挖掘商業地產的潛藏價值

商業地產的經營有其特殊性，并不像在住宅市場里那樣唾手可得，如何從同質的商業項目中挖掘獨具特色的價值，這是每一個想要成功轉型的房企必須思索的。

隨著樓市調控的不斷深入，過去以住宅開發為主的部分房企在固守“陣地”的同時，正在商業領域積極地開拓市場，而那些已經進軍商業地產的房企們也以不同的模式擴張或深耕，可見，商業地產有著強大的生命力和廣闊的發展空間。但是，與住宅市場不同，商業地產的經營有其特殊性，并不像在住宅市場里那樣唾手可得，如何從同質的商業項目中挖掘獨具特色的價值，這是每一個想要成功轉型的房企必須思索的。

主要的蛻變模式

相對于住宅市場而言，商業地產在成本上占據優勢，升值空間更大，又具有較強的抗風險性，但是，想要做好商業不容易，商業地產的運營模式與住宅大相徑庭，因此不少房企在從住宅市場轉入商業地產的同時，也在尋覓適合自己的蛻變模式。

對此，諸如萬科、保利、金地等實力較強的房企紛紛選擇由以往單一的經營住宅市場轉型為綜合開發房地產，將業務拓展至旅游地產、工業地產、養老地產、文化產業地產等各個領域，從而實現大型房企的多元化發展。有業內人士分析，這一類房企在商業地產方面的業務比例正在逐年增加，從之前的不到10％上升至目前基本上保持在20％左右。

除了這些擴大業務范圍的房企外，有部分開發商不在乎規模的累積，更注重產品品質的提升，他們認為商業地產始于“建”而成于“管”，應該在經營定位轉變上下功夫。福州縱貫國際房產代理有限公司總經理林文昌認為，現在很多開發商對商業地產經營管理的理解，依然還停留在“只要能賣出去就萬事大吉”的粗放型層面，如此一來，沒有完整的后期運營管理，整個商業項目的可持續發展就受到影響，與住宅開發以銷售論回報不同，商業地產是以經營論成敗。

此外，也有一些向商業地產轉型的房企將布局二、三線城市作為戰略重點。由于一線城市土地供應量稀缺，加上受政策沖擊較強，而二、三線城市的居民購買力正在不斷提升，商業配套急需升級換代，因此，二、三線城市就成為了地產企業的主攻市場。隨著城鎮化進程的加速，商業地產在未來將逐漸由一線城市向二、三線城市擴張，市場也將進一步細化。

從同質化中尋找不同

目前商業地產的開發類型很多，除了那些地產大鱷能夠游刃有余地跨界酒店地產、度假型地產等專業市場之外，多數房企還是認為大型城市綜合體無疑是最有保證的，因為有多種業態組合，風險被分散。然而，正是由于城市綜合體的開發成為了主流，大批同質化的商業項目扎堆亮相，如何讓同類的產品突出各自的不同是介入商業地產的房企們最頭疼的問題。

世歐地產副總經理李劉偉認為，所開發的產品是否能滿足特定的市場需求，如何抓住不同的消費心理是商業地產能夠成功的重點。同樣是城市綜合體，但并非都得以購物百貨作為主營模式，為什么不能打造成帶購物功能的時尚中心，不僅能為那些不帶購買需求的目標客戶群提供休閑娛樂場所，同時也或多或少會帶動一些人產生購買。

對此，林文昌也表示贊成，他告訴記者，臺灣的誠品書店就是一個文化地產的成功案例，值得福州的地產商學習借鑒。雖然目前開發商業項目的利潤比住宅高，但并不是所有的項目都要跟風帶上一些商鋪或購物中心等商業部分，過多的同質化只會導致項目的投資價值越做越差。

另外，福州開發商普遍對商業項目的持有經營意愿不強，目前福州租賃型的商業比例不到兩成，而出售型商業項目基本上都集中在主城區的商圈。林文昌表示，由于這些區域的商業項目單體量較小，商業配套較為成熟，出售型的更容易收回資金，但是卻對后期經營造成很大的困難，福州目前的一些個案已經充分地暴露出了出售型商業的弊端。

“商業地產‘售多租少’的主要原因來自資金方面的壓力，但隨著大體量的商業地產進入市場，倘若開發商仍然還只著眼于快速回籠資金而不選擇集中統一管理，那出售型的商業項目必然失敗。”李劉偉分析，青島寶龍城市廣場就是最經典的案例，其周邊有幾十萬人口理應足夠支撐人氣，但因為沒有統一的商業管理，購買力都被附近其它的商業中心吸引，最終形成“空城”。轉型中的風險

商業地產比起住宅來說，更需要龐大的資金作為后盾，特別是房企持有物業，需要考慮到巨大的資金壓力和風險問題。李劉偉表示，已有開發經驗的成熟企業，由于資金供應充足，管理相對比較完善，利用這個時機大規模的發展商業是一個正確的選擇。而對于那些經驗不足，企業自身實力有限的開發商來說，資金短缺將會是他們面臨的最大風險和難題。

招商環節對于商業地產來說也是十分重要的。開發商在規劃打造商業地產項目時，應首先考慮項目定位與城市發展的有機結合。“房企在拿地之初就應該想明白該地塊的具體規劃，由于城市綜合體涉及到不同的物業市場，因此開發商應當結合自己資源做出準確定位。”李劉偉說。

傳統的開發商之前長期處于“開發、出售”的模式之中，缺乏商業運營能力，而商業地產恰恰對運營要求頗高，核心在于整合資源。“為避免引資風險，大多數的地方政府往往會對開發商的自持物業有要求，這無形中對開發商的運營能力是一大考驗。我們在市場中也看到過一些失敗的例子。”林文昌表示，轉型做商業地產之后，很多房業面臨沒有能力自主運營的困局，往往想通過復制已有的成功模式力圖轉型成功，但只有真正做到自持，商業地產的價值才會得以完全發揮。