高房價是貨幣超發之果

編者按＞＞時寒冰是地產三劍客的核心成員，以強烈反對高房價而著稱，主張樓市應回歸其民生本質。他清醒地預見了結局，并試圖以己之力改變它。透過本文，或許可以一窺他真實的內心世界

貨幣超發很容易引起通脹，對于這種因果關系，人們都有直觀的認識。中國廣義貨幣供應量增長最快的時期是1992年（31.30%）、1993年（37.30%）和1994年（34.50%），那個時候發生了極為嚴重的通脹。

原因有二：一是貨幣供應增速過快，全球無出其右者。二是中國缺少可以吸納這些超發貨幣的領域，房地產和股市都處于起步階段，規模有限。這意味著，貨幣只要一超發，沒有任何緩沖，立即就會在市場中顯現出來，推動物價上漲。

為了規避這個缺陷，政府開始在越來越多的領域實行貨幣化，因為只有這樣，才能吸納超發貨幣。于是，住房改革、醫療改革、教育改革開始展開。通過改革，原本應該由公共財政承擔的職責，相當一部分轉嫁給了公眾。

住房貨幣化政府主導

貨幣化的深入，意味著民眾承擔的責任加大。而中國的資源尤其是自然資源基本上掌控在政府手中，貨幣化的深入對政府有雙重好處。

其一，貨幣化意味著掌控豐富資源的各級政府變得更有錢，掌控的財富更大。以土地為例，2011年1月7日召開的全國國土資源工作會議公布的數據顯示：十一五期間，我國土地出讓收入逾7萬億元。在“史上最嚴厲房地產調控”的2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加超過70%。國土資源部部長徐紹史坦言：“城市發展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善。”

土地的貨幣化實質上是財富從民眾手中向各級政府及相關既得利益集團手中轉移的過程。誠如徐紹史所言，“利益分配不合理”首先是城鄉土地利益分配不合理：從農民手中拿地，以萬元為單位；在土地市場拍賣出讓，以億元為單位，計量單位相差萬倍。其次是時間分配上不合理，前一任市長可以賣出未來三任市長的地，不僅透支城市發展后勁，更透支了子孫后代權益。利益分配不合理也包括不同產業投入產出不合理，對粗放用地、低效產業的依賴，使房地產像一塊海綿一樣，把資本從其他產業領域源源不斷吸引過來，使新興產業缺血失血，實體經濟無利可圖，而房地產領域泡沫越來越大，威脅國家金融安全和經濟運行。

政府賣地的收入是直線上升的。國土資源部發布的數據顯示：2006～2010年，全國土地出讓金總收入分別為0.7萬億元、近1.3萬億元、0.96萬億多元、1.59萬億元、2.7萬億元。５年合計7.25萬億元，這實際上相當于對民眾的隱性征稅。

其二，在貨幣化過程中，由于實行了去責任化，公共開支占比下降，為政府“節省”大量財富用于投資，使得投資成為中國經濟發展的重要支撐力量，但這導致了經濟結構的失衡甚至畸形。

樓市調控總陷兩難

恰恰是房價的連年上漲，充當了吸納超發貨幣的巨大海綿，這種吸納作用無可替代。但這種吸納作用又有弊端，容易引發資金從實體經濟流向樓市，從而對實體經濟造成抽血效應，影響經濟的可持續發展，于是調控樓市成為必然。

另一方面，如果樓市中的資金，尤其是大量的投機資金，一旦由于恐懼調控而流向商品市場，又必然造成物價的飛速上漲，引發嚴重的通脹。由此造成樓市調控常常首鼠兩端，難以取舍。

一頭放閘，一頭控水

房地產貨幣化大致可分為3個階段。一是1998年以前的福利分房時代。二是從1998年7月國務院下發23號文開始的貨幣化分配和房地產市場化改革階段。從2001年起，房價開始上漲，這是住房貨幣化的必然結果。三是從2003年開始的商品房壟斷市場的時代，國務院發布著名的“18號文”，將房地產業視為國民經濟的支柱產業。

1998～2003年全國商品住房每平方米的價格增加了343元，而到了全面實施“促進房地產市場持續健康發展”18號文的2004年，每平方米的房價立刻比上年暴漲了352元。

中國房價飛速上漲，除了眾所周知的因素，與房地產背負的新使命——吸納超發貨幣密切相關。看兩組央行公開發布的數據：2003年7月末，廣義貨幣供應量M2余額為20.62萬億元，而到2007年12月末，M2余額已達40.34萬億元，4年增長了近20萬億元。2009年12月末，M2余額達60.6萬億元，短短兩年時間，又增長了20萬億元。

如此天量貨幣的增發，如果沒有房地產的吸納，后果是難以想象的，至少通脹的嚴重程度將超過1993和1994年。但這個期間通脹并沒有那時嚴重，因為錢被固化到了房屋上面。

樓市常調，房價長漲

2005年，房價由于上漲太快成為了兩會最為熱門的話題之一。3月底，國務院出臺《關于切實穩定住房價格的通知》，“把穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關人責任”。4月27日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，國八條出臺。5月11日，國務院辦公廳轉發了七部委早在4月30日即已擬好完成的《關于做好穩定住房價格工作的意見》，又是一個國八條。

在經過短暫的調整之后，房價在2005年下半年出現報復性上漲。以北京為例，2005年1～7月，商品期房平均價格同比上漲了21.9%。到2006年初，房價繼續一路飛漲。5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，國六條出臺。僅僅12天之后，九部委十五條出臺，對國六條進一步細化。

金融方面，央行連續加息。銀監會2005年7月22日發出《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》的九條措施，嚴控房地產信貸風險。2006年，不到6個月，九部委組成的調控大軍出臺了不下13個房地產調控政策，且一個比一個嚴厲，然而房價一次比一次漲得高。

2007年底開始，房價開始步入調整——這次的調整是受次貸危機的影響，而非調控的結果。從擠壓樓市泡沫角度來說，這是一次難得良機，然而樓市的低迷讓對次貸危機憂心忡忡的政府再次出臺大規模扶持措施。2009年春節一過，樓市回暖，量價齊升。2009年底，一些城市更是出現了恐慌性搶購。從低谷到巔峰，樓市瘋狂的漲幅令人瞠目結舌，超過了以往任何一年。在中國的一線城市，幾乎一天一個價——對照一下不難發現，天量信貸開始投放，房地產又承擔了吸納超發貨幣的功能。

很快，政府又不得不調整。2009年12月14日，國務院明確表示“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，拉開了“抑制性政策”大幕，標志著房地產政策從刺激消費又全面轉向抑制房價。然而2010年的樓市猶如脫韁之馬，繼續保持著昂揚的上升勢頭，北京等一線城市的房價，很快進入3萬元時代。該年4月1日，國務院公布決定對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第3套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放住房貸款……

控房價必先控貨幣

貨幣越來越多，房價越漲越高，兩者的關聯度非常之高。或者，也可以把房地產當成一種貨幣——住房幣，與中國最早的實物貨幣——牲畜幣確有很多相似之處。

房地產領域對貨幣的吸納作用，經過量化之后到底有多大？2008年3月，住建部副部長齊驥透露，按戶籍人口計算，城鎮人均住宅建筑面積達到了28平方米左右。齊驥給出的這個數據是截至2007年底的，當年全國城鎮人口5.94億人，也就是說，2007年我國城鎮住宅總面積是166.32億平方米。2008和2009年全國商品住宅銷售面積分別為5.9億平方米和8.49億平方米。3年加總是180.71億平方米。2009年全國商品住宅的均價為每平方米5182元，這樣估算下來，截至2009年底，全國城鎮住宅的總市值應為93.6萬億元。如果算上全國辦公樓和商業營業用房的市值，將更為驚人——2009年全國GDP總額才33.54萬億元。

這意味著中國的房地產總值與GDP的比值，既超過了次貸危機前的美國，也超過了1990年樓市泡沫破滅時的日本。在住宅貨幣化的大前提下，如果房價下跌，改變人們對房價上漲的預期，導致房地產領域對貨幣的吸納作用削弱，勢必引發龐大資金流向商品流域，從而導致令人難以承受的通脹。

在高房價和通脹之間，政策更能容忍哪一個、更擔心哪一個，是顯而易見的事情。政府必須為超發的貨幣尋求一種持久而穩定的流向，這就是另一種視野下的高房價問題。

對房價而言，調控與否其實并不重要，重要的是能否控制住印鈔機和落實住房保障責任。這兩條做到了，房價上漲的步伐就能減緩。否則，一邊調控，一邊加大貨幣投放，等于是火上澆油，不可能真正抑制住房價。控制貨幣，房價就是無源之水；貨幣超發，房價就是有本之木。