據各種不同的情況引發除了很多計算公式閣，本文使用的為其中一種，公式如下：

（1）

公式1中的a、r與基本公式的含義是一致的，n就是收益年限。因為要評估的是個人住宅類型的房地產，我們國家的土地實行公有制，因此房屋最大的收益年限應該確定為土地使用權的年限。根據我們的實際情況，不符合無限年期的基本公式要求，所以使用上訴公式進行計算。

通過上面的計算公式可以看出，收益折現法中最重要的是純收益和還原利率的確定。這種方法看似簡單，實際上這兩個參數的確定正是收益折現法的難點所在。尤其是關于折舊是否應該包含在純收益當中，學術界仍有爭論。折現率的確定也有多種方法，它的確定直接影響了評估結果的準確性，而方法的選擇依賴評估者的判斷。

2.3 成本法

房地產投資與一般商品投資一樣， 在投資過程中最重要的任務是要分析投資物的成本。作為房地產開發商， 在其對房地產的開發過程中必然要發生一定的成本，如土地使用權取得費、土地開發費、建筑物建設費、稅金即利息等。在開發商進行交易時， 必須以這些成本 (包含正常利潤在內) 為基礎， 即其交易價格不能不能低于這一成本， 否則開發商不能實現其預期的收益; 同樣， 作為投資者在購買房地產時， 他也會考慮成本因素， 他所能接受的價格不應比高與其本人開發同一房地產所付出的成本。因此， 在進行房地產交易時，建筑成本是買賣雙方所能接受的價格。這一基本思路即是商品價格的生產費用理論，基于這一理論而發展起來的房地產估價方法， 稱為成本法或成本估價法。

房地產估價的成本法， 是指以待估房地產開發所必須而且正常的成本為基礎估算待估房地產在一定時點、一定權狀態下的價格的一種方法。這里的成本是指現實的、正常的、完全的成本。由于任何房地產都可以從成本和費用角度進行估算， 因此成本法適用于所有房地產的估價。

根據成本法的概念和房地產開發過程，成本法估價公式包括三種情況： 新開發土地估價公式; 新開發房地產估價公式; 舊有房地產估價公式。

①新開發土地估價公式

新開發土地的成本主要包含：土地取得成本、土地開發成本、正常利潤、稅金以及土地增值收益等。因此，運用成本法估算新開發土地價格的估價公式可以表示為：

土地價格 =土地取得成本十土地開發成本 +正常利潤十稅金 +土地增值收益

②新開發房地產估價公式

新開發房地產的成本有： 土地價格、建筑物成本以及正常利稅。因此， 運用成本法估算新開發房地產價格的估價公式可以表示為： 房地產價格 (P) =土地價格(C1)+建筑物成本 (C2) +正常利稅 (C3)

③舊有房地產估價公式

舊有房地產相對于新開發房地產已經有一定的使用時間， 對原建筑物應進行折舊， 運用成本法估算舊有房地產價格的估價公式可以表示為：房地產價格 =土地價格十建筑物現值=土地價格 +建筑物重新建造價格一累計折舊 =土地價格十建筑物重新建造價格 ×新度

3 基于模糊層次分析法的房地產估價理論

3.1 房地產估價指標體系

房地產評價指標體系主要影響因素和評價指標見表1。

3.2 評價指標的處理

在房地產估價評估指標可以分為兩大類，定性指標和定量指標。其中定性指標是難以量化的指標，例如水污染、大氣污染平等指標，難以進行量化比較或測量。對于定量指標，由于量綱不同 ，很難建立統一的評價標準，需要進行無量綱化使各個指標能在一個統一的平臺進行計算。

(1) 定性指標的量化處理

3.3 確定指標的權重

房地產估價評估指標體系是一個復雜的多層結構，眾多指標層曾相連，各因素對估價均有一定影響，但是影響的程度不同，即計算的權重不同。層次分析法（AHP）適用于層次結構個因素權重的確定，主要步驟如下[10，11]：

（1）構造判斷矩陣

在遞階層次結構綜合指標體系建立后，針對上一層次指標因素，下一層次與之有聯系的分指標之間兩兩進行比較所得的相對重要性程度，用具體的標度值表示出來，寫成矩陣的形式，這就是判斷矩陣。

式中： 為判斷矩陣階數； 為判斷矩陣最大特征根。判斷矩陣一致性程度越高，CI值越小。當CI=0時，判斷矩陣達到完全一致。

在建立判斷矩陣過程中，思維判斷的不一致只是影響判斷矩陣一致性的原因之一，且隨著矩陣階數的提高，所建立的判斷矩陣越難趨于完全一致。這樣對于不同階數的判斷矩陣，僅僅根據CI值來設定一個可接受的不一致性標準是不妥當的。為了得到一個對不同階數判斷矩陣均適用的一致性檢驗臨界值，就必須消除矩陣階數的影響。AHP方法提出用與階數無關的平均隨機一致性指標RI來修正CI值，用一致性比例 代替一致性偏離程度指標CI，作為判斷矩陣一致性的檢驗標準。

RI值是用于消除由矩陣階數影響所造成的判斷矩陣不一致的修正系數。數值見下表。

在通常情況下，對于 階的判斷矩陣，當CR 時，就認為判斷矩陣具有可接受的一致性。否則，當 時，說明判斷矩陣偏離一致性程度過大，必須對判斷矩陣進行必要的調整，使之具有滿意的一致性為止。

（4）各層次組合權重的計算

由各判斷矩陣求得的權重值，是各層次指標子系統或指標項相對于其上層某一因素的分離權重值。因此需要將這些分離權重值組合為各具體指標項相對于最高層的組合權重值。組合權重計算公式為：

式中： 為確定指標 的總權重值； 為第一層權重， 為第二層權重， 為第三層權重。

3.4 房地產估價的綜合值

根據上述定性指標的量化、定量指標的無量綱化處理和層次排序權數的確定，最終可以計算出綜合評價結果，計算公式如下：

4 實例分析

以山東某樓盤為例進行估價分析，最后得分單位為百萬元，根據此進行評價分析

4.1 構造各階判斷矩陣

下面的判斷矩陣是經過修正并且通過一致性檢驗后的一致性矩陣，鑒于篇幅原因，從略。

4.2各階權重計算

為了簡化計算，采用乘積方根法（幾何平均值法）來計算權重系數。首先求各行元素的幾何平均值 ，再把 歸一化求權重系數，公式如下， 為權重向量。

（1）

（2）

經計算后的各階權重系數為（在此只給出一、二權重）：

w1=(0.0481，0.1195，0.4908，0.0710，0.2705)

w 22=(0.2500，0.7500)

w 23=(0.2576，0.5845，0.1025，0..374)

w 24=(0.1254，0.4928，0.2445，0.0425，0.0898)

w 25=(0.4588，0.0618，0.0618，0.1384，0.2791)

w 26=(0.4661，0.1579，0.2614，0.0810，0.0336)

4.3計算可持續發展能力評價值

將處理過的指標代入計算公式，得到最終房地產的評價值，由于篇幅關系省略了指標的處理內容。最終S=68.23?？梢缘贸鲈摲康禺a總價為6823萬元。

5 結論

房地產估價的理論和方法目前己有多種，且各有自己獨立的理論體系和應用特點，在運用上又都有一定的適用性和局限性。本文提出了一個新的分析法，該方法的有效性及補充，仍需要進一步研究分析，并有待于專家們的評判認可。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文