聶梅生:今年房價將降一成

“準現房，清盤特惠！海淀清河116平稀缺三居，通透薄板、俯瞰中庭景觀，最后18套。8號地鐵即將開通，一旦錯過、再難擁有！”近來，接到賣房中介的短信驟然增多，這就是6月3日記者收到的其中一條短信。

眼下北上廣深等一線城市樓市成交量大幅萎縮，并且投資客們也在積極拋售手中房子。“鏈家地產”市場研究中心日前對北京市十三個區縣120余個典型區域進行了統計，其結果顯示北京市大興、管莊、回龍觀等有一半區域的投資性業主出現降價銷售的情況。

這是否意味著房價要下降了？對此，《投資者報》記者先后采訪了我愛我家控股公司企劃副總裁胡景暉與鏈家地產置業顧問楊川江。

他們從自己掌握的北京的情況來分析，現在北京二手房是供大于求的狀態，買房的客戶量較之前減少很多，而投資客拋售房子的人卻不斷增多。為此，他們認為，“房價今年肯定會有所下降，并且從6月份開始到第三季度會出現價格下降的態勢，其降幅可能會達到10%~15%左右。”

中介交易遭遇滑坡

坊間傳聞北京房地產中介眼下日子不好過，二手房市場交易慘淡。

6月1日下午，記者以買房者身份先后走訪了回龍觀地區“鏈家地產”、“我愛我家”以及“21世紀不動產”等房地產中介，發現這些中介基本上都沒有生意，很少見到顧客來詢問買房事宜，店面的工作人員都很清閑，聊天、看報等隨處可見。

對此，楊川江對《投資者報》表示，從需求的角度來講，買房人減少了。由于限購政策，總體買房客戶量減少了許多，基本上只有結婚等少數剛性需求較強的人才會購買；而從供給的角度來講，主要是手中有兩三套房的投資者在拋房，擔心房價下降后，投資損失增加，急于出售。

“鏈家地產”一位工作人員的話也證實了這一現象。該工作人員告訴《投資者報》記者，以前一套房子一般至少有10多位買主去看房，現在只有2~3個人，為此一些投資性業主心里出現了一定程度上的恐慌，均選擇紛紛降價出售。另外，成交價往往比在房地產中介登記的價格略低，因為賣主在成交時愿意將價格再次下調一點，這是之前少有的現象。

二手房不僅僅價格出現了松動，而且5月一線城市的二手房成交量仍在底部徘徊。來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，今年5月北京二手房交易量僅為8067套，為28個月以來的歷史新低。

房價將下降10%~15%

“從6月份開始到第三季度，房價會有所下降。”胡景暉坦率地對《投資者報》表示。

他認為，此次下降的幅度不會像2008年金融危機時那么大，其下降幅度可能達到10%~15%左右，這是與去年整個漲幅相比所得。去年9月，房價處于大幅上漲趨勢，“9?29”樓市新政后漲幅有所緩和，但今年1、2月份又出現翹尾因素。因此，房價如果下跌，應該會回到去年新政前的狀態。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生也預計，今年的房價將下降10%。其判斷依據是今年的政策環境和2010年不一樣，2010年延續了適度寬松的貨幣政策，而今年貨幣政策則轉為穩健。同時，投機性購房需求的比例下降，會使整個房地產交易量下降7%。

而復地集團華北區營銷總監曹諱日前在接受《投資者報》記者采訪時表示，從區域來看，大城市的核心區域本身漲幅不大，降幅也不會很大；而邊緣地區之前漲得比較大的可能會下降得比較大。此外，小城市的波動不會很大。

房價下降能否提升樓市成交量？胡景暉表示，“這是肯定的，交易量可能會上漲三成左右。”目前的交易量與去年同期相比縮減了大約四到五成。現在買不起房和在等房價下降的人會隨著房價的下降，給房子的成交量帶來三成左右的漲幅。

值得一提的是，針對目前成交量的下降，下一步最需要的是價格下降，從而激活成交量。胡景暉認為，現在政府最需要做的就是增加供應量、打壓囤地等行為，以促成價格的下降。不過，他同時指出，“雖然限購減少了部分需求量，但限購政策還是有必要繼續進行的。”

抑制房價需配套措施跟進

2008年打壓房價，2009年房價翻倍。未來一旦調控政策放松，恐會引起房價報復性反彈。

對此，中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在接受《投資者報》記者采訪時分析表示，如果要防止房價出現報復性反彈，須一系列政策連續性跟進，而僅靠房產稅是不能解決房價的全部問題，畢竟房地產稅首先是調節資源分配；其次是解決投資消費，增加投資成本。

胡景暉認為房產稅是一件好事，也是一項臨近的政策。但他認為，“目前房地產稅還存在兩個問題：首先，只征收增量，不收存量。應該將存量也納入到征稅的范疇。其次，稅收的豁免面積太低，就上海來講，只要不超過180平方米的房子就可以豁免征稅，這是不合理的；并且豁免面積也應該根據不同的區域來劃分，如北上廣與其他中小城市的劃分就應各有標準。”

不過，值得注意的是，王玨林認為，“樓市調控政策肯定會堅定地執行下去，不會出現反復。若限制性政策現在放松，反彈所帶來的損失將非常之大，不僅會丟失這幾年的調控成果，再實施調控難度會更大。”