一字之差引糾紛

生活中，我們經常會遇到許多同音不同意的詞語，如權利與權力、必須與必需、大事與大勢、定金與訂金等等。雖然這些詞語讀音相同且僅有一字之差，但意義卻相去甚遠。在房屋買賣中，就有很多因定金與訂金混淆而造成的糾紛。

下面我們來看些案例：

小紅在北京工作了好幾年，攢下一些錢。她與母親商量之后，決定采取貸款買房的方式來解決自己的居住問題。經過多次挑選，她最終選擇了亞運村某房地產項目。由于工作忙，她把選房簽約的事情交給母親全權處理。

在售樓處，小紅母親為保留中意的房號，交付了1萬元的訂金，隨后又如期交付了8萬余元的首付款。此后，她經常地到新房那里查看小區的建設進度，但令其感到不滿的是，小區里的環境及配套設施與售樓小姐所描述的差距甚大。原來承諾小區的綠化率達40％，現在卻連綠色都看不到；原來承諾在交房時一并交付使用的健身設施也沒了蹤影；小區里的水暖電熱氣也不能保證按時開通。

帶著疑惑，小紅母親來到售樓處向售樓小姐打聽情況，可她遭到了對方的呵斥：“誰跟你說的你就找誰去，反正我沒說過。”后來經小紅多方考察，發現該樓盤的建設質量和小區配套存在許多難以解決的問題，于是她想退房要求開發商退款。

經過多次軟磨硬泡，售樓處最終同意退還她們已交付的8萬元房款，但不同意退還1萬元的訂金，理由是小紅的母親已經毀約，按約定，“定金”不予返還。

小紅很納悶，因為她在交訂金的時候，開發商明明說這錢相當于預付款，如果不想購買房屋了還能夠退回，現在不僅不能退了，甚至還擔了一個違約的罪名。雙方協商無果，于是小紅母女訴至法院，要求開發商退還她們的“訂金”。

法院經審理后認為，開發商在協議中已聲明，1萬元相當于預付款，而且在樓房的建造中，小區的綠化率并沒有達到開發商所承諾的40％。因為開發商違約在先，小紅母女要求退房并退回1萬元的要求是合理的，所以，開發商應退回小紅母女1萬元的訂金。

小紅母女通過法院拿回了自己的錢，但同樣都是訂金，為什么以下案例中的劉先生卻輸了訂金官司呢?

劉先生就自己選中的一套商品房與開發商簽訂了認購書。雙方約定，劉先生于簽訂認購書之日起6天內與開發商簽訂商品房買賣合同并交付首期房款，如果劉先生未按期簽合同或未按時交付相關款項，開發商有權將劉先生認購的商品房另行出售并不退訂金。簽約當日，劉先生交了4萬元，開發商在收據上注有“訂金”兩字。

隨后，開發商將一份沒有蓋章的認購書的復印件交給了劉先生。6天后，劉先生沒有去交首付款，也沒與開發商簽訂正式的購房合同。因開發商在收據上將4萬元注明為“訂金”，劉先生認為這實際上已將定金變成了預付款，故訴至法院要求返還。經審理，法院駁回了劉先生的訴訟請求。

從法律角度來看，“定金”具有雙重性質。首先，可作為合同的擔保，以保證合同履行；其次，可以起到合同成立的證明作用；再次，定金作為一把雙刃劍，還具有懲罰性。與“定金”相比，“訂金”的概念并不規范，在法律上僅具有預付款的性質，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質。合同履行的“訂金”只能抵充房款，不履行也只能如數返還。

庭審中，開發商出具了蓋章的認購書原件，法院認為，雖然收據上注明“訂金”二字，但根據雙方所簽訂認購書中的相關約定，可認定這4萬元系“定金”性質，而非預付款。

最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”劉先生沒有正當理由拒簽合同，故應對自己的未履約行為承擔責任。他交的4萬元定金屬于擔保性質，在其違約時，開發商有權不予返還。

但在實際中，并不是所有的“定金”都不能退回。我國《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。也就是說，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經繳納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。此外，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，因不可歸責當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方應當將定金返還買受人。

法律課堂：

“定金”與“訂金”是開發商利用購房者法律知識的缺乏而設置的一個文字陷阱。購房人在簽訂認購書或是購房合同的時候，一定要仔細審查合同中的用詞，注意區別不同的含義，尤其是在法律意義上的不同。

“定金”是一個法律概念，是指雙方買賣商品時作為已成交的保證，是依據《擔保法》規定的一種擔保形式，當事人一方向對方給付的作為債權擔保的一定數額的金錢，給付定金一方履行債務后，定金抵作價款或者收回，如果不履行約定債務的，定金不能返還。收受定金的一方不履行約定債務的。則要雙倍返還定金。

“訂金”僅僅是指預付款，如果消費者不愿買這種商品時。“訂金”應當退還給顧客。根據我國現行法律規定，交付訂金視做交付的預付款，訂金不具備定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予以支持。房地產開發商在收取訂金的時候，訂金的數額必須在總房價的千分之五之內，雙方在簽訂購房預售合同或出售合同之后，訂金應即時返還或是抵充房價。嚴格來詵訂金只是一個習慣用語，而非法律概念。所以如果您尚未確定要購買的房屋時，最好不要繳納“定金”，也不要繳納“訂金”，以防開發商借機鉆法律的空子。

以上內容摘自金城出版社出版的《每天學點法律常識》，未完待續。